При условии установления места проживания родителей (усыновителей) или одного из них место проживания физического лица, не достигшего десятилетнего возраста, презюмируется по месту их проживания

При заключении договоров ипотеки потенциальные ипотекодержатели особое внимание обращают на наличие малолетних детей у ипотекодателей, а в случае их наличия — на место их прописки или регистрации, поскольку законодательство Украины направлено на защиту прав и интересов детей при совершении сделок с недвижимым имуществом. Как правило, залогодатели смотрят, не зарегистрирован ли малолетний в жилье, передаваемом в ипотеку, поскольку в случае отсутствия предварительного разрешения органов опеки и попечительства на сделку высок риск признания такого договора ипотеки недействительным в дальнейшем.

Однако и отсутствие регистрации ребенка в жилье, которое выступает предметом договора ипотеки, на момент заключения такого договора не дает стопроцентной гарантии для ипотекодержателя. Именно об этом свидетельствует постановление Верховного Суда Украины от 1 июля 2015 года, принятое по делу № 6-396ц15, при рассмотрении которого суду пришлось устранять разногласия в судебной практике.

Так, 16 августа 2012 года гр-н Д. заключил договор ипотеки, предметом которого являются земельный участок и жилой дом, с гр-ном К. в обеспечение исполнения обязательств последним по договору займа на сумму 28 тыс. долл. США. Но в июне 2013 года гр-ка В. обратилась с иском в суд и просила признать указанный договор ипотеки недействительным, ссылаясь на то, что спорный договор заключен без предварительного согласования с органом опеки и попечительства, чем нарушены права ее малолетней дочери гр-ки Б. Истица указывала, что дочь (2011 года рождения) проживает в спорном доме с момента рождения, и таким образом нарушены ее жилищные права.

Якимовский районный суд Запорожской области решением от 11 февраля 2014 года в удовлетворении исковых требований отказал.

Решение местного суда было отменено Апелляционным судом Запорожской области, который принял новое решение от 10 апреля 2014 года и признал договор ипотеки недействительным.

Но в дальнейшем решение апелляционного суда отменил Высший специализированный суд Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел (ВССУ). Определением от 3 сентября 2014 года кассационный суд удовлетворил жалобу гр-на Д., согласившись с выводом местного суда, что на момент заключения договора ипотеки малолетний ребенок в нем не проживал и не был зарегистрирован, что не является основанием для признания такого договора недействительным.

Ссылаясь на неодинаковое применение судом кассационной инстанции части 4 статьи 12 Закона Украины «Об основах социальной защиты бездомных лиц и беспризорных детей», в Верховный Суд Украины с заявлением обратился заместитель Генерального прокурора Украины, в котором просил отменить определение кассационного суда и оставить в силе решение суда апелляционной инстанции.

Рассмотрев указанное заявление, Судебная палата по гражданским делам Верховного Суда Украины пришла к выводу о наличии оснований для его удовлетворения в связи со следующим.

Так, согласно части 4 статьи 29 Гражданского кодекса (ГК) Украины, местом проживания физического лица, не достигшего десяти лет, является место проживания его родителей (усыновителей) или одного из них, с кем оно проживает, опекуна или местонахождение учебного заведения или заведения охраны здоровья, в котором оно проживает.

Закон Украины «О свободе передвижения и свободном выборе места проживания на Украине» предусматривает, что регистрация места проживания или места пребывания лица или ее отсутствие не могут быть условием реализации прав и свобод, предусмотренных законодательством Украины или международными договорами, или основанием для их ограничения.

Проанализировав указанные нормы, Верховный Суд пришел к выводу, что при условии установления места проживания родителей (усыновителей) или одного из них место проживания физического лица, не достигшего десятилетнего возраста, презюмируется по месту их проживания, а отсутствие или наличие факта регистрации по месту проживания само по себе не влияет на реализацию права на свободу выбора места проживания.

Вместе с тем статьей 12 Закона Украины «Об основах социальной защиты бездомных лиц и беспризорных детей» предусмотрено, что государство охраняет и защищает права и интересы детей при совершении сделок с недвижимым имуществом. Согласно этой норме, не допускается уменьшение или ограничение прав и интересов детей при совершении каких-либо сделок с имуществом, право собственности на которое или право пользования которым имеют дети, а для совершения таких сделок необходимо предварительное разрешение органов опеки и попечительства, предоставляемое в соответствии с законом.

Таким образом, отсутствие предварительного согласия органа опеки и попечительства на совершение какой-либо сделки с имуществом, право собственности или пользования которым имеют дети, является основанием для признания такой сделки недействительной. Отсутствие регистрации ребенка не служит основанием для отказа в удовлетворении иска.

Отменяя определение ВССУ от 3 сентября 2014 года, Верховный Суд указал следующее: суды, установив, что на момент заключения спорного договора ипотеки истица — гр-ка В., дочь ипотекодателя гр-на К., была зарегистрирована в спорном жилом доме и он был единственным и постоянным местом ее проживания, а также то, что она является одинокой матерью, и таким образом установив место постоянного проживания матери малолетнего ребенка, пришли к ошибочному выводу об отсутствии доказательств относительно проживания ребенка в спорном доме. А ввиду этого право на пользование жилой площадью малолетнего ребенка в указанном доме презюмируется.

Верховный Суд отменил решения местного и кассационного судов и оставил в силе решение Апелляционного суда Запорожской области, которым ипотечный договор был признан недействительным.

Следует предположить, что указанное постановление Верховного Суда Украины может повлечь за собой немалое количество исков о признании недействительными ипотечных договоров, предметом которых является жилое помещение, в котором не зарегистрирован ребенок, но зарегистрирован один из его родителей.