Полевые точки — PRAVO.UA
прапор_України
2024

Генеральний партнер 2024 року

Видавництво ЮРИДИЧНА ПРАКТИКА
Головна » Выпуск №3 (1047) » Полевые точки

Полевые точки

Вопрос реформирования земельной сферы в нашей стране удерживает высокую степень актуальности, но на пути к открытию полноценного рынка земли существует еще много препятствий и болевых точек, особенно если речь идет о сельскохозяйственных землях. В парламентском комитете по вопросам аграрной политики и земельных отношений доработали законопроект «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно решения вопроса коллективной собственности на землю, совершенствования правил землепользования в массивах земель сельскохозяйственного назначения, предотвращения рейдерства и стимулирования орошения на Украине» (№ 6049-д), которым предлагается комплексное решение ряда земельных проблем. Авторы законопроекта уверяют, что реализация предложенных изменений позволит создать эффективный механизм использования массивов земель сельскохозяйственного назначения.

Корни проблематики, поднятой при подготовке законопроекта, касаются процесса деления массивов сельскохозяйственных земель на паи. В свое время земли коллективных с/х предприятий были разделены на участки и переданы в частную собственность членам таких предприятий. Предполагалось, что каждый земельный участок будет использоваться его собственником отдельно, поэтому для доступа к участкам была спроектирована сеть полевых дорог. Но на практике получилось по-другому — большинство участков сейчас находятся в аренде у аграрных предприятий, не разделены, а полевые дороги де-факто используются как пашня. Но не все собственники соглашаются на передачу паев в аренду одному арендатору, поэтому возникают проблемы в случае отдельного использования земельных участков, расположенных посреди массива: неудобства в проходе с/х техники, сложности при орошении земель. На практике арендаторы одного массива часто заключают устные соглашения (вне закона) или договоры субаренды, но и это не выход, ведь Закон Украины «Об аренде земли» требует обязательного согласования передачи участка в субаренду с собственником. Также существуют возможности для злоупотреблений со стороны недобросовестного землевладельца или землепользователя, участок которого расположен посреди массива. В пояснительной записке к законопроекту отмечается, что эта ситуация часто способствует рейдерству, созданию искусственных сложностей для землепользователя с целью дальнейшего шантажа и получения материальной выгоды.

Поэтому, по мнению авторов законопроекта № 6049-д, целесообразно на законодательном уровне определить правила использования массива земель с/х назначения: предоставить право землепользователю, который использует значительную часть массива, на получение в аренду земель под полевыми дорогами (с обязанностью установления земельных сервитутов для доступа к другим участкам); предоставить арендаторам земельных участков, расположенных в массиве, право передавать их в субаренду арендатору другого участка в том же массиве без согласования с арендодателем, оставаясь ответственным за выполнение договора аренды; предоставить право землепользователю, который использует существенную часть земель массива (75 % от общей площади), на получение в аренду или субаренду других земель массива с предоставлением их собственникам или арендаторам других равноценных земельных участков в том же массиве; предоставить возможности физическим и юридическим лицам использовать земельные участки под лесополосами и другими защитными насаждениями на праве аренды, причем такое право будет приобретаться без проведения земельных торгов.

Авторы законопроекта подчеркивают, что предложенный механизм не является панацеей, а реальная консолидация земель на Украине возможна только при условии снятия моратория на отчуждение земель сельскохозяйственного назначения. И все же предлагаемые меры должны решить большинство существующих проблем землепользования в массивах с/х земель и стать предохранителями от нарушения прав и законных интересов землевладельцев и землепользователей. К тому же можно прогнозировать, что даже после снятия моратория аренда земли будет длительное время продолжать оставаться основой аграрного землепользования в нашей стране.

Внимание законодателей направлено и на проблемы, связанные с отображением сведений о земельных участках массива в Государственном земельном кадастре. Почти в каждом массиве есть определенное количество площадей, сведения о которых не внесены в кадастр. Поэтому законопроектом предлагается определить правовые механизмы проведения инвентаризации массива с/х земель, в результате которой все ошибки в определении границ и конфигурации земельных участков должны быть исправлены, а сведения обо всех земельных участках, расположенных в массиве, — внесены в кадастр.

В результате доработки законопроект был дополнен новыми положениями. В частности, четко разграничен правовой статус земель под полевыми дорогами внутри массива земель с/х назначения (только эти дороги могут передаваться в аренду пользователям участков массива) и земель под полевыми дорогами, ограничивающими массив (остаются землями общего пользования). Также закреплено правило, согласно которому условия договоров субаренды, заключаемых при обмене прав пользования земельными участками, должны быть не хуже, чем условия договоров аренды. Кроме того, исключена возможность изменения площади земельных участков при проведении инвентаризации массива с/х земель и т.д.

Несмотря на доработку, в документе остались весьма спорные моменты. «Законопроект № 6049-д можно считать первой серьезной попыткой упорядочить пользование распаеванными земельными массивами бывших коллективных сельхозпредприятий. Инициаторы проекта намерены решить несколько известных проблем производителей сельскохозяйственных культур, в частности: вкрапление чужих земельных участков в обрабатываемый массив, неопределенность статуса полевых дорог, бесхозность защитных лесополос, сложность проектирования и строительства мелиоративных систем на не сплошном земельном массиве, — отмечает Михаил Сорока, юрист Aequo. — Не уменьшая важность частичной консолидации агроземель, которая фактически предлагается авторами проекта (полноценная консолидация возможна после отмены моратория), нельзя не отметить, что предлагаемые изменения повлекут в случае принятия закона существенное вмешательство в права собственников и «миноритарных» арендаторов сельхозземли.

Одна из основных идей проекта — разрешить существенному землепользователю, который пользуется 75 % массива, обменять, в том числе на основании решения суда, права аренды (субаренды) на вкрапленные в его землепользование земельные участки. Полномочия суда по отказу такому землепользователю предлагается ограничить четырьмя основаниями, которые, по нашему мнению, не покрывают всех возможных ситуаций. Вследствие такого принудительного обмена права собственника или арендатора могут быть существенно нарушены по сравнению с целью проекта.

Другим примером, когда нормы проекта закладывают потенциальный конфликт, является право существенного землепользователя получить в аренду землю под полевыми дорогами. При этом срок такой аренды не привязывается к сроку пользования основными земельными участками. Результатом такого пробела в регулировании может быть ситуация, когда после прекращения прав пользования основными участками право аренды дорог останется у бывшего существенного землепользователя, что ограничит права собственников или новых арендаторов пользоваться своими участками».

Аграриям и собственникам сельхозземель законопроект № 6049-д сулит реальные упрощения, хотя и в текущей редакции содержит некоторые риски, которые после принятия изменений за основу необходимо нивелировать при подготовке ко второму чтению. «В целом проект направлен на решение существующих проблем крупных агропроизводителей, но недостаточно предупреждает возможность применения ими привилегированных прав в ущерб другим землепользователям, — отмечает Михаил Сорока. — Поэтому к вопросу упорядочения с/х массивов желательно подойти более детально, объективно, исходя из перспективы развития таких отношений, чтобы учесть интересы и права не только существенных землепользователей, но и всех вовлеченных субъектов».

Поділитися

Підписуйтесь на «Юридичну практику» в Facebook, Telegram, Linkedin та YouTube.

Баннер_на_сайт_тип_1
YPpicnic600x900
баннер_600_90px_2
2024
tg-10
Legal High School

Зміст

VOX POPULI

Самое важное

Идейное неудобство

Акцент

Мал золотник, да долог

В фокусе: Блокчейн

Тур на Крипт

Государство и юристы

Шесть и достоинство

Государство и юристы

Новости из зала суда

Кандидат на должность председателя сельсовета не одержал победы в споре с ЦИК

Истец проиграл спор о возмещении морального вреда судом

Государство и юристы

Полевые точки

Книжная полка

Условное поклонение

Новости законотворчества

Тема номера

КМУ требует ужесточить борьбу с допингом

Предложена идея отзыва народных депутатов

НБУ утвердил положение о проведении кассовых операций в гривне

Новости юридических фирм

Частная практика

CMS сопровождала выход компании P&O Maritime на украинский рынок

Sayenko Kharenko — юрсоветник «Торонто-Киев» по вопросам реструктуризации обязательств перед «Альфа-Банком»

Артур Киян стал ассоциированным партнером Lavrynovych & Partners Law Firm

Юристы Interlegal обеспечили погашение бункерного долга

Spenser & Kauffmann — генеральный партнер Ассоциации юристов Украины в 2018 году

Aequo консультирует Dragon Capital Investments в сделке по приобретению логистического и промышленного центров в Киевской области

Hillmont Partners защищает интересы компании — производителя сериала «Сваты»

ЮФ «Василь Кисиль и Партнеры» расширила партнерский состав

МЮФ Kinstellar — юридический советник ПАО «АрселорМиттал Кривой Рог» по вопросам получения кредита ЕБРР

Отрасли практики

Энергетическое дело

Процессуальные лишения

Рабочий график

Карта событий

Самое важное

Инициатива наказания

Кадровый учет

Медиазакрытость

Делиться сомнением

Судебная практика

Судебные решения

Расписка является подтверждением заключения договора займа

Судебная практика

В негативном совете

Расходы на правовую помощь

Вредоносный ход

На все сто

Моральные нормы

Тема номера

Игра с интересом

Иммунная система

Акционерная кампания

Ограничение корысти

Производственный риск

Смотреть в суд

Капитальное строительство

Минорный лад

Принадлежащее и сказуемое

Проявить долю

Частная практика

Миграционные тренды

Расчетный счет

Інші новини

PRAVO.UA