Прошло чуть больше года с момента вступления в силу 1 января 2013 года Закона Украины «О Государственном земельном кадастре» (Закон о кадастре), но уже можно говорить о фактических результатах его действия и оценить реализацию его положений на практике.

Нововведением данного Закона является создание Государственного земельного кадастра. Государственный земельный кадастр ведется на бумажных и электронных носителях. В случае разногласий бумажный носитель имеет приоритет.

В то же время одним из самых важных нововведений Закона о кадастре, по нашему мнению, можно назвать публичную доступность определенной информации из Государственного земельного кадастра, которая хранится на электронных носителях. То есть каждый, кто имеет доступ к сети Интернет, может зайти на сайт Государственного агентства земельных ресурсов (Госземагентство) — http://map.land.gov.ua, где находится публичная кадастровая карта, и посмотреть информацию о любом интересующем его земельном участке в пределах всей Украины, а именно: кадастровый номер участка, в некоторых случаях его размер и/или целевое назначение. Создатели Государственного земельного кадастра заявляют, что такой публичности предшествовала полная аэрофотосъемка территории Украины, которая позволила получить детальные снимки всей страны в разрешении лучшем, чем у популярных онлайн-сервисов электронных карт. Владея такой базой фотографий, государство в дальнейшем может использовать полученные карты не только для кадастра земель, но, например, и для создания электронного реестра недр и полезных ископаемых, лесов и т.д. с нанесением на публично доступную карту.

Вместе с тем следует сказать о неполном соответствим публично доступной информации требованиям Закона о кадастре. Этот Закон предусматривает наличие в кадастре на принципах открытости и доступности, кроме информации о размере и целевом назначении участка, также информации о количественной и качественной характеристике земель, ограничении в их использовании, их оценке, распределении земель между собственниками и пользователями, нормативной денежной оценке и пр. (статья 36 Закона о кадастре). На данный момент эта информация не представлена в публичной кадастровой карте. Как объясняют чиновники, кадастровая карта является самой большой в Европе. Соответственно, она не застрахована от неточности или неполноты информации. Надеемся, операторы карты внесут необходимые поправки для приведения ее в соответствие с законом.

Поучиться на ошибках

Из первого опыта работы публичного земельного кадастра стоит отметить большое количество ошибок, с которыми столкнулись пользователи при попытке найти свои участки на электронной кадастровой карте. Такие ошибки можно разделить на две категории: технические и правовые. К техническим относятся некорректное отображение земельного участка, его неправильное расположение. Такие ошибки случаются из-за несогласованности систем координат, в привязке к которым выдавались правоустанавливающие документы на протяжении многих лет, или человеческого фактора, когда при переносе данных из бумажного носителя оператор допустил опечатку. Подобные ошибки легко устраняются, для чего создана возможность непосредственного обращения к операторам при заполнении соответствующей электронной формы на сайте Госземагентства.

Другая категория ошибок — правовая, которая также, к сожалению, неизбежна при систематизации такого огромного количества информации о земельных участках. Примером правовой ошибки является ситуация, когда у одного земельного участка или его части оказывается несколько собственников, например, вследствие подделки правоустанавливающих документов. Разрешение этих ошибок происходит уже в судебном порядке путем признания сделки в отношении оспариваемого земельного участка недействительной и/или признания права собственности на такой земельный участок.

Просматривая электронную кадастровую карту, можно заметить, что информация о многих земельных участках отсутствует. Произошло это вследствие того, что многим участкам не присвоены кадастровые номера. Согласно статье 791 Земельного кодекса Украины, которая вступила в силу вместе с Законом о кадастре, участки без кадастрового номера считаются несформированными. Владельцам таких участков необходимо будет (если раньше такая документация не разрабатывалась) заказывать документацию по землеустройству в землеустроительных организациях и на ее основании подавать заявление о присвоении кадастрового номера в территориальные органы Госземагентства по месту нахождения земельного участка. Напомним, что без кадастрового номера невозможно совершать любые действия, связанные с распоряжением таким участком.

Свидетельства вместо актов

Теперь вместо актов, подтверждающих право собственности на новосформированный земельный участок, выдаются свидетельства о праве собственности на недвижимое имущество. Такой документ выдается при первичном формировании земельного участка органами Государственной регистрационной службы после регистрации земельного участка в Государственном земельном кадастре. Государственный кадастровый регистратор в обязательном порядке направляет информацию об этом госрегистратору. Он оформляет свидетельство о праве собственности на такой участок и отправляет его государственному кадастровому регистратору, который выдает свидетельство заявителю. При вторичных сделках с земельным участком свидетельство о праве собственности не выдается. Для подтверждения сделки при желании можно получить извлечение из Государственного земельного кадастра (подтверждает государственную регистрацию определенного земельного участка и/или дополнений к его правовому статусу) и/или Государственного реестра прав (подтверждает права и обременения на такой земельный участок, в том числе право собственности).

В завершение необходимо отметить, что год работы Государственного земельного кадастра и его электронной публично доступной версии позволил усовершенствовать и сделать более прозрачными отношения в сфере распоряжения землей. На практике могут возникать проблемные моменты при работе с кадастром, но надеемся, что в дальнейшем таких проб­лем будет становиться все меньше. Также стоит рассчитывать, что электронные карты Украины, которые используются в электронном земельном кадастре, станут основой для создания других публичных государственных реестров.

САВЧУК Дмитрий — старший юрист ЮФ «Лавринович и Партнеры», г. Киев,

БАБАК Антон — юрист ЮФ «Лавринович и Партнеры», г. Киев