Налогообложение сделок с недвижимостью — актуальный вопрос как для физических, так и для юридических лиц, ведь при продаже такого существенного актива любой его собственник хочет четко понимать размер предстоящих расходов.
Доход от продажи недвижимости определяется исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи, но не ниже оценочной стоимости такого объекта, и рассчитанной органом, уполномоченным осуществлять такую оценку в соответствии с законом.
В случае если продавец недвижимости является резидентом (гражданин Украины или лицо, имеющее место жительства на Украине согласно подпункту 14.1.213 пункта 14.1статьи 14 Налогового кодекса (НК) Украины), доходы, полученные от продажи объектов недвижимости, будут облагаться НДФЛ по ставке 5 %. Его платят граждане Украины, которые продают недвижимость более одного раза в течение отчетного налогового года, а также те, кто продает недвижимость, находящуюся в собственности менее трех лет.
Налог в таком же размере уплачивается и при продаже объекта незавершенного строительства (пункт 172.2 статьи 172, пункт 167.2 статьи 167 НК Украины).
Кроме того, налогом в таком же размере облагаются объекты, не указанные в пункте 172.1 статьи 172 НК Украины. к ним относятся, в частности, объекты коммерческой недвижимости и земли сельскохозяйственного назначения, относительно продажи которых действует мораторий.
Если продавец недвижимости является нерезидентом, то ставка налога на доходы, полученные от продажи объектов недвижимости, составит 15 % от стоимости объекта в случае продажи или обмена в течение текущего отчетного налогового года более одного объекта недвижимости или при условии владения таковым менее трех лет. Для суммы дохода, превышающей десятикратный размер минимальной зарплаты, применяется ставка 17 %.
Заметим, что доход от операций по продаже не чаще одного раза в год объектов недвижимости, указанных в абзаце 1 пункта 172.1 статьи 172 НК Украины (в том числе квартиры), которые пребывают в собственности нерезидента менее трех лет или получены таким налогоплательщиком в подарок, также облагается налогом на доходы по ставкам 15 (17) %.
В то же время, если физическое лицо — нерезидент будет владеть недвижимым имуществом более трех лет, и, к примеру, продажа такого объекта будет первой в текущем отчетном налоговом году, к таким сделкам применяется ставка 0 % с учетом ограничений, установленных НК Украины.
Доход от продажи объектов недвижимости, полученный юридическим лицом — резидентом Украины, включается в базу налогооблагаемых доходов юридических лиц, ставка корпоративного налога в 2014 году составляет 18 %.
Кроме того, если юридическое лицо является плательщиком единого налога по ставке 5 %, доход, полученный от реализации недвижимого имущества, также будет облагаться налогом в размере 5 %. При этом, согласно пункт у 292.2 статьи 292 НК Украины, при продаже основных средств юрлицами — плательщиками ЕН доход определяется как разница между суммой средств, полученной от продажи таких основных средств, и их остаточной балансовой стоимостью, сложившейся на день продажи.
Дополнительно при осуществлении сделок с недвижимостью для юрлиц возникают обязательства по уплате НДС, что может быть темой отдельной статьи.
Однако при разных вариантах структурирования сделки можно достичь разных налоговых эффектов. Так, к примеру, при передаче объекта недвижимости в ходе реструктуризации компании путем выделения обязательств по уплате налога на добавленную стоимость не возникает.
Операции с недвижимым имуществом, расположенным на территории Украины, принадлежащим юрлицу — нерезиденту, облагаются налогом в следующем порядке:
— налогообложение осуществляется в соответствии с межправительственными соглашениями (как правило, доходы от операций с недвижимым имуществом подлежат налогообложению в стране его местонахождения);
— доходы от операций от продажи недвижимого имущества, расположенного на территории Украины, принадлежащего юридическим лицам — нерезидентам, в том числе от продажи имущества постоянного представительства нерезидента, облагаются налогом в соответствии со статьей 160 НК Украины по ставке 15 %.
Таким образом, на ставки налогов на доходы от продажи объектов недвижимого имущества влияет множество факторов, которые следует учитывать при расчете будущих расходов, обязательных платежей и налогов. Также очень важно следить за изменениями в налоговом законодательстве, что происходит достаточно часто, и заблаговременно продумать возможные варианты сделки, ведь при изменении лишь нескольких составляющих можно существенно изменить и налоговые последствия.
ВИНГЛОВСКАЯ Ольга — советник МЮФ Integrites, г. Киев
Продажа недвижимости не чаще одного раза за отчетный налоговый год, согласно пункту 172.1 статьи 172 НК Украины, при условии владения более трех лет: жилым домом (в том числе хозяйственно-бытовыми сооружениями и зданиями, размещенными на таком участке); квартирой или ее частью; комнатой; садовым домом (доход от отчуждения хозяйственно-бытовых сооружений, размещенных на одном участке с жилым или садовым (дачным) домом, продаваемых вместе с ним, для целей налогообложения отдельно не определяется); участком, не превышающим норму бесплатной передачи (статья 121 Земельного кодекса Украины).
Продажа недвижимости, указанной в пункте 172.1 статьи 172 НК Украины, которая находится в собственности налогоплательщика менее трех лет. Продажа в течение отчетного года более одного объекта недвижимости, определенного пунктом 172.1 статьи 172 НК Украины. Продажа объекта недвижимости, не указанного в пункте 172.1 статьи 172 НК Украины. Продажа (обмен) объекта незавершенного строительства. Доход налогоплательщика в виде полученной им денежной компенсации от отчуждения недвижимости, не определенной в пункте 172.1 статьи 172 НК Украины при обмене объекта недвижимости на другой или другие.
Продажа или обмен в течение отчетного налогового года более одного объекта недвижимости, определенного в пункте 172.1 статьи 172 НК Украины или не указанного в нем, или при условии владения таким объектом менее трех лет. Продажа осуществляется физическим лицом — нерезидентом.
Продажа не чаще одного раза в год объектов недвижимости, указанных в абзаце 1 пункта 172.1 статьи 172 НК Украины, которые находятся в собственности нерезидента менее трех лет или получены таким налогоплательщиком в подарок.
Следует отметить, что если стороной договора купли-продажи объекта недвижимого имущества выступает юридическое или физическое лицо — предприниматель, такое лицо является налоговым агентом плательщика налога относительно начисления, удержания и уплаты (перечисления) в бюджет налога на доходы, полученные налогоплательщиком от такой продажи (обмена).
Вита ФОРСЮК,
руководитель практики налогового права ЮК Jurimex
Согласно пункту 172.3 статьи 172 Налогового кодекса Украины, доход от продажи объекта недвижимости определяется исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи, но не ниже оценочной стоимости такого объекта, рассчитанной органом, уполномоченным осуществлять такую оценку в соответствии с законом. Порядок проведения оценки для целей налогообложения, а также исчисления суммы государственной пошлины, налогов и других обязательных платежей, взимаемых в соответствии с законодательством на сегодня установлен постановлением КМУ «Некоторые вопросы проведения оценки для целей налогообложения и начисления и уплаты других обязательных платежей, взимаемых в соответствии с законодательством» от 4 марта 2013 года № 231. Фактически требования пункта 172.3 статьи 172 Налогового кодекса Украины и Положения № 231 привели к ситуации, когда физические лица вынуждены делать оценку отчуждаемой недвижимости даже в случае, если доход от отчуждения такого имущества не будет облагаться налогом.
Валерий САВВА,
юрист ЮФ «Гвоздий и Оберкович»
Одним из наиболее распространенных способов уменьшения базы налогообложения при продаже недвижимости физлицами остается использование возможности максимального уменьшения оценочной стоимости объекта недвижимости и, соответственно, оформление сделки по цене, равной такой оценке.
Несмотря на значительное сокращение такой возможности в связи с принятием новых правил проведения оценки, достаточно распространена практика занижения оценочной стоимости недвижимости до 5–20 % в соотношении с ее рыночной стоимостью.
В случае отчуждения недвижимости юридическим лицом в связи с отсутствием требования в проведении оценки, предусмотренной для случаев отчуждения физическими лицами, и наличием только требования о соответствии цены договора обычным ценам в понимании Налогового кодекса, распространенным способом минимизации доходов от соответствующих операций является установление заниженной цены продажи по договору купли-продажи.
Богдан СЛОБОДЯН,
юрист ЮК FCLEX
21 августа 2014 года министр юстиции Украины заявил, что Кабинет Министров Украины отменил постановление от 4 марта 2013 года №231, которое предусматривало порядок проведения оценки стоимости недвижимого имущества для целей налогообложения. Примечательно, что несмотря на отмену данного постановления, оценка стоимости объекта недвижимости при купле-продаже или обмене остается обязательной. Пункт 172.4. статьи172 Налогового кодекса Украины прямо запрещает нотариусу заверять договор без оценки стоимости и документа об оплате налога. В соответствии с пунктом 172.3 статьи 172 НК Украины база налогообложения рассчитывается на основании договорной стоимости объекта недвижимости и не может быть меньшей, чем оценочная стоимость.
В ответ на попытки системного налогового контроля данного рынка масштабное применение получила практика занижения стоимости объекта в соответствующей оценке. Упомянутый упрощенный подход к минимизации налогового обязательства несет в себе ряд юридических рисков, в том числе последующие доначисление суммы налогового обязательства, штрафные санкции, а также привлечение к ответственности субъекта оценочной деятельности.
Кроме того, Налоговый кодекс Украины предусматривает, что не подлежат налогообложению сделки с недвижимым имуществом, которое находится в собственности более трех лет (при условии соблюдении других требований пункта 172.1 статьи 172 Кодекса). При этом проблемным остается расчет ставки налога в случае, если часть одного объекта недвижимости находится в собственности лица более трех лет, а другая часть — менее трех лет. По общему подходу налоговых органов в таких случаях данные части одного объекта необходимо рассматривать как отдельные объекты налогообложения.
© Юридична практика, 1997-2024. Всі права захищені
Кількість адвокатських балів | Вартість |
---|---|
Відеокурс з адвокатської етики | 650 грн |
10 адвокатських балів (включаючи 2 бали за курс з адвокатської етики) | 2200 грн |
16 адвокатських балів (включаючи 2 бали за курс з адвокатської етики) | 3500 грн |
8 адвокатських балів (без адвокатської етики) | 1800 грн |
Щодо додаткової інформації
Email: [email protected]
Тел. +38 (050) 449-01-09
Пожалуйста, подождите…