Комплекс недвижимости — PRAVO.UA
прапор_України
2024

Генеральний партнер 2024 року

Видавництво ЮРИДИЧНА ПРАКТИКА
Головна » Выпуск №21 (1012) » Комплекс недвижимости

Комплекс недвижимости

Гражданский обо­рот, отражая динамику обращения благ, является как бы обратной стороной медали для статичных правоотношений присвоения объектов гражданских прав (к примеру, отношений собственности). Эта связь между статикой и динамикой в некоторых случаях способна порождать противоречия, которые характеризуются столкновением двух общих идей. Согласно первой идее, лицо не может потерять свое право или быть ограниченным в его осуществлении помимо своей воли (стабильность права). Другая предполагает, что ожидаемому приобретению по сделке не должны помешать обстоятельства, неизвестные приобретателю (стабильность оборота).

 

Принципы

Правильный баланс между этими исходными началами в отношении недвижимости достигается с помощью государственной регистрации, цель которой проста: собственник для подтверждения своего права не должен доказывать ничего, кроме наличия соответствующей записи в реестре, а приобретателю нет необходимости проверять всю цепочку приобретений имущества — достаточно лишь убедиться, что именно продавец значится собственником в реестре. То же относится к обременениям и ограничениям прав на недвижимость.

Для реализации этой цели были разработаны принципы государственной регистрации вещных прав. Так, все права возникают только после регистрации (принцип внесения), поэтому реестр содержит полный набор действующих вещных прав на недвижимость (принцип полноты). Все, что значится в реестре, признается действительным, а чего в реестре нет, того не существует с точки зрения права (принцип достоверности). Совокупность этих начал и принципа открытости реестра порождает принцип бесповоротности: лицо, которое основывало свои действия на данных реестра и приобрело недвижимость, не может страдать от того, что в будущем эта запись будет признана неправильной.

 

Практика

Несмотря на кажущуюся простоту, на практике в этой сфере нередко возникают проблемы, одна из которых не так давно была вынесена на рассмотрение Верховным Судом Украины (ВСУ).

При рассмотрении дела судами было установлено, что вследствие невозврата денежных средств по договору займа представитель кредитора обратился в суд с иском о взыскании с заемщика задолженности. В рамках этого спора судом было вынесено определение о наложении ареста на недвижимость заемщика в порядке обеспечения иска, однако заемщик продал недвижимость третьему лицу. Считая свои права нарушенными, представитель кредитора по договору займа обратился в суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи, заключенного после вынесения определения суда об аресте.

Суд апелляционной инстанции, с выводами которого согласился и суд кассационной инстанции, в удовлетворении иска отказал на основании того, что на момент заключения договора купли-продажи запрет отчуждения спорных помещений не существовал, поскольку в государственный реестр вещных прав не была внесена соответствующая запись. Однако ВСУ в постановлении от 18 января 2017 года по делу № 6-2552цс16 с такими выводами не согласился, судебные решения отменил и направил дело на новое рассмотрение.

 

Мотивы суда

Сразу следует оговориться, что сам вывод Верховного Суда о необходимости защиты прав кредитора в данном конкретном деле возражений не вызывает. Как было установлено судами, заемщик продал арестованное имущество через поверенного, который был его тестем, а приобрело недвижимость лицо, которое приходилось поверенному дочерью, а заемщику — сестрой жены. В совокупности с другими установленными фактами это порождает серьезные сомнения в добросовестности именно приобретателя, а с учетом положений пункта 6 части 1 статьи 3, статьи 13 Гражданского кодекса Украины нельзя допустить, чтобы регистрация вещных прав (обременений) использовалась недобросовестными участниками оборота для обхода закона и вывода имущества из-под взыскания.

Тем не менее ВСУ обосновал свое постановление по делу № 6-2552цс16 совсем иными мотивами, которые хотелось бы рассмотреть более детально, поскольку именно они нашли отражение в правовой позиции по делу, на которую будут ориентироваться суды при рассмотрении аналогичных дел.

Итак, сославшись на принцип обязательности судебных решений, закрепленный в статье 124 Конституции Украины, а также на положения статей 14, 153 Гражданского процессуального кодекса (ГПК) Украины, ВСУ отметил, что обеспечение иска является ограничением субъективных прав ответчика или связанных с ним лиц, которое устанавливается определением суда и действует до замены судом вида обеспечения или до отмены таких мер. Поэтому тот факт, что установленные определением суда ограничения не были зарегистрированы в соответствующем государственном реестре, не может служить основанием для вывода об отсутствии таких ограничений и о том, что ответчик имеет право свободно распоряжаться недвижимым имуществом, если об установленном судом запрете отчуждать имущество ответчику было известно.

Таким образом, рассматривая данное дело (и будучи ограниченным основаниями допуска дела к производству), Верховный Суд Украины фактически решал вопрос о юридической силе определения суда в сравнении с силой записи в государственном реестре вещных прав. Тем не менее в подобных ситуациях представляется целесообразным не противопоставлять друг другу эти явления, а определить их правильное взаимодействие.

 

Существование реестра

С одной стороны, распространение действия определения суда об аресте на всех третьих лиц без необходимости государственной регистрации этого ограничения способно подорвать саму идею государственной регистрации в целом. Проще говоря, кому нужен реестр, который не содержит всех существующих прав и обременений недвижимости? Разумеется, во всех правопорядках существуют исключения из принципа внесения данных, однако к ситуации с наложением ареста в указанном выше деле не применимы исключения из принципов, изложенных в статье 3 Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений».

С другой стороны, исходя из статьи 124 Конституции Украины в редакции, действующей на момент заключения договора купли-продажи (ныне эти положения содержатся в статье 1291 Основного Закона), обязательность судебных решений проявляется в том, что они являются обязательными к исполнению. В свою очередь, согласно части 9 статьи 153 ГПК Украины, определение об обеспечении иска исполняется немедленно в порядке, установленном для исполнения судебных решений. Иными словами, заинтересованное лицо должно обратиться в исполнительную службу, которая непосредственно организовывает процесс исполнения и обеспечивает среди прочего совершение регистрационных действий.

 

Выводы

Изложенное выше позволяет предположить, что вынесение судом определения об обеспечении иска само по себе не должно ставить под удар приобретение третьим лицом имущества, подпадающего под арест. Действие ареста должно распространяться на приобретателей имущества только с момента внесения записи в государственный реестр вещных прав.

Таким образом, по существу постановление Верховного Суда Украины по делу № 6-2552цс16 представляется правильным и справедливым, однако правовая позиция в этом деле не является бесспорной.

 

КОРЧАГИН Максим — к.ю.н., партнер ЮФ «Антика», г. Киев


Мнения

Противопоставления нет

Станислав ЕНА, юрист ЮК VB Partners

Отсутствие соответствующей записи в реестре вещных прав не влияет на обязательность и юридическую силу решения суда, поскольку такая обязательность установлена нормами Конституции, а порядок вступления в силу предусмотрен соответствующими положениями процессуального законодательства.

Что касается соотношения юридической силы решения суда и записи в реестре вещных прав, то они не противопоставляются друг другу. Так, запись сама по себе не устанавливает запрет (обременение). Она лишь является средством информирования о существовании такого запрета (обременения) для неопределенного круга лиц с целью недопущения нарушения установленных судом ограничений.

Таким образом, решение суда содержит суть ограничений и выражает волю уполномоченного органа на их применение. В свою очередь запись в реестре вещных прав — это внешнее проявление таких ограничений и воли, инструмент, который исключает возможность нарушения решения суда в императивном порядке.

 

Баланс интересов

Наталия ЕФАНОВА, старший юрист ЮК Prove Group

Часто возникает вопрос ответственности третьего лица, которому «повезло» приобрести имущество, ограниченное в обороте, притом что такое третье лицо могло не знать о наличии каких-либо запретов.

В такой ситуации должен соблюдаться баланс интересов истца, чьи требования обеспечиваются наложением ареста, и интересов третьего лица, которое является добросовестным приобретателем имущества.

Считаю, что в данной ситуации должен функционировать четкий порядок исполнения решения суда об ограничении действий в отношении имущества, должны быть установлены кратчайшие сроки передачи судебного решения государственному регистратору и внесения такой информации в соответствующие госреестры.

Не менее важным, целесообразным и обоснованным является также установление существенной ответственности физических лиц за действия, направленные на отчуждение имущества, оборот которого ограничен.

 

Подтверждение факта

Анастасия НЕСТЕРЕНКО, младший юрист МЮФ Integrites

В постановлении от 18 января 2017 года по делу № 6-2552цс16 в очередной раз подтверждена правовая позиция ВСУ: отсутствие записи об обременении в Госреестре вещных прав на недвижимое имущество не является основанием для отказа в признании недействительной сделки купли-продажи такого имущества, осуществленной на момент действия ареста.

Стоит отметить, что вступление в силу определения суда о наложении ареста на недвижимое имущество в порядке обеспечения иска не ставится в зависимость от наличия или отсутствия записи в соответствующем госреестре (в отличие от момента возникновения права собственности, что согласуется с положениями частей 1–2 статьи 182, части 2 статьи 331 ГК Украины). Законом Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» установлено, что вещные права подлежат госрегистрации, а сама госрегистрация определяется как «официальное признание и подтверждение государством фактов приобретения, изменения или прекращения прав на недвижимое имущество, обременений таких прав путем внесения соответствующих сведений в Госреестр вещных прав на недвижимое имущество». Таким образом, государственная регистрация — это только подтверждение государством уже состоявшегося факта, а именно — наложения ареста на объект недвижимости на основании определения суда о применении мер обеспечения иска.

Поділитися

Підписуйтесь на «Юридичну практику» в Facebook, Telegram, Linkedin та YouTube.

Баннер_на_сайт_тип_1
YPpicnic600x900
баннер_600_90px_2
2024
tg-10
Legal High School

Зміст

Акцент

Остановка по требованию

В фокусе: Евровидение

Закулисные воины

Государство и юристы

Наследственные судьи

Напор слов

За бортом

Пресс-служба

Тень труда

ВСший пилотаж

Государство и юристы

Новости законотворчества

Изменяется порядок подтверждения травм участниками АТО

Изменен закон о питьевой воде

Родители могут получить дополнительный отпуск

Новости из зала суда

Судебная практика

Суд признал противоправным бездействие налогового органа в споре с «ТЕК КАТРИН»

«Газпром» должен Украине почти 7 млрд долл. США за злоупотребление монопольным положением

Новости юридических фирм

Частная практика

Interlegal защитила интересы экспортера в МКАС при ТПП Украины

LEMAN — юридический советник платежной системы MOSST Payments

Asters поддерживает художественную выставку «Украинский Инсайт» в штаб-квартире ООН в Нью-Йорке

А. Козаченко назначена руководителем корпоративной и M&A практики DLA Piper на Украине

Отрасли практики

Изменения в проекте

Оценочные обсуждения

Продуктовая лавка

Трансфертный поток

Порыто тайной

Комплекс недвижимости

Рабочий график

КАЛЕНДАРЬ на неделю

Самое важное

Системный подход

Декларация добропорядочности

Штатный нажим

Детское время

Привлечь понимание

Судебная практика

Все под контролем

Исполнение в банкротстве

Судебная практика

Судебные решения

О нюансах устранения препятствий в пользовании земельным участком

Тема номера

Разведка с боем

«Провести» с пользой

Досрочный вопрос

Частная практика

Налоговый плен

Юрпремия

44-й калибр

Інші новини

PRAVO.UA