Купить квартиру путем инвестирования в строительство — привычное дело начала 2000-х годов, когда после почти пятилетнего затишья именно участие в строительстве будущих собственников квартир позволило выйти из коллапса на рынке жилой недвижимости Украины.

Кто-то приобретал квартиры для себя, кто-то думал о наследниках, а кто-то об участии в строительстве как источнике будущего дохода. Но цели участия в строительстве не столь важны. Ключевым с точки зрения правовых последствий является то, что физические лица, вкладывая в строительство свои (опять-таки, даже инвестирование физлицом за счет кредитных средств не является определяющим) деньги, понимали под этим обязательное приобретение в собственность квартиры.

Одновременно с привлечением средств будущих собственников застройщики могут привлекать для финансирования и кредитные средства. При этом банки, как правило, требуют обеспечить выполнение обязательств по договору, привычно — ипотекой, в которую, напомним, могут быть переданы как непосредственно недвижимое имущество, так и имущественные права на недвижимость.

Впрочем, застройщик иногда, полагая, что все имущественные права на недострой принадлежат ему, может передать его в ипотеку для обеспечения выполнения обязательств, не связанных непосредственно с этим строительством.

Могут ли в таком случае граждане, проинвестировавшие строительство отдельных квартир, каким-либо образом обезопасить себя от возможного лишения права собственности? Пока судебная практика формируется таким образом, что ответ на этот вопрос для таких инвесторов, увы, отрицателен.

Так, в январе 2006 года между гр-ном О., компанией-застройщиком ООО «С» (подрядчик) и ПАО «Б» (Банк) был заключен инвестиционный договор, по условиям которого гр-н О. принимал участие в финансировании строительства трехкомнатной квартиры в новострое с целью получения объекта в собственность путем внесения средств на счет Банка (поверенного). Дом должен был быть введен в эксплуатацию в четвертом квартале 2007 года. Во исполнение условий договора гр-н О. проинвестировал 100 % общей площади объекта инвестирования в сумме 1 312 667,50 грн.

Но 29 декабря 2007 года между подрядчиком ООО «С» и Банком был заключен договор залога, согласно которому подрядчик в обеспечение своих обязательств по кредитному договору, заключенному между ним и Банком 21 декабря 2007 года, передал Банку в залог имущественные права на квартиры в жилом доме, строительство которого не завершено.

Опасаясь наступления негативных последствий для себя в случае невыполнения подрядчиком обязательств, взятых перед банком, гр-н О. в ноябре 2011 года обратился в суд с иском к ПАО «Б» и ООО «С», в котором просил признать недействительным договор залога, заключенный между ответчиками, в части передачи в залог имущественных прав на недвижимость, строительство которой не завершено, а именно: трехкомнатную квартиру. Свои исковые требования гр-н О. мотивировал тем, что в нарушение требований статьи 583 Гражданского кодекса (ГК) Украины и Закона Украины «Об ипотеке», без его ведома и согласия подрядчик передал в залог Банку принадлежащие ему имущественные права на квартиру.

Решением Печерского районного суда г. Киева от 14 декабря 2011 года, оставленным без изменений определением Апел­ляцион­ного суда г. Киева от 1 марта 2012 года, вышеуказанный договор залога был признан недействительным в части передачи подрядчиком в залог ПАО «Б» имущественных прав на квартиру, строительство которой профинансировано гр-ном О. Удовлетворяя исковые требования, суды исходили из того, что вследствие заключения такого договора в будущем истец может лишиться своих имущественных прав, охраняемых законом, но надлежащим образом не защищенных.

Не соглашаясь с решениями судов первой и апелляционной инстанций, ПАО «Б» подало кассационную жалобу, в которой просило отменить решения судов предыдущих инстанций и принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

Заслушав судью-докладчика, исследовав материалы дела и проверив приведенные в кассационной жалобе доводы, коллегия судей Судебной палаты по гражданским делам Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел (ВССУ) пришла к выводу, что кассационная жалоба Банка подлежит удовлетворению.

Мотивируя свое решение, ВССУ указал, что в соответствии со статьей 5 Закона Украины «Об ипотечном кредитовании, операциях с консолидированным ипотечным долгом и ипотечных сертификатах» ипотека возникает относительно недвижимого имущества, объектов незавершенного строительства и имущественных прав на недвижимость, строительство которой не завершено. Ипотекодателем в таком договоре может быть застройщик — лицо, организовывающее сооружение недвижимости для собственных потребностей или для передачи ее в собственность другим лицам, или лицо, собственностью которого станет эта недвижимость после завершения строительства.

Согласно статье 876 ГК Украины, собственником объектом строительства или результата других строительных работ до их сдачи заказчику является подрядчик.

Высший специализированный суд отметил, что, согласно пункту 3.1 заключен­ного кредитного договора между ООО «С» и ПАО «Б», выполнение обязательств заемщиком обеспечивается залогом имущественных прав. На момент рассмотрения дела кредит был не погашен. И поскольку на день заключения договора залога имущественные права на объект инвестирования не принадлежали истцу, то в удовлетворении его исковых требований следует отказать.

Иными словами, суд кассационной инстанции пришел к выводу, что лицо, передав деньги на строительство квартиры в многоквартирном доме, до момента сдачи такого дома в эксплуатацию не имеет ни имущества, ни имущественных прав на него в будущем. И никаким образом, кроме как через побуждение выполнения инвестиционного договора, не может повлиять на распоряжение его будущим имуществом со стороны застройщика. А если учитывать последние тенденции судебной практики Верховного Суда Украины, то такое лицо не всегда является инвестором в понимании инвестиционного законодательства (см. дополнительно «Болевое участие», «Юридическая практика» № 51 (782) от 18 декабря 2012 года).