Индустриальный фокус юридических фирм — глобальная тенденция развития современного юридического рынка. О ситуации в практиках сопровождения проектов в сферах строительства, недвижимости, инфраструктуры, транспорта и энергетики, об особенностях работы юристов в этих областях, о роли риск-менеджмента, перспективах развития рынка, часто выявляемых юридических проблемах и способах их урегулирования «Юридической практике» рассказала Светлана Теуш, советник ЮФ Redcliffe Partners.

 

— Индустриальная специализация юрбизнеса в контексте компетенции отдельно взятого юриста зачастую сводится к хрестоматийному «знай бизнес своего клиента». Можете ли вы выделить специфические требования к юристам, специализирующимся в отраслях недвижимости, транспорта и инфраструктуры, энергетики?

— От современного юриста ожидаются хорошее понимание специфики индустрии и умение предлагать юридические решения с учетом контекста бизнеса и отрасли, в которой оперирует клиент. Проекты в отраслях, о которых мы сейчас говорим, предполагают значительные капитальные инвестиции и имеют долгосрочную природу, так что юристу не обойтись без навыков менеджмента рисков и понимания особенностей жизненного цикла проекта.

Механизмы менеджмента рисков совершенствуются в мировой практике и служат основой для формирования новых подходов к работе над проектами и возникновения новых типологий договоров, в том числе в сферах энергетики, строительства, инфраструктуры. Примером могут служить формы контрактов FIDIC, построенные на различных принципах распределения и управления рисками в зависимости от формы контракта; договоры, основанные на показателях эффективности (output and performance-based сontracts), распространенные в дорожном строительстве; договоры энергосервиса (energy performance contracts); договоры об интенсификации добычи энергоресурсов (production enhancement contracts) и другие. На Украине такие виды договоров пока мало распространены, но нашей фирме уже доводилось иметь с ними дело. Недавно мы консультировали иностранного инвестора по вопросам, связанным с договором об интенсификации добычи энергоресурсов. Есть запросы и по поводу договоров FIDIC, которые пока применяются на Украине главным образом в рамках правил закупок международных финансовых институтов.

 

— Какие проекты и клиенты формируют портфолио вашей фирмы в практике недвижимости и ­инфраструктуры?

— Нашу фирму традиционно ассоциируют с практиками ­банковского и финансового права, корпоративного права, слияний и поглощений, энергетики. Это неудивительно, если принимать во внимание историю ее создания: Redcliffe Partners является преемником международной компании Сlifford Chance на Украине, которая хорошо известна в мире своей экспертизой в сфере банковского и финансового права. Redcliffe Partners сохраняет и укрепляет позиции в этом сегменте. Если же говорить о практиках и индустриях недвижимости, строительства, транспорта и инфраструктуры, то и они не являются новыми для компании. Наши юристы сопровождали многие строительные и инфраструктурные проекты, в частности, по развитию портовой и агроинфраструктуры, дорожному строительству, проекты в области девелопмента торговой, офисной, промышленной, логистической недвижимости, аренды — и это далеко не полная палитра нашей экспертизы. Если говорить о профиле наших клиентов, то нередко мы выступаем на стороне инвесторов или кредиторов — международных финансовых учреждений, инвестиционных фондов, трейдинговых структур, финансово-промышленных групп — по сделкам, связанным с проектным финансированием. Пользуясь случаем, хочу отметить совершенную недавно нашими юристами работу по сопровождению ЕБРР и IFC в знаковом для Украины проекте по финансированию строительства зернового терминала M.V. Cargo в порту «Южный» при участии Сargill. В проектах, которые мы сопровождаем, инвестиции имеют широкую географическую палитру: это и европейские страны, и США, и Китай, Япония, другие страны Азиатского региона. Обычно мы проводим проверку юридического статуса, истории возникновения и перехода прав на объекты недвижимости и другие активы, участвуем в юридическом структурировании отношений между участниками, разрабатываем договорную и трансакционную документацию. Наши клиенты — это также девелоперы, инженеры-консультанты, проектные и строительные компании, собственники коммерческой и индустриальной недвижимости, арендаторы, представляющие самые различные бизнес-направления, производители, энергодобывающие компании и энерготрейдеры, производители возобновляемой энергии, аграрные, транспортные и логистические компании.

 

— Есть ли признаки восстановления рынка недвижимости, активизации проектов в области инфраструктуры? Какую работу они генерируют для юристов?

— О возрождении «золотой поры» рынка недвижимости в 2004 — 2007 годах, которую мне посчастливилось застать, говорить пока не приходится. В те времена проекты по недвижимости, в том числе «чистые» инвестиционные сделки, генерировали мощный поток работы для юристов. С тех пор ситуация на рынке недвижимости в нашей стране, а следовательно, характер и объем работы юристов кардинально изменились. Крупные инвестиционные сделки стали редкостью, и каждая из них вызывает большой резонанс. Значительная часть нашей работы в последние годы приходится на проекты с привлеченным, в частности проектным, финансированием, проекты по реструктуризации, операции с обеспечениями и проблемными активами. «Заселяются» объекты коммерческой недвижимости, с увеличением предложения качественных торговых площадей повышается и активность ритейлеров, которые выходят (и даже возвращаются) на рынок Украины, генерируя работу в сфере аренды. Участились релокации бизнеса, ведется строительство, наращивание и переконфигурация производственных мощностей, объектов логистической недвижимости.

Определенную позитивную динамику развития демонстрирует сектор инфраструктуры. ЕБРР, ЕИБ, МФК и некоторые другие международные финансовые институты, чьи проекты мы сопровождаем, играют важнейшую роль в развитии сектора, финансируя проекты в области портовой, энергетической, дорожной и муниципальной инфраструктуры. Но в целом проектное финансирование слабо развито и практически недоступно, что во многом связано с рисками для долгосрочных инвестиций в условиях нестабильной и не всегда прозрачной регуляторной и операционной среды.

Мощный толчок развитию многих отраслей и индустрий может дать либерализация рынка земли, а значит, возникнет новый массив работы для юристов, не ограниченный сектором недвижимости.

 

— Какие юридические проблемы наиболее часто выявляются в ходе вашей работы над проектами?

— К распространенным проблемам я бы отнесла несоблюдение процедур землеотвода, целевого назначения земли, отсутствие необходимых разрешений и согласований на строительство, неоднозначную юридическую историю активов, которая проецирует риски для будущих собственников, непродуманные положения или пробелы в договорах и документировании отношений с контрагентами в ходе реализации проекта, что закладывает почву для злоупотреблений и споров и осложняет процесс доказывания правоты сторон. В рамках инвестиционных сделок все эти проблемы приходится затем решать, применяя сложный юридический инструментарий: отлагательные условия для закрытия сделки, рассрочки платежа или удержания, гарантии и возмещения, обязательства «после закрытия» и другие обеспечительные механизмы.

От соблюдения юридической чистоты проекта с самого начала и на всех его этапах зависят в будущем возможности привлечения финансирования, успех в поиске инвесторов, бизнес-партнеров, расширение бизнеса и его качественная трансформация, выход на новые рынки, в том числе за пределами Украины. Это особенно важно учитывать в условиях открытия рынка и возрастающих экспортных возможностей для украинского бизнеса по мере имплементации Соглашения об ассоциации с ЕС.

 

— Стоит ли рассчитывать в скором времени на появление концессионных проектов на Украине?

— Это во многом будет зависеть от прогресса в реформировании законодательства. Концессия — распространенная форма государственно-частного партнерства, которая успешно применяется в мире как инструмент инвестирования в портовую, дорожную и другие сегменты государственной и муниципальной инфраструктуры. Для запуска концессий на Украине предстоит принять новый закон о концессиях и внести изменения в десятки нормативных актов. Необходимо перейти как минимум на среднесрочное бюджетное планирование, идеальный вариант — планирование на срок реализации проектов. В условиях годичных финпланов концессионные проекты, которые, как правило, носят долгосрочный характер, вряд ли будут интересны инвесторам.

Реформирование концессионного законодательства является важной предпосылкой для выхода на украинский рынок глобальных международных операторов, таких как DP World и Hutchison Ports, если говорить, например, о портовой инфраструктуре. Появление подобных игроков на Украине будет иметь системный эффект для развития отрасли и рынка в целом, стимулируя приток международных инвестиций в экономику Украины.

Недавно мне представилась возможность ознакомиться с предварительной, рабочей версией проекта нового закона о концессиях, и я сделала к нему комментарий по вопросам регулирования правового статуса объектов концессии, координации действий государственных и других органов, выступающих на стороне концедента, возможности делегирования функций заказчика концессионеру, обязательств и гарантий концедента, целесообразности включения стабилизационной оговорки.

 

— Как вы оцениваете перспективы приватизации? Почему она пробуксовывает?

— В прошлом году я участвовала в проекте по сопровождению иностранного инвестора, который интересовался приватизацией Одесского припортового завода. Отмечу, что технологическая сторона процесса подготовки объектов к приватизации улучшилась: создана электронная база данных для верификации документов покупателями, хотя и далеко не полная, подготовлены отчеты по итогам аудитов независимых международных консультантов, госорганы были достаточно открыты для коммуникации и пояснения процедурных моментов. Но, по сути, низкая инвестиционная привлекательность и ликвидность объектов, их история, в том числе долговая, неадекватность оценки их стоимости, обременительные инвестиционные обязательства покупателей и другие факторы не способствуют продвижению процесса приватизации. Не вызвала интереса у внешних инвесторов недавно объявленная приватизация на рынке электроэнергии, в ходе которой на продажу были выставлены миноритарные пакеты облэнерго. Я связываю запуск приватизации с дальнейшим совершенствованием приватизационного законодательства, упрощением процедур подготовки и проведения приватизации, пересмотром подходов к классификации объектов, которые выставляются на продажу, и формированию их цены, а также с усилением защиты прав инвесторов.

 

— Какое влияние оказывают отраслевые реформы на подходы юристов к работе?

— В этом состоит и сложность, и одновременно привлекательность работы юриста в наше время: необходимость постоянно быть в курсе системных изменений рынка, а если предоставляется такая возможность, то и участвовать в этом. На Украине происходит структурная реформа рынков энергетики: газового рынка, рынка электроэнергии, ожидается дерегуляция и дальнейшая «дефискализация» в добывающих отраслях, реформируются транспортный и строительный сектора. В сфере производства электроэнергии из возобновляемых источников регулятором (НКРЭКУ) недавно была утверждена новая форма договора купли-продажи электроэнергии, предусматривающая долгосрочное действие договора на весь срок применения «зеленого тарифа», право сторон передавать споры на рассмотрение международного арбитража по правилам Арбитражного регламента Международной торговой палаты (ICC), сами же договоры теперь можно заключать на ранних стадиях проекта, что в целом позволяет существенно повысить инвестиционную привлекательность проектов в сфере возобновляемой энергетики.

Структурные реформы, стратегия развития отрасли тесно связаны с бизнес-процессами. К примеру, в зависимости от того, будет ли Украина в своей транспортной стратегии ориентироваться преимущественно на транзитный статус или же на развитие торговли и экспорта, могут по-разному формироваться ставки портовых сборов, планироваться инвестиции в развитие мощностей портовой, железнодорожной и других видов транспортной инфраструктуры. С учетом этого производители и поставщики по-разному могут выстраивать бизнес-модели, логистические цепочки, формировать цену на товары и услуги. Реформы не сводятся только лишь к изменению нормативных положений. Это и институциональные вопросы, и переформатирование подходов регулятора, и трансформация операционной среды и бизнес-процессов, и даже изменение менталитета. Так что по мере развития рынка предстоит много разноплановой, интересной работы, в том числе для нас, юристов.

 

(Беседовал Алексей НАСАДЮК,

«Юридическая практика»)