В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 6 Закона Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений» (в новой редакции от 1 января 2016 года) организационную систему государственной регистрации прав составляют субъекты государственной регистрации прав, в частности исполнительные органы сельских, поселковых и городских советов, Киевская, городские, районные, районные в городах Киеве и Севастополе государственные администрации

 

15 августа 2018 года Верховный Суд в составе коллегии судей Кассационного административного суда рассмотрел в судебном заседании дело по кассационной жалобе общества с ограниченной ответственностью «ПП «И» (ООО «ПП «И») на постановление Черкасского окружного административного суда от 14 июля 2016 года и определение Киевского апелляционного административного суда от 7 сентября 2016 года по делу по иску ООО «А» к Тальновскому районному управлению юстиции Черкасской области, Тальновской районной государственной администрации Черкасской области, третьи лица: гр-н П., ООО «ПП «И» — о признании противоправным и отмене решения.

I. ПРОЦЕДУРА

1. 17 июня 2016 года в Черкасский окружной административный суд поступил иск от ООО А» к Тальновскому районному управлению юстиции Черкасской области, Тальновской районной государственной администрации Черкасской области, третьи лица на стороне ответчика — гр-н П., ООО «ПП «И», в котором истец просит признать противоправным и отменить решение государственного регистратора Тальновского районного управления юстиции Черкасской области от 22 февраля 2016 года № *.

2. Основанием иска является нарушение законных прав и интересов ООО «А» как арендатора земельного участка, приобретенного им на основании договоров аренды земли, заключенных в 2006 и 2011 году между ним (как арендатором) и гр-ном П. (арендодатель). Ответчик при проведении в 2016 году государственной регистрации вещного права по договору аренды земли на имя другого лица — ООО «ПП «И», должным образом не проверил, зарегистрировано ли уже право аренды на данный земельный участок, в результате чего неправомерно осуществил повторную регистрацию договоров аренды одних и тех же земельных участков.

3. Постановлением Черкасского окружного административного суда от 14 июля 2016 года, оставленным без изменений определением Киевского апелляционного административного суда от 7 сентября 2016 года, исковые требования удовлетворены полностью.

4. 3 октября 2016 года третье лицо на стороне ответчика — ООО «ПП «И» — подало в Высший административный суд Украины кассационную жалобу, просило отменить судебные решения и принять новое, которым в удовлетворении исковых требований отказать.

5. Определением Высшего административного суда Украины от 5 октября 2016 года открыто кассационное производство.

6. 2 февраля 2018 года дело передано в Верховный Суд. Определением от 18 апреля 2018 года Верховный Суд передал дело на рассмотрение Большой Палаты Верховного Суда.

7. Определением от 8 мая 2018 года Большая Палата Верховного Суда вернула дело в Кассационный административный суд для рассмотрения.

II. Обстоятельства дела

8. 20 мая 2006 года ООО «А» заключило с гр-ном П. договор (б/н) аренды земли, предметом которого является аренда земельного участка, находящегося на территории сельского совета Корбиново-Гребельского сельского совета Черкасской области, Тальновского района, общей площадью 2,40 га (кадастровый номер **), принадлежащего арендодателю на праве собственности в соответствии с государственным актом от 30 декабря 2003 года.

9. Договор аренды земли зарегистрирован 1 сентября 2006 года в Тальновском районном отделе Черкасского регионального филиала ГП Центр Государственного земельного кадастра (ГЗК) при Государственном комитете Украины по земельным ресурсам под № ***.

10. 26 августа 2011 года ООО «А» и гр-н П. заключили дополнительный договор № ****, срок действия которого составляет пять лет, исчисляемых с момента проведения государственной регистрации дополнительного договора.

11. Государственная регистрация дополнительного договора № **** от 26 августа 2011 года проведена 3 декабря 2012 года отделом Госкомзема в Тальновском районе Черкасской области. О государственной регистрации в Государственном реестре земель сделана запись № *****.

12. Срок договора аренды, заключенного между ООО «А» и гр-ном П., истекает 4 декабря 2017 года.

13. Указанные договоры аренды досрочно не прекращались, недействительными признавались.

14. В дальнейшем государственный регистратор Тальновского районного управления юстиции О. принял решение от 22 февраля 2016 года № * о регистрации за ООО «ПП «И», права аренды на земельный участок, находящийся на территории Корбиново-Гребельского сельского совета Тальновского района Черкасской области, площадью 2,40 га.

15. Регистрация проведена на основании заявления от 18 февраля 2016 года, поданного представителем (гр-ном А.) ООО «ПП «И», и договора аренды земли от 15 сентября 2015 года № ******, заключенного между ООО «ПП «И» и гр-ном П. сроком на десять лет.

16. Однако, согласно сведениям из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество о регистрации иного вещного права, срок действия права аренды начинается с 3 декабря 2017 года.

17. Следовательно, в период действия зарегистрированного договора аренды земли за ООО «А» действует договор аренды этого же земельного участка, зарегистрированный 22 февраля 2016 года за ООО «ПП «И», но право аренды возникнет у ООО «ПП «И» с 3 декабря 2017 года, то есть в будущем.

III. Аргументы сторон

18. Исковые требования истец обосновывал тем, что 22 февраля 2016 года, в период действия договора аренды земли, заключенного между ним и гр-ном П., государственный регистратор Тальновского районного управления юстиции принял решение о регистрации за ООО «ПП «И» права аренды на этот земельный участок на основании договора аренды от 15 сентября 2015 года № ******, заключенного между ООО «ПП «И» и гр-ном П.

При этом срок действия права аренды по договору от 15 сентября 2015 года начинается с 3 декабря 2017 года. Поскольку договор между ООО «А» и гр-ном П. и запись о его государственной регистрации были и являются действительными на момент принятия государственным регистратором решения договора аренды от 15 сентября 2015 года № ******, состоялась двойная регистрация прав аренды на один и тот же земельный участок за разными правопреемниками.

19. Истец ссылался исключительно на неправомерность действий государственного регистратора, которые заключаются в том, что государственный регистратор вопреки требованиям Закона Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений» не проверил наличия или отсутствия противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

Обратил внимание на то, что Государственная регистрационная служба Украины своим письмом от 6 августа 2013 года с целью недопущения одновременного существования государственной регистрации нескольких прав аренды на один земельный участок предоставляла соответствующие разъяснения.

Таким образом, считает истец, государственный регистратор должен был направить запрос в отдел Госгеокадастр с целью проверки этой информации.

20. Ответчик иск не признал, однако оснований непризнания не привел.

21. Третье лицо на стороне ответчика — гр-н П. просил исковые требования удовлетворить. ООО «ПП «И» возражений не подавало.

IV. Оценка суда первой и апелляционной инстанций

22. Суд первой инстанции, с которым согласился суд апелляционной инстанции, удовлетворяя исковые требования, исходил из того, что, регистрируя право аренды на тот же земельный участок за другим юридическим лицом, государственный регистратор не выяснил наличия и действительности уже зарегистрированного вещного права истца, не проверил наличия этой записи о государственной регистрации.

23. Суды, ссылаясь на нормы Закона Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений» и правовую позицию, изложенную в постановлении Верховного Суда Украины от 29 сентября 2015 года № 21-760а15, пришли к выводу, что государственный регистратор при проведении государственной регистрации прав обязан проверить информацию о наличии или отсутствии уже зарегистрированных прав в целях недопущения одновременного существования их двойной государственной регистрации.

24. Суды приняли во внимание, что на основании обжалуемого решения во время действия договора истца об аренде зарегистрировано за ООО «ПП «И» право аренды вышеуказанного земельного участка, которое возникнет с 3 декабря 2017 года, то есть в будущем. Поскольку на основании Закона Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений» объект по договору аренды земли считается переданным арендодателем арендатору с момента государственной регистрации права аренды, если иное не установлено законом, имеет место нарушение оспариваемым решением прав истца.

25. Стороны договора вправе определять любой срок, с которого начнут действовать их права и обязанности. Однако государственной регистрации подлежит только действующее вещное право при условии, что в отношении его предмета в этот период отсутствуют другие действующие зарегистрированные вещные права этого вида.

26. Также суды приняли во внимание, что обжалуемое решение не содержит подписи государственного регистратора, его принявшего, а также не скреплено печатью. Следовательно, оно не соответствует требованиям приказа Министерства юстиции Украины от 26 декабря 2011 года № 3601/5 «Об утверждении форм решений государственного регистратора прав на недвижимое имущество и требований к их оформлению», в частности, приложения 6, которым установлено, что решение о государственной регистрации прав и их обременений подписывается государственным регистратором прав на недвижимое имущество с указанием фамилии и инициалов и заверяется в установленном порядке печатью.

V. Доводы кассационных жалоб

27. Кассационная жалоба ООО «ПП «И» содержит следующие доводы:

а) государственный регистратор обязательно проверяет сведения о недвижимом имуществе, имеющиеся в Государственном реестре прав и предоставленных документах, но, по мнению жалобщика, требование Закона относительно осуществ­ления проверки таких сведений в другой базе данных не подлежит применению в спорных правоотношениях;

б) ссылка истца на письмо Государственной регистрационной службы от 6 августа 2013 года № 2951/05-15-13 считает безосновательным, поскольку оно не является нормативным актом;

в) под двойной регистрацией понимается одновременное существование государственной регистрации нескольких прав аренды на один земельный участок. Право аренды включает в себя владение и пользование земельным участком. Факт существования регистрации договора аренды с ООО «ПП «И» никоим образом не влияет на возможность владения и пользования истца земельным участком до 3 декабря 2017 года. У ООО «ПП «И» такое право возникает по истечении договора с истцом;

г) ответчик по делу является ненадлежащим, поскольку субъектом, который наделен полномочиями по регистрации права аренды, является государственный регистратор, а не Тальновское районное управление юстиции Черкасской области или Тальновская районная государственная администрация Черкасской области. Отсутствие указания как ответчика по делу государственного регистратора считает основанием для отказа в удовлетворении иска;

д) истец оспаривает решение, которое является актом индивидуального действия, а суд не учел, что до окончания действия договора аренды и совершения действий по реализации преимущественного права истцом невозможно утверждать о нарушении прав истца;

е) в дополнительных пояснениях жалобщик ссылается на то, что суды предыдущих инстанций не учли, что данный спор не относится к юрисдикции административных судов, поскольку, по его мнению, этот спор имеет не публичный, а частноправовой характер.

VI. Оценка верховного суда

28. Проверив доводы кассационной жалобы на основании установленных судами фактических обстоятельств дела, Верховный Суд пришел к таким выводам.

29. В рассматриваемом деле предметом кассационного обжалования является правильность применения судами норм материального и процессуального права при принятии судебных решений, которыми полностью удовлетворены исковые требования о признании противоправным и отмене решения государственного регистратора Тальновского районного управления юстиции Черкасской области от 22 февраля 2016 года № *.

30. Вместе с тем для правильного решения данного спора суду необходимо определить предмет иска, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания такого иска, выяснить правовую природу правоотношений, сложившихся между сторонами, и, исходя из установленного, применить нормы права, которыми они регулируются, поскольку одним из доводов кассационной жалобы является неподсудность данного спора административным судам.

31. Предметом оценки в деле является решение государственного регистратора о регистрации права аренды на земельный участок как принятое должностным лицом субъекта властных полномочий. В то же время основанием для его отмены служит наличие государственной регистрации права аренды на земельный участок за другим лицом, то есть наличие двойной государственной регистрации прав на один и тот же объект недвижимости за двумя разными юридическими лицами.

32. Решение спора требует анализа вопросов относительно следующего:

а) права лица обжаловать в суде решение государственного регистратора, которое непосредственно не принималось в отношении него;

б) характера правовых отношений между государственным регистратором и лицом, считающим, что проведенная регистрация нарушает его права и интересы;

в) наличия или отсутствия правового спора между лицами, за которыми зарегистрировано право аренды, и характера этого спора.

г) правовых последствий отмены решения государственного регистратора, которым повторно зарегистрировано право аренды на тот же земельный участок за другим юридическим лицом во время действия заключенных договоров аренды земли с истцом, которые являются действительными и в судебном порядке недействительными не признавались.

33. Согласно статье 55 Конституции Украины, каждому гарантируется право на обжалование в суде решений, действий или бездействия органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных и служебных лиц. В соответствии с частью 10 статьи 37 Закона Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений» решения, действия или бездействие Министерства юстиции Украины и его территориальных органов могут быть обжалованы в суде.

34. Правоотношения, возникающие между субъектом властных полномочий, его должностным лицом (ответчик), предметом деятельности которых является осуществление государственной регистрации прав на недвижимое имущество, и физическим и юридическим лицом (истец), которое узнало о факте государственной регистрации прав на объект недвижимости за другим лицом (третье лицо), права на который также зарегистрированы за ним (истцом), регулируются именно Законом Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений», устанавливающим полномочия государственного регистратора при проведении регистрационных действий, основания для регистрации и отказа в регистрации права на недвижимое имущество.

35. Принятию обжалуемого решения государственного регистратора от 22 сентября 2016 года о государственной регистрации права аренды на земельный участок за ООО «ПП «И» предшествовали правоотношения, связанные с заключением договора аренды земли между ООО «А» и гр-ном П.

36. В понимании статьи 2 Закона Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений» ООО «А» и ООО «ПП «И» являются заявителями и правопреемниками (владелец, другой правоприобретатель, сторона сделки, у которых возникло вещное право, или уполномоченные ими лица — при подаче документов для проведения государственной регистрации приобретения, изменения или прекращения права собственности и других вещных прав, другой правоприобретатель — арендатор, субъект иного права, производного от права собственности, ипотекодержатель, наследник).

37. Спор об аренде земли между ООО «А» и гр-ном П. или между ООО «ПП «И» и гр-ном П. отсутствует и не является предметом оценки в этом деле. Исковые требования ООО «А» основываются исключительно на утверждении о противоправности действий государственного регистратора как субъекта, наделенного Законом Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений» властными функциями принимать решения о государственной регистрации обременения прав, в связи с неисполнением им обязанности по проверке предоставленных для регистрации документов и проверки информации о наличии или отсутствии уже зарегистрированных прав с целью недопущения одновременного существования их двойной государственной регистрации.

38. Истец не поднимал перед судами вопросы, связанные с его правом аренды на землю или оспариванием права аренды третьего лица на этот земельный участок.

39. Таким образом, спор о праве на земельный участок отсутствует, а исследованию по делу подлежат исключительно действия органа государственной регистрации, который в рамках спорных отношений действует как субъект властных полномочий.

40. Правовое заключение о принадлежности данного спора к административному судопроизводству содержится в постановлении Большой Палаты Верховного Суда от 12 июня 2018 года по делу № 823/378/16 по иску ООО «А» к Тальновскому районному управлению юстиции Черкасской области, Тальновской районной государственной администрации Черкасской области, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований на предмет спора, на стороне ответчика: гр-н С., ООО «ПП «И», — о признании противоправным и отмене решения.

В частности, Большая Палата, отступив от правовых выводов, изложенных ранее в ее постановлениях от 4 и 18 апреля 2018 года (№ 817/1048/16 и № 804/1001/16 соответственно), а также в постановлении Верховного Суда Украины от 14 июня 2016 года (№ 826/4858/15), пришла к выводу: «… Из содержания исковых требований и мотивов, которыми руководствовались суды, удовлетворяя эти требования, усматривается, что предметом проверки в этом деле является исключительно соблюдение государственным регистратором (как субъектом властных полномочий) во время выполнения возложенных на него законом публично-властных управленческих функций установленного законом порядка принятия решений о государственной регистрации прав и их обременений, в частности, правомерность осуществления повторной регистрации производного вещного права — права пользования земельным участком в случае имеющегося и зарегистрированного тождественного права на тот же земельный участок за другим пользователем. Вопрос правомерности/неправомерности приобретения истцом или третьим лицом права пользования на упомянутый выше земельный участок, как и вопросы, связанные с реализацией права собственности на него или соблюдением условий заключенных последним гражданско-правовых договоров перед судом не ставятся.

Таким образом, спор по этому делу не имеет признаков частноправового и подлежит рассмотрению по правилам административного судопроизводства».

41. Суд не находит оснований для отступления от такого вывода. На этом основании Суд отклоняет доводы жалобщика о том, что спор не должен рассматриваться в порядке административного судопроизводства.

42. Проверяя другие доводы кассационной жалобы, Суд пришел к выводу о следующем.

43. В соответствии с частью 3 статьи 10 настоящего Закона в редакции, действующей на момент регистрации (2016), государственный регистратор:

1) устанавливает соответствие заявленных прав и предоставленных документов требованиям законодательства, а также отсутствие противоречий между заявленными и уже зарегистрированными вещными правами на недвижимое имущество и их обременениями, в частности: соответствие обязательного соблюдения письменной формы сделки и ее нотариального удостоверения в случаях, предусмотренных законом; соответствие полномочий лица, подающего документы для государственной регистрации прав, соответствие сведений о вещных правах на недвижимое имущество и их обременениях, содержащихся в Государственном реестре прав, сведениям, содержащимся в предоставленных документах, наличие обременений прав на недвижимое имущество, наличие факта выполнения условий сделки, с которыми закон и/или соответствующий договор связывает возможность возникновения, перехода, прекращения вещного права, подлежащего государственной регистрации;

2) проверяет документы на наличие оснований для приостановления рассмотрения заявления о государственной регистрации прав и их обременений, приостановления государственной регистрации прав, отказа в государственной регистрации прав и принимает соответствующие решения;

3) при проведении государственной регистрации прав, возникших в установленном законодательством порядке до 1 января 2013 года, запрашивает от органов власти, предприятий, учреждений и организаций, которые в соответствии с законодательством осуществляли оформление и/или регистрацию прав, информацию (справки, копии документов и т.п.), необходимую для такой регистрации, в случае отсутствия доступа к соответствующим информационным системам, документов и/или в случае, если соответствующие документы не были представлены заявителем. Органы государственной власти, предприятия, учреждения и организации обязаны бесплатно в течение трех рабочих дней с момента получения запроса предоставить государственному регистратору запрашиваемую информацию в бумажной и (по возможности) в электронной форме;

4) при проведении государственной регистрации прав на земельные участки использует сведения Государственного земельного кадастра путем непосредственного доступа к нему в порядке, установленном Кабинетом Министров Украины;

5) открывает и/или закрывает разделы в Государственном реестре прав, вносит в него записи о вещных правах на недвижимое имущество и их обременениях, об объектах и субъектах этих прав;

6) присваивает с помощью Государственного реестра прав регистрационный номер объекта недвижимого имущества при проведении государственной регистрации прав;

7) изготовляет электронные копии документов и размещает их в регистрационном деле в электронной форме в соответствующем разделе Государственного реестра прав (в случае если такие копии не были изготовлены во время принятия документов по заявлениям в сфере государственной регистрации прав);

8) формирует документы по результатам рассмотрения заявлений в сфере государственной регистрации прав;

9) формирует и ведет регистрационные дела в бумажной форме. Ведение регистрационного дела в бумажной форме осуществляется государственными регистраторами, которые находятся в трудовых отношениях с исполнительными органами городских советов городов областного и/или республиканского (Автономной Республики Крым) значения, Киевской, Севастопольской, городскими, районными, районными в городах Киеве и Севастополе государственными администрациями, по местонахождению соответствующего имущества;

10) осуществляет другие полномочия, предусмотренные настоящим Законом.

44. Из системного анализа полномочий государственного регистратора следует, что одной из его обязанностей является обязанность выяснить отсутствие противоречий между заявленными и уже зарегистрированными правами на недвижимое имущество и их обременениями. С этой целью государственный регистратор обязан запрашивать информацию от соответствующих органов, которые в соответствии с действующим на момент оформления права законодательством осуществляли такое оформление, требовать в случае необходимости предоставления дополнительных документов и т.п.

45. Как следует из установленных судами обстоятельств дела, в Государственном земельном кадастре содержатся сведения о регистрации 3 декабря 2012 года за ООО «А» права аренды на вышеуказанный земельный участок, что подтверждается копией соответствующего извлечения от 30 августа 2015 года в материалах регистрационного дела. Информация об обременениях земельного участка ООО «А» была известна, и государственный регистратор должен был это установить.

46. Наличие такого противоречия между заявленным ООО «ПП «И» и уже зарегистрированным правом ООО «А» в понимании пункта 5 части 1 статьи 24 Закона Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений» является основанием для отказа в государственной регистрации прав.

47. Однако из-за ненадлежащего исполнения государственным регистратором своих обязанностей при рассмотрении заявления ООО «ПП «И» о государственной регистрации права пользования земельным участком гр-ном П. и принятия соответствующего решения факт существования регистрации права ООО «А» на пользование этим же участком остался без внимания ответчика, что привело к двойной государственной регистрации права.

48. В постановлении Большой Палаты Верховного Суда от 12 июня 2018 года по делу № 823/378/16 изложен правовой вывод о том, что одновременное существование государственной регистрации нескольких прав аренды на один земельный участок противоречит принципам официального признания и подтверждения государством фактов возникновения прав на недвижимое имущество, является нарушением действующего законодательства и интересов истца, согласно которому право аренды земельного участка зарегистрировано первично и не прекращалось.

49. Таким образом, суды предыдущих инстанций надлежащим образом исследовали собранные по делу доказательства и обстоятельства и дали им правильную правовую оценку.

53. Доводы заявителя о ненадлежащем ответчике по делу Суд отклоняет, поскольку суды также предоставили им правильную оценку.

54. В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 6 Закона Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений» (в новой редакции от 1 января 2016 года) организационную систему государственной регистрации прав составляют субъекты государственной регистрации прав, в частности исполнительные органы сельских, поселковых и городских советов, Киевская, городские, районные, районные в городах Киеве и Севастополе государственные администрации.

55. Поскольку Тальновское районное управление юстиции Черкасской области ликвидировано, соответственно, прекращены трудовые правоотношения с государственным регистратором, который непосредственно совершал обжалуемое регистрационное действие. Совершение регистрационных действий возложено на Тальновскую районную государственную администрацию Черкасской области, которая и является надлежащим ответчиком по данному делу.

56. Согласно статье 350 Кодекса административного судопроизводства (КАС) Украины, суд кассационной инстанции оставляет кассационную жалобу без удовлетворения, а судебные решения — без изменений, если признает, что суды первой и апелляционной инстанций не допустили неправильного применения норм материального права или нарушения норм процессуального права при принятии судебных решений или совершении процессуальных действий.

57. В случае оставления кассационной жалобы без удовлетворения судебные расходы не возмещаются.

Руководствуясь статьями 328, 342, 343, 349, 350, 355, 356 КАС Украины, суд постановил:

— кассационную жалобу ООО «ПП «И» оставить без удовлетворения;

— постановление Черкасского окружного административного суда от 14 июля 2016 года и определение Киевского апелляционного административного суда от 7 сентября 2016 года оставить без изменений.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, является окончательным и обжалованию не подлежит.

 

(Постановление Верховного Суда от 15 августа 2018 года. Дело № 823/755/16. Председательствующий — Кравчук В.Н. Судьи — Анцупова Т.А., Стародуб А.П.)