Обращение взыскания на предмет ипотеки не всегда является для банков действенным способом возврата задолженности по проблемному кредиту, обеспеченному ипотекой. Так, в случае нереализации предмета ипотеки на публичных торгах банки как ипотекодержатели имеют преимущественное право на приобретение такого имущества по начальной цене путем зачета обеспеченных требований в счет цены имущества. Но не всегда банки спешат воспользоваться таким правом, ведь нереализация имущества на двух публичных торгах может свидетельствовать о его «непривлекательности» для потенциальных покупателей, а банку придется вносить это имущество на баланс и заниматься такими активами как «токсичными».
Однако для заемщика отказ банка становится хорошим шансом для освобождения имущества из-под ипотеки и снятия запрета отчуждения путем обращения в суд с требованием о прекращении ипотеки.
Как показывает судебная практика, единого подхода к решению подобных споров нет. Суды во многих случаях принимают сторону банков, мотивируя свои решения тем, что поскольку основное обязательство не прекратилось, то не прекратилась и ипотека. Но такую тенденцию, скорее всего, изменит вывод Верховного Суда Украины, изложенный в постановлении от 7 октября 2015 года по делу № 6-222цс15.
Так, в начале 2013 года гр-н У. обратился в суд с иском к ПАО «А» (банк), в котором просил суд прекратить ипотеку недвижимого имущества, изъять соответствующую запись из Государственного реестра ипотек, а также запись о запрете отчуждения имущества из Единого реестра запретов отчуждения объектов недвижимого имущества.
Свои требования истец мотивировал тем, что банк как ипотекодержатель не воспользовался своим правом на приобретение предмета ипотеки по начальной цене путем зачета своих обеспеченных требований в счет цены имущества по результатам вторых публичных торгов.
Согласно обстоятельствам дела, договор ипотеки между банком и истцом был заключен для обеспечения гр-ном У. исполнения взятых им обязательств по кредитному договору, подписанному сторонами в марте 2008 года. Предметом ипотеки являются: жилой дом, земельный участок для строительства и обслуживания этого дома и хозяйственных зданий, а также земельный участок для ведения личного крестьянского хозяйства.
В марте 2009 года частный нотариус совершил исполнительную надпись, которой обращено взыскание на предмет ипотеки в связи с нарушением гр-ном У. условий кредитного договора, и на основании надписи открыто исполнительное производство. В августе 2010 года исполнительная служба вернула исполнительный документ банку в связи с нереализацией предмета ипотеки на публичных торгах, а также в связи с тем, что взыскатель не приобрел его по начальной цене путем зачета своих обеспеченных требований в счет цены имущества.
Рассмотрев иск гр-на У., Пустомытовский районный суд Львовской области отказал в его удовлетворении. Но решение местного суда было отменено Апелляционным судом Львовской области. Решением от 25 декабря 2013 года, которое оставлено в дальнейшем определением Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел (ВССУ) от 23 апреля 2014 года, апелляционный суд удовлетворил исковые требования в полном объеме. Апелляционный и кассационный суды сочли, что ипотека может быть прекращена, поскольку банк не воспользовался предусмотренным статьей 49 Закона Украины «Об ипотеке» (в действовавшей на момент реализации имущества редакции) правом на приобретение предмета ипотеки по начальной цене путем зачета своих требований.
В свою очередь банк обратился с заявлением в Верховный Суд Украины, в котором указывал на неодинаковое применение судом кассационной инстанции статей 3, 17 и 49 Закона Украины «Об ипотеке», повлекшее принятие разных по содержанию судебных решений в подобных правоотношениях, и просил суд отменить определение кассационного суда и принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.
Как на пример неодинакового применения указанных законодательных норм банк сослался на определения ВССУ от 19 ноября и 10 декабря 2014 года, в которых суд пришел к выводу, что поскольку не прекращено основное обязательство — по кредитному договору, то продолжает действовать и ипотека как обеспечение исполнения этого обязательства, а в определении этого же суда от 25 февраля 2015 года изложен вывод о том, что отказ взыскателя оставить за собой имущество должника, не реализованное во время исполнения решения, является основанием для возврата исполнительного документа взыскателю, что не лишает его права повторно предъявить исполнительный документ к исполнению на протяжении сроков, установленных законодательством, и не прекращает ипотеки.
Рассмотрев заявление банка, Верховный Суд Украины пришел к выводу, что оно не подлежит удовлетворению, исходя из следующего.
В частности, согласно частям 1 и 3 статьи 49 Закона Украины «Об ипотеке» на протяжении десяти дней со дня объявления публичных торгов несостоявшимися ипотекодержатели и другие кредиторы в соответствии с приоритетом их зарегистрированных требований имеют право приобрести предмет ипотеки по начальной цене путем зачета своих обеспеченных требований в счет цены имущества. Если ипотекодержатель не воспользовался этим правом по результатам вторых публичных торгов, ипотека может быть прекращена по решению суда.
При этом ВСУ отметил, что прекращение ипотеки в связи с применением этого Закона является правом суда, и решение должно приниматься с учетом конкретных обстоятельств дела.
Судам следует учитывать срок договора, размер задолженности, а также то, продолжается ли действие кредитного договора после обращения взыскания на предмет ипотеки, обращено ли взыскание на всю сумму задолженности, какими будут последствия сбережения или прекращения ипотеки с учетом интересов обеих сторон договоров кредита и ипотеки, каковы основания отказа ипотекодержателя от получения предмета ипотеки и действуют ли стороны добросовестно.
Поскольку в рассматриваемом деле судами установлено, что исполнительная надпись нотариуса выдана на задолженность в сумме 322 тыс. 622,32 долларов США (с учетом пени и задолженности по процентам), а обращено взыскание на предмет ипотеки стоимостью 422 тыс. 961 доллар США на время заключения договора ипотеки, ВСУ пришел к выводу, что факт неистечения срока договора кредита не может быть основанием для отказа от погашения полностью или частично задолженности за счет не реализованного по итогам торгов предмета ипотеки, так как нарушает права должника на законное ожидание принятия ипотеки в счет погашения задолженности и искусственно увеличивает задолженность должника по кредитному договору.
Также Верховный Суд отметил следующее: поскольку, согласно положениям статьи 11 Гражданского кодекса Украины, стороны договора должны действовать добросовестно, а банк в соответствии с договором избрал способ защиты своих прав путем взыскания задолженности и обращения взыскания на предмет ипотеки, должник имеет право ожидать погашения задолженности за счет предмета ипотеки до окончания срока кредитного договора.
Таким образом, Верховный Суд указал на правильные выводы, сделанные апелляционным и кассационным судами, решениями которых прекращена ипотека недвижимого имущества, а из реестров исключены соответствующие записи об ипотеке и о запрете на отчуждение имущества, пребывавшего в ней.
© Юридична практика, 1997-2024. Всі права захищені
Кількість адвокатських балів | Вартість |
---|---|
Відеокурс з адвокатської етики | 650 грн |
10 адвокатських балів (включаючи 2 бали за курс з адвокатської етики) | 2200 грн |
16 адвокатських балів (включаючи 2 бали за курс з адвокатської етики) | 3500 грн |
8 адвокатських балів (без адвокатської етики) | 1800 грн |
Щодо додаткової інформації
Email: [email protected]
Тел. +38 (050) 449-01-09
Пожалуйста, подождите…