В данной статье автор попытается проанализировать теоретические аспекты такого способа взыскания на предмет ипотеки, как признание права собственности на него за ипотекодержателем, а также практическое применение законодательства взыскателями, должниками и судом при подобном способе взыскания.

 

Внесудебный порядок

Сроки обращения взыскания во внесудебном порядке могут составить ориентировочно от одного до трех месяцев, а затраты будут значительно ниже затрат, которые возникают при судебном способе.

Подобный способ является наиболее эффективным и целесообразным в случае, если оценка предмета ипотеки равна (либо совсем незначительно отличается) сумме задолженности по кредитному договору.

Если сумма долга значительно больше стоимости предмета ипотеки (с учетом положений части 6 статьи 36 Закона Украины «Об ипотеке» и судебной практики Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел (ВССУ) — решение по делу № ­6-7917св15 от 8 июля 2015 года и Высшего хозяйственного суда Украины (ВХСУ) — постановление по делу № ­6/174-09 от 10 февраля 2014 года), вы рискуете потерять возможность взыскания остатка долга (обратить взыскание на другое обеспечение по кредиту) и прекратить правоотношения по договору, как следствие — утратите возможность доначислить и довзыскать проценты.

Если же сумма долга значительно меньше стоимости предмета ипотеки, возникает риск взыскания с ипотекодержателя разницы в пользу ипотекодателя с учетом положений части 3 статьи 37 Закона Украины «Об ипотеке» и судебной практики ВССУ (решения по делам № 6-37266ск15 от 10 марта 2016 года, № 6-27001св14 от 4 сентября 2014 года) и ВХСУ (постановление по делу № 32/487 от 15 августа 2011 года).

 

В судебном порядке

Другим вариантом признания права собственности на предмет ипотеки является признание права собственности за взыскателем в судебном порядке.

Согласно абзацу 4 части 1 статьи 39 Закона Украины «Об ипотеке», в решении суда обязательно должен быть указан способ реализации предмета ипотеки путем проведения публичных торгов или применения процедуры продажи, установленной статьей 38 Закона.

Таким образом, указанная норма не предусматривает такого судебного способа обращения взыскания на предмет ипотеки, как признание права собственности на него за ипотекодержателем, хотя и не содержит прямого запрета на это.

Следует отметить, что позиция Верховного Суда Украины (ВСУ) в этом вопросе с течением времени менялась.

Так, впервые на данную тему ВСУ высказался в конце 2009 года, указав на то, что признание и регистрация права собственности ипотекодержателя на недвижимое имущество, выступающее предметом ипотеки, на основании решения суда Законом не предусмотрены, следовательно, иск с подобными требованиями не может быть удовлетворен судом (постановление Судебной палаты по хозяйственным делам ВСУ № 3-5551к09 от 22 декабря 2009 года).

В то же время в конце 2013 года ВСУ кардинально меняет свою правовую позицию и говорит о возможности применения такого способа обращения взыскания (постановление Судебных палат по гражданским и хозяйственным делам ВСУ № 6-124цс13 от 11 декабря 2013 года).

В 2016 году ВСУ принимает судебные решения, которые в силу неоднозначности правовых выводов и результатов рассмотрения дел порождают больше вопросов, чем ответов (постановление Судебной палаты по гражданским делам ВСУ № 6-1851цс15 от 30 марта 2016 года, постановление Судебных палат по гражданским и хозяйственным делам ВСУ № 6-1219цс16 от 14 сентября 2016 года, постановление Судебной палаты по гражданским делам ВСУ № 6-1243цс16 от 28 сентября 2016 года).

 

Противоречивая практика

В данных постановлениях ВСУ отмечает, что возможность возникновения права собственности по решению суда Гражданский кодекс (ГК) Украины предусматривает только в случае применения статей 335 и 376. Во всех остальных случаях право собственности приобретается на других, не запрещенных законом основаниях, в частности на основании сделок (часть 1 статьи 328 ГК Украины). Статья 392 ГК Украины, в которой говорится о признании права собственности, не порождает, а подтверждает имеющееся у истца право собственности, приобретенное ранее на законных основаниях, в том случае, если ответчик не признает, отрицает или оспаривает имеющееся у истца право собственности, а также в случае потери истцом документа, удостоверяющего право собственности.

При этом в первом случае решения судов низших инстанций об удовлетворении иска банка были отменены, а дело направлено на новое рассмотрение.

Во втором и третьем случаях решения судов низших инстанций об удовлетворении иска банка были оставлены в силе. При этом, обозначив идентичную предыдущей правовую позицию, ВСУ указал следующее: «По делу, которое пересматривается, суды, принимая судебные решения об обращении взыскания на предмет ипотеки путем передачи ипотекодержателю права собственности на обремененное ипотекой имущество в счет исполнения обеспеченных ипотекой обязательств, неправильно применили нормы статей 33, 36, 37, 39 Закона Украины «Об ипотеке», однако, установив факт неисполнения заемщиком денежных обязательств по кредитному договору, суды правильно решили спор по сути, защитив нарушенные права кредитора по исполнению заемщиком денежных обязательств, обеспеченных ипотекой».

Таким образом, ВСУ в данных постановлениях не дал однозначного ответа о возможности либо невозможности признания права собственности на имущество в судебном порядке в случае обращения взыскания на предмет ипотеки, скорее наоборот — еще больше запутал ситуацию, чем сделал судебный способ признания права собственности на предмет ипотеки за взыскателем весьма сомнительным.

Возможным выходом из этой ситуации может стать толкование вышеуказанных норм закона КСУ для внесения ясности в применение данных норм закона на практике, однако с 30 сентября 2016 года КСУ вправе толковать только нормы Конституции Украины.

Другой вариант — внесение уточняющих изменений в Закон Украины «Об ипотеке» с целью устранения противоречий и размытых формулировок, допускающих разное толкование.

 

ИВАНОВ Андрей — юрист ЮК MORIS GROUP, г. Киев

 

---

Комментарии

Ломать практику

Вольга ШЕЙКО,

юрист ЮФ Asters

Отсутствие ипотечной оговорки однозначно влечет за собой невозможность признания права собственности на предмет ипотеки во внесудебном порядке. Однако ее наличие все равно вызывает множество споров. Обжалование регистрации права собственности по статье 37 Закона Украины «Об ипотеке» в административных судах перестало быть нормальной практикой после 14 июня 2016 года на основании постановления ВСУ по делу № 826/4858/15, в котором было указано, что такая категория дел не подсудна административным судам и должна рассматриваться судами общей юрисдикции.

Если же углубиться в суть данного спора, то становится понятным, что стороны фактически спорили о формулировке ипотечной оговорки и толковали условия договора, а не обжаловали действия государственного регистратора. Необходимо обратить внимание, что в каждом судебном споре обстоятельства самобытны и требуют предметного рассмотрения, однако судам проще опираться на правовую позицию ВСУ и просто отказывать в исках, внедряя прецедентное право. А юристам приходится ломать судебную практику и в очередной раз доказывать верховенство права, а не верховенство формальной буквы закона.

 

Старый порядок

Андрей ПОДДЫМАЙ,

старший юрист ЮФ ILF

До 14 января 2009 года правовым основанием для регистрации права собственности на ипотеку был договор об удовлетворении требований ипотекодержателя, который проблемные должники отказывались подписывать. Закон не предусматривал возможности зарегистрировать право собственности на основании ипотечной оговорки. Кредиторы, зарегистрировавшие ипотеку на себя на основании оговорки по договорам, подписанным до 14 января 2009 года, в итоге лишились ипотеки.

Поэтому, если ипотечный договор подписан до указанной даты, применять внесудебный способ не стоит. Оптимальным вариантом будет получение решения об обращении взыскания на ипотеку путем продажи объекта на публичных торгах.

По более новым договорам ипотеки можно смело применять ипотечную оговорку и регистрировать за собой право собственности без похода в суд.

 

В пользу банков

Владимир БАНДУРА,

юрист МЮФ Eterna Law

28 сентября 2016 года ВСУ в постановлении по делу № 6-1243цс16 сделал вывод, что обращение взыскания на предмет ипотеки может быть осуществлено в судебном и внесудебном порядках.

Появление такой правовой позиции ВСУ обусловлено тем, что сегодня украинские суды по-разному решают дела о порядке приобретения права собственности на предмет ипотеки. До недавнего времени практика украинских судов свидетельствовала о необходимости получения судебного решения для признания права собственности ипотекодержателя на предмет ипотеки. Однако ВСУ указал, что для признания права собственности на предмет ипотеки не нужно обращаться в суд — это можно сделать, просто обратившись к нотариусу.

Вышеупомянутая позиция ВСУ, очевидно, в пользу банков и коллекторов, которые теперь смогут проще и быстрее получать право собственности на предметы ипотеки во внесудебном порядке. Однако при отсутствии законодательного урегулирования проблемы валютных кредитов такой подход нельзя назвать справедливым. В частности, в современных реалиях внесудебный порядок удовлетворения требований ипотекодержателя в большинстве случаев может сопровождаться существенными нарушениями, что негативно отразится на правах ипотекодателей. При таких обстоятельствах уже ипотекодатели вынуждены будут обращаться в суды за защитой своих нарушенных прав.

 

Усилить ипотекодержателя

Александр КОВАЛЬ,

адвокат, руководитель департамента АФ «Грамацкий и Партнеры»

В соответствии с пунктом 61 Постановления Кабинета Министров Украины № 1127 от 25 декабря 2015 года для государственной регистрации за ипотекодержателем права собственности на предмет ипотеки по договору ипотеки с соответствующей ипотечной оговоркой, ипотекодержателю достаточно лишь подтвердить выполнение предусмотренных статьей 35 Закона Украины «Об ипотеке» формальностей. И все сложности ипотекодержателя, ранее преследовавшие его при обращении взыскания на предмет ипотеки в порядке статей 36 – 38 Закона Украины «Об ипотеке», связанные с подтверждением (минуя ипотекодателя) отсутствия у сторон на момент взыскания спора относительно исполнения основного, обеспеченного обязательства, и применения ипотечной оговорки уже в прошлом.

Ипотекодатель, отныне уже не собственник недвижимости, как было ранее, он может оспорить это решение в суде, отстаивая собственные позиции и права.

В 2016 году крайне неудобный для ипотекодержателя способ обращения взыскания на предмет ипотеки в мгновение ока обрел элегантный путь решения проблемы. Принятые изменения существенно укрепили права ипотекодержателя. В результате изменений ипотекодателю будет сложнее защитить утраченное право собственности.

Принятые изменения противоречат духу Закона «Об ипотеке» о внесудебном урегулировании, который предполагал процесс разрешения сторонами на момент взыскания вопроса как компромиссный, т.е. проходящий по обоюдному согласию сторон.