Юристы утверждают, что большинство рейдерских схем не обходятся без участия государственных и в особенности правоохранительных органов. А если говорить о рейдерстве в аграрной сфере, то ни одна схема, по словам правозащитников, не реализуется без привлечения регистраторов и нотариусов. Украина всегда считалась аграрным государством, поэтому рейдерские атаки на агробизнес выходят за рамки индивидуальной проблемы и приобретают общенациональный масштаб.
Решить такую огромную проблему можно только путем изменения законодательства. И такие изменения инициировали 32 народных депутата Украины разной политической окраски, представляющие разные парламентские комитеты. Все они, видимо, солидарны в том, что противодействовать рейдерству все же необходимо.
В середине марта в Верховной Раде Украины был зарегистрирован законопроект № 8121 о внесении изменений в Земельный кодекс и некоторые другие законодательные акты относительно противодействия рейдерству (законопроект № 8121). Как утверждают авторы документа, «проектом предлагается внедрение ряда антирейдерских мер и установление действенных предохранителей относительно защиты имущественных прав собственников и пользователей земельных участков с целью предотвращения противоправного поглощения и захвата предприятий в аграрном секторе экономики, поскольку на протяжении последних лет рейдерский захват земель и имущества сельскохозяйственных предприятий приобрел угрожающий для экономики страны характер».

 

Пять причин

Заместитель министра юстиции Украины по вопросам государственной регистрации Елена Сукманова отмечает, что законопроект № 8121 содержит ряд антирейдерских инициатив, из которых можно выделить пять самых главных.
Первая инициатива — предоставить собственнику возможность все договоры относительно имущества удостоверять нотариально и сведения вносить в соответствующий реестр, а не просто заключать в письменной форме, как это происходит сейчас. «То есть без нотариально удостоверенного согласия собственника осуществить любые действия с его имуществом будет невозможно. Эта норма устранит проблему регистрации договоров аренды по поддельным подписям или фальсификации самих договоров», — уточняет г-жа Сукманова.
Вторая — обеспечить доступ регистратора к Единому государственному демографическому реестру. «Сегодня мы очень часто сталкиваемся с подделкой документов во время регистрации имущественных прав: начиная от паспортов и доверенностей и заканчивая решениями суда. Во избежание возникновения таких ситуаций в законопроекте предусмотрен доступ регистратора к демографическому реестру, где он сможет проверить, что паспорт настоящий и что он принадлежит именно этому человеку», — комментирует замминистра юстиции. Также в законопроекте предусматривается предоставление регистраторам доступа к реестру доверенностей, установлены требования относительно пользования им.
Третья инициатива — ограничить автоматическую пролонгацию договора аренды земли. Договоры аренды, по словам Елены Сукмановой, заключаются, как правило, на длительные сроки. И часто собственники не обращают внимания на дату истечения срока аренды. Сейчас действует такая норма: если собственник земли после истечения срока договора аренды не заявляет о своем нежелании продлить договор, а арендатор продолжает обрабатывать землю, то этот договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. «Чтобы не допустить таких ситуаций, законопроект предоставляет собственникам право сделать в реестре отметку о том, что этот договор аренды не возобновляется автоматически. Если стороны захотят продлить договор, они должны заключить его заново», — уточняет г-жа Сукманова.
Четвертая — сделать невозможным осуществление незаконных действий посредством исправления технических ошибок в реестре. Комментатор обращает внимание, что иногда некоторые действия в реестре отменяются как техническая ошибка непосредственно регистратором. Часто такая возможность используется как инструмент для совершения незаконных действий. «Поэтому в этом законопроекте № 8121 объясняется, что такое техническая ошибка, устанавливается, что она может быть исправлена только по заявлению заявителя, который просил зарегистрировать то или иное право», — обращает внимание Елена Сукманова. Так, законопроект № 8121 определяет, что технической ошибкой может быть грамматическая, арифметическая или другая ошибка.
Пятая — законодательно закрепить автоматический обмен данными между регистратором имущественных прав и госгеокадастром. Замминистра юстиции по вопросам государственной регистрации уточняет, что этот обмен уже действует, но в законопроекте он получает законодательное закрепление. «Это сделано, чтобы кому-то когда-нибудь не захотелось прекратить этот обмен. Если такая норма прописана в законе, значит, эта система не привязана к каким-либо персоналиям и будет работать и в дальнейшем», — смотрит в будущее Елена Сукманова.
Она убеждена: «Если законопроект № 8121 будет принят и нормы начнут действовать — это станет серьезным ударом по существующим рейдерским схемам».

 

Две схемы

Младший юрист ЮФ GOLAW Ян Нечваль говорит, что все существующие в Украине схемы рейдерства сосчитать сложно. А законопроект № 8121, основной целью которого является противодействие рейдерским атакам на агробизнес, направлен на борьбу только с некоторыми из них. Более подробно он останавливается на двух схемах: двойной регистрации прав аренды земельного участка и незаконном завладении имуществом и корпоративными правами агропредприятия.
Юрист напоминает, что в Государственном реестре прав на недвижимое имущество может отсутствовать информация о правах пользования земельными участками, возникшими до 2013 года. Это играет на руку потенциальным рейдерам — они повторно заключают договоры аренды (например эмфитевзиса) указанных земельных участков. Впоследствии возникают ситуации, когда в Государственном реестре прав на недвижимое имущество и Государственном земельном кадастре содержится разная информация об одном и том же земельном участке.
«Разработчики законопроекта пытаются решить эту проблему путем предоставления государственным кадастровым регистраторам доступа в онлайн-режиме к сведениям, содержащимся в Государственном реестре прав на недвижимое имущество, а государственным регистраторам прав — онлайн-доступа ко всем сведениям, имеющимся в Государственном земельном кадастре. Предлагается обязать государственного регистратора во время регистрации проверять наличие сведений о зарегистрированных вещных правах, в том числе путем доступа к Государственному земельному кадастру», — обращает внимание Ян Нечваль.
Что касается второй схемы, то рейдеры посредством подделки договоров с недвижимым имуществом и договоров о передаче корпоративных прав пытаются завладеть имуществом агропредприятия. «С целью борьбы с указанным видом рейдерства депутаты предлагают предоставить участнику юридического лица (кроме акционерного общества) право устанавливать обязательность нотариального удостоверения договора об отчуждении доли в уставном капитале при внесении изменений в состав учредителей. Такая оговорка участника юридического лица вносится в Государственный реестр юридических лиц», — отмечает юрист GOLAW. Как мы уже отмечали выше, аналогичное право (нотариального удостоверения) предоставляется собственнику недвижимого имущества. При этом соответствующие сведения вносятся в Государственный реестр прав на недвижимое имущество как обременение.
«В документе есть ряд других изменений. При этом законопроект не предусматривает механизмов борьбы с рейдерством в форме «умышленного банкротства», физического завладения имуществом, завладения имуществом с помощью судебных решений и др.», — сожалеет г-н Нечваль.

 

Одна очевидная «лазейка»

Юрист GOLAW называет законопроект в целом перспективным. «Но в Украине неэффективность борьбы с рейдерством вызвана не столько низким качеством законодательства, сколько его несоблюдением», — резюмирует Ян Нечваль.
А вот управляющему партнеру АО IMG Partners Игорю Мельнику трудно однозначно оценить этот законопроект.
«Если смотреть на него в общем, то это позитивная тенденция, и есть надежда, что такие инициативы повлияют на ситуацию в стране. К сожалению, сегодня можно сказать, что надежды пока таковыми и остаются, к тому же если учитывать сомнительные результаты прошлых законодательных инициатив в сфере противодействия рейдерству. Но если начать разбираться более подробно, то возникает больше вопросов, чем ответов. Наши законодатели почему-то видят в нотариальной форме договора некую панацею от рейдерства и других неблагоприятных «традиций» в украинском бизнесе. Но вот решение Министерства юстиции Украины в 2017 году, которым был временно или навсегда запрещен доступ к Государственному реестру вещных прав на недвижимое имущество и Единым государственным реестрам информационной сети Министерства юстиции Украины многим нотариусам, показало, что найти «удобного» нотариуса для всякого рода незаконных действий не так уж сложно. Бесспорно, принятие законопроекта в таком виде некоторым образом ущемит рейдеров в количестве возможностей для противоправных действий. Но некоторые предложенные изменения довольно сомнительны», — считает г-н Мельник.
Отдельное внимание он обращает на предложение относительно возможности регистрации в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество требования собственника земельного участка о заключении договора аренды земли в нотариальной форме. Аналогичная норма предусмотрена и для договоров купли-продажи доли в уставном фонде предприятия. «Идея неплохая — «грамотные» арендаторы не будут регистрировать права аренды на земли по договорам аренды земли с подделанными подписями собственников земли, что в наше время, к сожалению, стало банальностью. Но, как показывает практика и количество «удобных» нотариусов, этот законодательный барьер можно будет обойти, но теперь платно, тем более что все заинтересованные смогут зайти в соответствующий реестр и увидеть, в какой форме нужно «рисовать» договор аренды», — объясняет риски г-н Мельник.
Мы поинтересовались у управляющего партнера АО IMG Partners, не создадут ли антирейдерские механизмы, предусмотренные законопроектом № 8121, возможностей для новых схем рейдерства? Игорь Мельник ответил однозначно: «Конечно, создадут, а как иначе! Ни для кого не секрет, что наши граждане часто придумывают способы обхода нового закона еще до его принятия. Соответствующие рекомендации можно найти даже в Facebook. Появятся и новые схемы по захвату предприятий или их отдельного имущества и будут действовать и старые — простые (?) силовые методы».
Больше всего в этом законопроекте нашего собеседника поразило то, что там уже есть «лазейка» для рейдеров.
«Есть такая неудобная «штука», называется «нотариальный округ», за пределами которого нотариус не имеет права осуществлять нотариальные действия. Иными словами, если имущество находится за границами района, в котором работает нотариус, последний не имеет права проводить какие-либо действия с таким имуществом. И в этом законопроекте предлагается сделать исключение из данного запрета, если нотариус нотариально удостоверяет один из возможных договоров пользования землей сельскохозяйственного назначения. То есть нотариус из Киева сможет нотариально удостоверить договор аренды земельного участка, расположенного, например, в Хмельницкой области. При этом как действующее законодательство, так и положения законопроекта требуют от нотариуса осуществлять государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, если такие права возникли в результате нотариального действия нотариуса относительно такого имущества. Если в двух словах, то для нотариусов частично вернули принцип экстерриториальности в части регистрации прав пользования земельным участком сельскохозяйственного назначения. Такие возможности уже были у нотариусов и других государственных регистраторов в 2016 году. С одной стороны, это было удобно для сторон договора, с другой — появилось больше возможностей для разного рода манипуляций. По моему субъективному мнению, предложенные изменения не смогут значительно повлиять на статистику рейдерских захватов. Более того, использование «лазейки» для рейдеров, которую я описал выше, может ухудшить ситуацию», — опасается Игорь Мельник.

 

И еще несколько новшеств

Также предлагается установить, что государственный регистратор прав обязан оставить без рассмотрения заявление о регистрации права на недвижимое имущество, если кадастровый номер земельного участка отсутствует в Государственном земельном кадастре.
В документе предлагается поручить Кабинету Министров Украины обеспечить организацию и финансирование внесения в Государственный земельный кадастр информации обо всех земельных участках, сформированных до 1 января 2013 года, с присвоением всем участкам кадастровых номеров и указанием наличия или отсутствия координат поворотных точек границ земельных участков для дальнейшего их определения при переоформлении прав.
Законопроект № 8121 предусматривает повышение административной ответственности за нарушение государственными регистраторами прав требований законодательства при осуществлении регистрационных действий (штрафные санкции увеличиваются с 200–400 необлагаемых минимумов доходов граждан до 400–500 необлагаемых минимумов доходов граждан). Но едва ли увеличение штрафа в рамках административной ответственности может стать серьезным предохранителем от недобросовестных действий регистраторов.

---

Прямая речь

Нет главного

Руслан РЕДЬКА, партнер практики корпоративного права Juscutum

Наши законодатели неустанно трудятся, разрабатывая все новые теоретические постулаты, призванные победить рейдерство. Но на практике новые законы оказываются не такими эффективными, как хотелось бы. По нашему мнению, исключением не станет и законопроект № 8121 о внесении изменений в Земельный кодекс Украины и некоторые другие законодательные акты по противодействию рейдерству.

Новеллы, предложенные в законопроекте:

— предотвращение двойной регистрации договоров аренды земли путем автоматизации взаимодействия Государственного земельного кадастра и Госре­естра прав на недвижимое
имущество;

— оцифровка и внесение в кадастр имеющихся в Госгеокадастре сведений о ранее выданных государственных актах и зарегистрированных договорах аренды;

— внесение сведений в кадастр онлайн и получение информации из Государственного земельного кадастра в электронной форме;

— увеличение гарантийного взноса для участников земельных торгов с 5 % до 50 % годовой арендной платы и запрет на уменьшение арендной платы, установленной по результатам аукциона, после заключения договора аренды;

— противодействие подделке документов, предоставляемых физлицами для регистрации, путем подписания нотариальных договоров (своеобразный арест имущества по инициативе собственника).

Несмотря на позитивные изменения, такие как упрощение процедуры доступа к внесению и получению информации из кадастра, предоставление дополнительных механизмов защиты от подделки документов и двойной регистрации договоров аренды, минимизация мошенничества на земельных торгах, законопроект не учитывает важнейшего фактора — эффективного механизма привлечения уполномоченных лиц к ответственности за невыполнение закона. Отсутствие такого механизма нивелирует все позитивные изменения.

Как известно, ни одна рейдерская схема не обходится без участия государственного регистратора и/или нотариуса, которые и узаконивают «черную сделку». Законопроект также не исключает участия уполномоченных лиц в осуществлении процессов оцифровки, внесения, изменения информации в реестре и регистрации прав. Сегодня риск привлечения к уголовной ответственности таких лиц и прибыль за проведение незаконной операции несоизмеримы. Рейдерство будет процветать до тех пор, пока не будет разработан и внедрен механизм, позволяющий осуществлять контроль и привлекать к ответственности уполномоченных лиц, включая нотариусов, государственных регистраторов и судей.