Еженедельная газета «Юридическая практика»
Сегодня 19 ноября 2018 года, 14:12

Генеральный партнер 2018 года

Адвокатское Бюро Гречковского - генеральный партнер газеты Юридическая практика в 2015 году
Еженедельная газета «Юридическая практика»

Тема номера: Недвижимость

№ 44 (1088) Недвижимостьот 30/10/18 (Тема номера: Недвижимость)

Большая перемена

«Рынок недвижимости и строительства изменится в ближайшие годы, что прямо повлияет и на акценты консалтинга», — прогнозирует Эрнест Грамацкий, президент АФ «Грамацкий и Партнеры»

 

Эрнест Грамацкий: «Строительные компании активно включают проекты smart home как обязательную часть новых объектов недвижимости, что, в свою очередь, создает необходимость правовых консультаций по вопросам правильного внедрения инновационных технологий»

«Количество клиентов по вопросам Real Estate & Construction будет и дальше расти, а значит, эта практика является одной из наиболее привлекательных и перспективных на рынке юридических услуг», — уверен Эрнест Грамацкий, президент АФ «Грамацкий и Партнеры». В интервью «Юридической практике» г-н Грамацкий рассказал о тенденциях юридического сопровождения отрасли, сложностях, с которыми сталкиваются застройщики и инвесторы, и необходимых изменениях на рынке строительства и недвижимости.

 

— Как вы в целом оцениваете состояние украинского рынка недвижимости? Каковы тенденции его развития?

— Несмотря на то что многие эксперты указывают на пребывание рынка в предвыборной стагнации и значительное превышение предложения над спросом, стоимость недвижимого имущества продолжает стабильно расти. В то же время стремительно уменьшается процент продаж жилой недвижимости в пользу коммерческой.

Также нельзя не отметить рост спроса иностранцев на покупку жилой недвижимости в Украине, который хоть и составляет незначительный процент (не более пяти), но демонстрирует растущую тенденцию заинтересованности нерезидентов в приобретении объектов жилищного фонда с целью их дальнейшей сдачи в аренду.

В целом оценить состояние украинского рынка достаточно сложно, поскольку, с одной стороны, он продолжает расти, с другой — скорость роста все больше снижается, что свидетельствует как об общей перенасыщенности рынка, так и о возможном скором его падении.

Вместе с тем необходимо отметить активизацию ипотечного кредитования для приобретения жилья, отсутствовавшего в течение нескольких лет, что может вызвать второе дыхание на рынке строительства и недвижимости.

 

— Что сейчас формирует юридическую повестку дня в сфере строительства и недвижимости?

— После строительного бума 2016—2017 годов сегодня рынок строительства постепенно стабилизируется. Несмотря на значительное уменьшение процента строительства жилья, рынок продолжает демонстрировать стабильный рост. Это связано с увеличением процента коммерческой застройки, что прямо влияет и на акценты юридического консалтинга.

В частности, традиционно продолжает занимать ведущие позиции юридическое сопровождение хозяйственной деятельности застройщиков, в том числе комплаенс относительно соответствия государственным строительным нормам, получение разрешительной документации, смена целевого назначения земельных участков и т. д.

Также значительную часть юридических услуг охватывает разработка оптимальных моделей осуществления строительных проектов. Особенно актуальным в этом вопросе являются налоговое планирование и выбор оптимальных договорных конструкций, поскольку в большинстве случаев коммерческая застройка осуществляется путем привлечения финансирования нерезидентов.

Нужно обратить внимание и на общую тенденцию роста практики защиты бизнеса. Особенно этот вид услуг приобрел популярность после анонсирования премьер-министром Украины тотальной проверки застройщиков на предмет уплаты налогов и соблюдения норм трудового законодательства в конце сентября этого года.

На рынке недвижимости существенную долю практики по-прежнему занимают юридический due diligence объектов недвижимости и правовое сопровождение трансакций по их отчуждению.

Также прослеживается тенденция к увеличению количества обращений по вопросам комплаенса. В частности, сейчас клиенты заинтересованы в полном соответствии их хозяйственной деятельности подзаконным актам Министерства регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины, которое взяло курс на внедрение в Украине европейских стандартов строительства, технологий информационного моделирования промышленных и гражданских объектов (BIM-технологий) и т.д. В связи с этим были внесены значительные изменения в государственные строительные нормы Украины, что в свою очередь повлекло ряд вопросов юридического характера со стороны клиентов.

 

— Кто основные клиенты юрфирм в этой отрасли?

— Основными клиентами юридических фирм в этой практике выступают как украинские, так и иностранные инвестиционные и строительные компании, банки, отдельные группы компаний по вопросам купли-продажи недвижимости.

 

— В чем на практике возникают самые большие сложности?

— Больше всего проблем возникает в практике защиты бизнеса. За последние годы стремительно увеличилось количество рейдерских атак, объектом которых является коммерческая недвижимость. Сложности в защите прав клиентов появляются на этапе противодействия последствиям рейдерской атаки, в судебном процессе или административной процедуре возврата имущества законному владельцу, что в большинстве случаев связано с недостатками законодательного регулирования отчуждения и государственной регистрации права собственности на корпоративные права, объекты недвижимого имущества, а также с наличием коррупционной составляющей в органах государственной власти.

Часто возникают незначительные сложности в процессе осуществления due diligence объектов недвижимости, при кооперации финансово-промышленных групп в общих инвестиционных проектах. Еще до начала переговорных процедур клиент желает проверить ту или иную недвижимость. В процессе legal due diligence (LDD) выясняется, что имущество в ипотеке разделено на несколько частей или намеренно не зарегистрировано в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество. Казалось бы, это может послужить достаточным основанием, чтобы сделка не состоялась. Однако на практике такие факты свидетельствуют лишь о дополнительных мерах защиты имущества, предпринятых ранее собственником, и их сложно определить без детального анализа первичной документации, структуры собственности и т.п.

 

— Сопровождение проектов в сфере недвижимости и строительства — это в большей мере юриспруденция или GR?

— Зависит от вида и масштабов проекта. Если это простое отчуждение права собственности на объект недвижимости между частными лицами, то речь идет исключительно о юридических вопросах и минимальной составляющей взаимодействия с органами государственной власти.

Если же клиент желает реализовать сложный инвестиционный проект, который предполагает выход нерезидента на национальный рынок, получение разрешительной документации, приватизацию или передачу в пользование коммунальной или государственной собственности, то без GR не обойтись. Однако не нужно отбрасывать и юридическое звено цепочки. Неправильное оформление документов, некорректное структурирование сделки полностью нивелируют лояльное отношение органов государственной власти или местного самоуправления к хозяйственной операции и клиенту.

 

— Создается ли в Украине правовой (законодательный и регуляторный) фундамент для реализации проектов smart city или хотя бы «умных домов»?

— Правовой фундамент для реализации проектов smart city уже давно присутствует в Украине: органы местного самоуправления наделены соответствующими полномочиями, законодательство предусматривает порядок осуществления электронных закупок, участия местных общин в принятии решений, предоставления административных услуг онлайн и т.д.

Но в то же время необходимы волеизъявление органов местного самоуправления и надлежащая реализация проектов на практике.

Киевский городской совет еще в ноябре прошлого года утвердил концепцию «Киев Смарт Сити – 2020», которая предусматривает ряд проектов по модернизации и развитию технологической инфраструктуры города. Аналогичные направления развития были также утверждены во Львове, Одессе, Харькове и других больших городах.

Реализовываются ли они в полной мере? Этот вопрос лучше адресовать их непосредственным вдохновителям и жителям городов. Юридическая основа для этого существует, необходимо только реальное желание как местных чиновников, так и самих граждан.

Проекты smart home также не имеют значительных правовых препятствий для реализации. Более того, они уже активно внедряются большинством строительных компаний. Сегодня покупатель не заинтересован в приобретении обычных квадратных метров, ему необходим уже готовый продукт, удобный, безопасный и эргономичный в пользовании. Поэтому в борьбе за клиентов строительные компании активно включают проекты smart home как обязательную часть новых объектов недвижимости, что в свою очередь создает необходимость правовых консультаций по вопросам правильного внедрения инновационных технологий.

 

— По вашему мнению, что нуждается в первоочередном изменении на рынке строительства и недвижимости с юридической точки зрения?

— Таких юридических вопросов очень много. В числе безотлагательных — вопрос реальной защиты права собственности. Сегодня крупные иностранные инвесторы боятся вкладывать деньги в Украину, потому что отсутствуют эффективные превентивные меры по защите капитала, в том числе в виде недвижимости. Право внесения изменений в государственные реестры имеет большое количество субъектов, нередко недобросовестных. Недостаточно обеспечены и реальные гарантии возврата имущества надлежащему собственнику в виде независимой судебной власти, эффективных механизмов отмены регистрационных действий в административном порядке. Актуальны и вопросы отмены моратория на отчуждение земель сельскохозяйственного назначения, урегулирования рынка земли.

В сфере строительства в основательном изменении нуждаются требования к качеству новых объектов недвижимости, планированию зон жилой и общественной застройки.

В любом случае рынок недвижимости и строительства в ближайшие годы кардинально изменится. Это случится или из-за экономических факторов (например, из-за девальвации гривны, обвала рынка недвижимости и, как следствие, большого количества судебных споров), или из-за политических (в их числе — дальнейшие евроинтеграционные процессы, смена власти), или правовых (в связи с отменой моратория и полным открытием рынка земель сельхозназначения). Либо повлияют все эти причины. С уверенностью можно утверждать только одно: количество клиентов по вопросам Real Estate & Construction будет и дальше расти, а значит, эта практика является одной из наиболее привлекательных и перспективных на рынке юридических услуг.

 

(Беседовал Алексей НАСАДЮК,

«Юридическая практика»)

 



Присоединяйтесь к обсуждению!

Автор *
E-mail
Текст *
Осталось
из 2550 символов
* - Поля, обязательные для заполнения.

№ 44 (1088) от 30/10/18 Текущий номер

Недвижимость

№ 44 (1088)
Отрасли практики

Поставить на спор

Репортаж

Ценностный комплекс

Тема номера:

Оборотная сторона

Юрдепартаменты

Получить по услугам

Поддерживаете ли вы введение налога на выведенный капитал?

Да, в перспективе это будет эффективней налогообложения прибыли

Да, но только для малого и среднего бизнеса

Нет, для государства это непозволительная роскошь

Ни один закон не искоренит такое явление, как уклонение от уплаты налогов

Ваш собственный вариант ответа или комментарий Вы можете дать по электронной почте voxpopuli@pravo.ua.

"Юридическая практика" в соцсетях
Заказ юридической литературы

ПОДПИСКА