При ведении бизнеса нередко бывшие партнеры и сособственники некоего имущества принимают решение о его разделении. Часто, когда речь идет об объекте недвижимости, в связи с ценностью такого актива с одной стороны и непростой ситуации на рынке недвижимости с другой единственным способом поделиться представляется выделение части из объекта недвижимости в натуре и перепланирование его таким образом, чтобы была возможность пользоваться раздельно. Однако, и это не является секретом, процедура оценки возможности осуществления перепланировки, получения всяческих связанных с этим разрешений бывает настолько сложной и длительной, что бывшие сособственники принимают решение разделить имущество фактически, а потом уже занимаются юридическими вопросами.

Но такой путь юридического раздела имущества не выглядит значительно короче ввиду судебной практики, которая недавно была сформирована таким образом, что прежде чем поделить самовольно перепланированный объект недвижимости, его необходимо «узаконить», то есть зарегистрировать на него право совместной собственности.

Такой вывод следует из постановления Верховного Суда Украины (ВСУ) от 4 декабря 2013 года, принятого по делу № 6-130цс13 по иску гр-на У., гр-ки В. к ООО «З», при участии третьих лиц — Инспекции государственного архитектурно-строительного контроля в Донецкой области (Инспекция), КП «Бюро технической инвентаризации в г. Донецке» (БТИ), о выделении имущества из общей долевой собственности и признании права собственности на это имущество.

Истцам с ответчиком на праве общей долевой собственности принадлежит нежилое помещение магазина — данный факт положен в основу иска. В январе 2010 года была совершена самовольная перепланировка с демонтажем и устройством перегородок, в том числе капитальных; изменена площадь и конфигурация внутренних помещений, уменьшена общая площадь магазина и обустроен отдельный вход в помещение, которое, по мнению истцов, должно отойти ответчику. Все эти изменения зафиксированы БТИ в техническом паспорте по состоянию на 8 декабря 2011 года.

Ссылаясь на то, что, согласно экспертному исследованию специалиста строительно-технической специализации, проведенному в декабре 2011 года, спорное помещение магазина может быть разделено между сособственниками в натуре, истцы просили суд иск удовлетворить.

Решением Ворошиловского районного суда г. Донецка от 9 октября 2012 года исковые требования были удовлетворены. Прекращено право общей долевой собственности на общую площадь магазина, выделено в натуре помещение магазина истцов в отдельный объект недвижимости, признано право их собственности в определенных долях, а также признано право собственности ООО «З» на другую часть помещения, и взыскана с него компенсация стоимости 9,1 м2 (230 440 грн) — площади, которая не может быть выделена в натуре и передана в собственность истцам.

Решением Апелляционного суда Донецкой области от 23 ноября 2012 года это решение было отменено, а в удовлетворении исковых требований отказано, но определением Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел (ВССУ) от 13 февраля 2013 года решение Апелляционного суда отменено, а решение Ворошиловского районного суда г. Донецка оставлено в силе.

Обращаясь с заявлением о пересмотре решения кассационного суда, ООО «З» указывал на неодинаковое применение кассационным судом норм материального права: части 1 статьи 364, частей 1, 2 статьи 376 Гражданского кодекса (ГК) Украины и пункта 2.3. Инструкции о проведении раздела, выделения и расчета долей объектов недвижимого имущества, утвержденной приказом Министерства по вопросам жилищно-коммунального хозяйства Украины от 18 июня 2007 года № 55 (Инструкция).

Проверив материалы дела и изложенные в заявлении доводы, Судебные палаты по гражданским и хозяйственным делам ВСУ считают, что заявление подлежит удовлетворению на таких основаниях.

ВССУ счел возможным выделение доли истцов из совместного недвижимого имущества с учетом того, что на момент подачи иска помещения, принадлежащие сторонам по делу, уже перепланированы, а отсутствие соответствующих разрешений и заключений о возможности разделения помещения в натуре не является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

Принимая решение об отмене определения ВССУ от 13 февраля 2013 года, Судебные палаты по гражданским и хозяйственным делам ВСУ исходили из следующего.

Частью 1 статьи 364 ГК Украины предусмотрено право сособственника на выделение в натуре доли из имущества, находящегося в общей долевой собственности. Выделение доли из общего имущества — это переход части этого имущества в собственность участника общей собственности пропорционально его доли в праве общей собственности и прекращение для этого лица права на долю в общем имуществе.

Учитывая то, что после выделения доли из общего недвижимого имущества в порядке статьи 364 ГК Украины право общей долевой собственности прекращается, при выделении доли из общего недвижимого имущества собственнику, которому доля выделяется, остальным собственникам должна быть выделена отдельная, изолированная от помещений сособственников площадь, имеющая отдельный выход и системы жизнеобеспечения, то есть составляющая отдельный объект недвижимого имущества в понимании статьи 181 ГК Украины и пункта 10 Порядка присвоения объекту недвижимого имущества регистрационного номера, утвержденного постановлением Кабинета Министров Украины «Об идентификации объектов недвижимого имущества для регистрации прав на них» от 8 декабря 2010 года № 1117.

Порядок проведения работ по разделу, выделению и расчету долей жилых домов, зданий, сооружений, другого недвижимого имущества при подготовке проектных документов относительно возможности проведения этих работ определяется Инструкцией.

Согласно пунктам 1.2, 2.1, 2.4 Инструкции, раздел объекта недвижимого имущества (выделение доли) на отдельные самостоятельные объекты осуществляется в соответствии с законодательством на основании заключения о технической возможности такого раздела (выделения) с соблюдением действующих строительных норм и предоставлением каждому объекту почтового адреса.

Пунктом 2.3 раздела 2 Инструкции предусмотрено, что не подлежат разделу объекты недвижимого имущества, в состав которых входят самовольно построенные (реконструированные, перепланированные) объекты недвижимого имущества. Вопрос раздела таких объектов может рассматриваться только после признания права собственности на них в соответствии с законом. Эти положения корреспондируются с нормами статей 316, 317, частями 1, 2 статьи 376 ГК Украины.

Осуществление лицом самовольного строительства в соответствии с частью 2 статьи 376 ГК Украины не порождает у него права собственности на такое имущество, следовательно, исключает это имущество из гражданского оборота. А поскольку самовольно построенное недвижимое имущество не является объектом права собственности, оно не может быть предметом раздела (выделения) согласно нормам статей 364, 367 ГК Украины.

ВСУ также подчеркнул, что в понимании части 1 статьи 376 ГК Украины самовольным строительством является не только вновь созданный объект, но и объект недвижимости, который возник в результате реконструкции, капитального ремонта, перестройки, надстройки уже существующего объекта, осуществленных без разрешения местных органов исполнительной власти или органов местного самоуправления, разработанной и утвержденной в установленном порядке проектной документации, разрешения на выполнение строительных работ, предоставленного органами архитектурно-строительного контроля, поскольку в результате таких действий объект теряет тождество с тем, на который собственником (собственниками) было приобретено право собственности.