На практике до­вольно часто встречаются случаи, когда в Государственном земельном кадастре (ГЗК) зарегистрированы земельные участки, координаты которых технически пересекаются с координатами проектных земельных участков, которые могут быть заняты чужим недвижимым имуществом, длительное время находятся в пользовании таких владельцев или зарегистрированы с нарушением действующего земельного законодательства.

Следовательно, практический порядок отмены регистрации «кривых» участков представляется достаточно интересным как для юристов, практикующих земельное право и защищающих имущественные права своих клиентов, так и для кадастровых регистраторов и землепользователей.

 

Арсенал защиты

Действующее законодательство не предусматривает урегулирования многих возможных ситуаций, которые требуют отмены регистрации участка в ГЗК. Более того, нормативные основания и порядок часто применяются кадастровыми регистраторами по собственному усмотрению неодинаково, что для юристов превращается в длительную работу по апробации всего арсенала способов защиты прав на землю.

То же можно сказать и о судебной практике, где встречается как широкий спектр выбора способов судебной защиты, так и многообразие резолютивных формулировок судебных решений.

По нашему мнению, это является следствием несовершенного нормативного регулирования порядка отмены регистрации земельного участка в кадастре, а также недостаточной разъяснительной работы Госгеокадастра для кадастровых регистраторов.

Порядком ведения ГЗК (Порядок № 1051) предусмотрено, что государственная регистрация земельного участка осуществляется при его формировании путем открытия Поземельной книги. Она оформляется по месту расположения такого участка соответствующим государственным кадастровым регистратором, в результате чего земельный участок считается технически сформированным с уникальным кадастровым номером и может быть объектом гражданского оборота.

Порядком № 1051 предусмотрен исчерпывающий перечень случаев отмены государственной регистрации земельного участка в ГЗК с последующим закрытием Поземельной книги и отменой присвоенного кадастрового номера земельного участка (пункт 114): если происходит разделение или объединение земельных участков; если в течение одного года со дня осуществления государственной регистрации земельного участка вещное право на него не зарегистрировано по вине заявителя.

Следует отметить, что Порядок № 1051 в данном пункте среди правовых оснований отмены регистрации участка в кадастре прямо не предусматривает судебного решения, хотя пунктом 60 установлено, что запись в Поземельной книге отменяется (возобновляется) государственным кадастровым регистратором на основании решения суда.

Таким образом, можно выделить три базовых основания для отмены регистрации участка в кадастре: 1) разделение (объединение) земельного участка; 2) отсутствие зарегистрированного вещного права на зарегистрированный в кадастре участок в течение года с момента такой регистрации по вине заявителя; 3) судебное решение.

 

Подробный анализ

Теперь более подробно остановимся на анализе этих оснований и их применении на практике.

Наиболее понятным и простым основанием для отмены регистрации участка в кадастре является случай, когда землепользователем или владельцем инициируется разделение (объединение) участка. В таком случае кадастровый регистратор осуществляет трансформацию участка, в результате которой образуются новые участки с новыми кадастровыми номерами на базе старого участка, отменяется и архивируется в базе кадастра (разделение) или образуется новый участок с новым кадастровым номером на базе двух и более старых участков (объединение).

Следующим основанием для упразднения регистрации участка в кадастре является случай, когда в течение одного года со дня осуществления государственной регистрации земельного участка вещное право на него не зарегистрировано по вине заявителя на основании информации из Государственного реестра прав на недвижимое имущество, полученной путем непосредственного доступа к указанному реестру.

Следует отметить, что сегодня это основание применяется кадастровыми регистраторами крайне редко. Сложность применения заключается в том, что такая отмена регистрации участка в кадастре является результатом взаимодействия между органом государственной регистрации прав и органом, осуществляющим ведение кадастра, при обмене указанной информацией, что определяется совместным приказом Минагрополитики и Минюста.

Практическое применение такого основания заставляет дать ответ на следующие вопросы: на кого возложена обязанность контроля за соблюдением истечения срока, в диапазоне которого регистрируется вещное право на сформированный в кадастре участок? обязан ли кадастровый регистратор отменить регистрацию участка в кадастре или это его право? какими доводами следует доказать или опровергнуть вину заявителя? кто может подать доказательства и заявление об отмене регистрации участка в кадастре (круг лиц)?

По нашему мнению, обязанность контроля за наличием/отсутствием регистрации вещного права в реестре прав в течение одного года была возложена на кадастрового регистратора, который зарегистрировал земельный участок в кадастре, тем более что он владеет доступом в реальном времени к информации, содержащейся в данном реестре.

Отвечая на вопрос об обязанности или о праве кадастрового регистратора отменить регистрацию участка в кадастре после наступления обстоятельства отсутствия регистрации вещного права по истечении календарного года, следует отметить, что норма Порядка прямо не указывает на характер поведения кадастрового регистратора.

Считаем, что обязанность кадастрового регистратора отменить регистрацию участка в кадастре возникает в результате контроля факта регистрации вещного права, о котором говорилось выше. Также обязанность отмены регистрации участка в кадастре появляется в результате рассмотрения заявления лица, в котором фиксируются факт и обстоятельства, свидетельствующие об основаниях для отмены регистрации участка.

Что касается формы и признаков вины заявителя как компонента для применения основания отмены регистрации участка в кадастре, то это понятие не содержит четкого объяснения, в какой именно форме и каким критериям она должна отвечать.

На наш взгляд, объективным признаком наличия вины заявителя следует считать умышленное затягивание с его стороны регистрации вещного права с момента, когда наступили основания для такой регистрации. Например, орган местного самоуправления принял решение о передаче земельного участка в собственность или в аренду, а потенциальный владелец или арендатор умышленно не регистрирует вещное право, чтобы не возникло денежное обязательство по уплате земельного налога или арендной платы за землю.

В то же время регистрация вещного права может откладываться по вине другого лица, например, должностного лица — подписанта договора аренды или регистратора прав, а также в силу отсутствия решения коллегиального органа о передаче участка в собственности или аренду.

Если говорить о круге лиц, имеющих право инициировать отмену регистрации участка в кадастре, кроме кадастрового регистратора, который обнаружил отсутствие регистрации вещного права в течение одного года, то следует отметить, что Порядком такой круг не определен, и соответственно, любое лицо может обратиться с заявлением об отмене регистрации участка в кадастре.

 

Положительная практика

Анализ судебной практики относительно отмены государственной регистрации и обязательства совершить определенные действия свидетельствует о наличии положительных решений судов, согласно которым суды исходили из возможности восстановления нарушенных прав истцов путем отмены государственной регистрации земельного участка в ГЗК.

Однако есть и отрицательные решения, в которых суды указывают на то, что в пункте 114 Порядка закреплен исчерпывающий перечень случаев отмены государственной регистрации земельных участков в ГЗК, не подлежащий расширенному толкованию.

Следует также обратить внимание на ограниченные возможности програм­много обеспечения ГЗК, в частности, относительно предусмотренных программой оснований отмены государственной регистрации в ГЗК, а потому даже решение суда не гарантирует достижения желаемого результата — отмены регистрации участка в кадастре из-за технических ограничений платформы Национальной кадастровой системы.

По нашему мнению, недостатком урегулирования административного решения вопроса отмены регистрации участка в кадастре является узкий перечень оснований, в частности, отсутствие в Порядке № 1051 такого основания, как выявление чужого недвижимого имущества на сформированном земельном участке.

Следовало бы дать возможность кадастровым регистраторам отменять регистрацию участков в кадастре до возникновения вещных прав, если другой собственник предоставит документацию по землеустройству с правоустанавливающим документом на недвижимое имущество, находящееся на сформированном в кадастре участке.

 

ЯСЬКИВ Богдан — управляющий партнер ЮФ TOTUM, адвокат, к.ю.н., г. Киев

---

Мнение

Процедура разделения

Михаил СОРОКА, юрист ЮФ Aequo

Говоря о способах отмены регистрации в Госземкадастре земельного участка по причине расположения на нем чужой недвижимости, необходимо учитывать, что при соблюдении требований законодательства всеми участниками процесса формирования и регистрации участка (заказчик землеустроительной документации, инженер-землеустроитель, уполномоченный на согласование госорган, кадастровый регистратор) такая ситуация не должна возникнуть. Во всех предусмотренных статьей 79¹ Земельного кодекса Украины случаях соответствующая документация по землеустройству обязательно включает кадастровый план, который, в свою очередь, должен отображать контуры всех объектов недвижимого имущества на участке. Таким образом, заказчик имеет возможность, а разработчик документации обязан убедиться в том, что недвижимость, которая попадает в границы участка, принадлежит будущему пользователю участка. Если кто-то отнесся к своим обязанностям и правам формально, а ждать год для отмены ошибочной регистрации участка в кадастре нет возможности, следует воспользоваться процедурой разделения такого участка, оставив на отдельном участке чужую недвижимость, при условии полного сотрудничества со стороны ее собственника.