Недав­но вступил в силу Закон Укра­ины «О внесении изменений в Зе­мель­ный кодекс Укра­и­ны относительно поряд­ка проведения земельных торгов в форме аукциона» № 5077-VI от 5 июля с.г. (Закон № 5077‑VI). Этим законом в новой редакции изложены статьи 135—139 Земельного кодекса (ЗК) Укра­и­ны, причем сфера регулирования этих статей, как и их объем, существенно расширяются. Например, в новой редакции статья 137 Кодекса состоит из 31 части вместо пяти.

В общем, принятие Закона № 5077‑VI делает возможным проведение земельных аукционов, которое было чрезвычайно затруднено ранее ввиду отсутствия соответствующей процедуры, установленной законом, согласно требованиям части 5 статьи 137 ЗК Украины, в предыдущей редакции. Впрочем, можно констатировать, что принятый Закон № 5077-VI характеризуется целым рядом существенных недостатков.

Излишки в регулировании

Чрезмерный формализм новых правил является основным препятствием к проведению аукциона и «миной» для правового положения сторон заключенного договора. Закон № 5077-VI просто переполнен требованиями, соблюдение которых не является существенным для прозрачного и эффективного проведения аукциона.

Так, в части 10 статьи 137 ЗК Укра­ины теперь предусматривается установление многочисленных «форм», которые были утверждены приказом Мини­стер­ства аграрной политики и продовольствия Украины от 25 сентября с.г. № 580: (1) заявления об участии в аукционе; (2) справки о получении документов исполнителем; (3) книги регистрации участников аукциона; (4) входного билета; (5) информационной карточки на лот; (6) карточки участника торгов. Хотя отклонение от всех этих, непонятно зачем нужных, форм и даже их неиспользование в процедуре проведения аукциона не должно влечь никаких последствий для действительности заключенного договора. При этом можно уверенно сказать, что попытки оспаривать такие договоры под предлогом несущественных нарушений процедуры, в том числе несоблюдения указанных форм, будут.

Кроме существования всех названных «форм», Закон № 5077-VI устанавливает большое количество других излишних требований к процедуре подготовки и проведения торгов. С одной стороны, эти требования никак не обеспечат прозрачность проведения аукциона, а с другой — существенно обременят его потенциальных участников. Более того, при таком количестве формальных требований возрастает риск их несоблюдения, что ставит под угрозу правовое положение сторон договора, заключенного по результатам аукциона. Только для того, чтобы получить статус участника аукциона, необходимо пройти определенную процедуру: кроме заявления необходимо предоставить также большой объем «информации», в том числе ненужной исполнителю торгов вообще, а также документы, подтверждающие уплату исполнителю земельных торгов регистрационного и гарантийных взносов (хотя исполнитель сам должен знать, получил ли он средства), а до этого оплатить эти взносы, получить подтверждающие документы, справку о подаче документов, да еще и зарегистрироваться как участник (части 7 и 8 новой редакции статьи 137 ЗК Украины). Причем, по сути, предусмотрены две регистрации: одна — не позднее трех рабочих дней до торгов (часть 7 статьи 137 ЗК Украины), вторая — в день торгов (часть 9 статьи 137 Кодекса). Ограничение же доступа участников к торгам будет препятствовать их конкуренции, а значит, установлению наивысшей возможной цены.

Необходимость уплаты регистрационного взноса является самостоятельным фактором, не способствующим конкуренции покупателей. Ведь при наличии гарантийного взноса регистрационный взнос полностью излишен, поскольку не существует задач, которые нельзя было бы решить с помощью гарантийного взноса.

Одним из многочисленных примеров «формалистического» подхода к регулированию проведения земельных торгов является также «правило о трех минутах». Вместо того, чтобы объявлять победителя после троекратного объявления цены, если никто из участников не предложит более высокую цену, частью 19 статьи 137 ЗК Украины предусмотрено объявление победителя в случае, если в течение трех минут после трехкратного повторения последней цены не предложена высшая цена. Возникает вопрос: каковы будут последствия объявления победителя не через 3 минуты, а, скажем, через 2 минуты 59 секунд или 2 минуты и 5 секунд? Представляется, что такое отклонение от правил может, при определенных условиях, стать основанием для оспаривания заключенного на аукционе договора. В то же время никакой практической целесообразности устанавливать конкретный временной срок не было, ведь трехкратное объявление цены — время, более чем достаточное для того, чтобы участники могли сделать свои предложения.

Успеть за день

Некоторые специалисты положитель­ным считают правило части 24 статьи 137 ЗК Украины, согласно которому договор между организатором земельных торгов и победителем торгов заключается непосредственно в день проведения торгов. К сожалению, в ходе рассмотрения Закона был отвергнут гораздо лучший вариант, хорошо апробированный в странах с развитым законодательством об аукционах (Германии, США и др.), да и, собственно, известный законодательству Украины (например, статьи 45 — 47 Закона Украины «Об ипотеке»). Этот альтернативный вариант предусматривает заключение основного договора непосредственно в момент объявления победителя (такое предложение было высказано в альтернативном законопроекте).

Как показывает опыт применения Закона Украины «Об ипотеке», стадия заключения письменного нотариально удостоверенного договора при проведении аукциона является вообще лишней. Она неоправданно усложняет (и удорожает) процедуру и создает «на ровном месте» лишние проблемы — когда одна из сторон уклоняется от подписания письменного договора. Также существование лишней стадии порождает дополнительные споры о недействительности не только договора, заключенного на аукционе, но и самого аукциона, споры о его «аннулировании», «отмене», «признании недействительным» и др. Установление требования о подписании договора «в день проведения аукциона» этих проблем не решает.

Меньше двух не собираться

Следующими ошибками законодателя можно считать запрет проведения торгов в случае, если в них участвует только один участник (часть 4 статьи 138 и другие нормы ЗК Украины), а также требование к участникам предложить цену, выше стартовой, под угрозой признания торгов несостоявшимися (пункт «б» части 4 статьи 138 ЗК Украины). В случае если объявление о проведении торгов было сделано в установленном порядке, в нем была изложена правдивая информация, появление одного покупателя, который готов заключить договор по начальной цене, означает выявление истинного спроса и настоящей рыночной цены. Отказ от проведения торгов в этом случае будет лишь означать, что время и ресурсы на подготовку аукциона были потрачены впустую, а цель — продажа по максимально возможной цене — не достигнута. То, что покупатель оказался единственным, с большой вероятностью означает, что он вряд ли будет готов нести дополнительные расходы на приобретение имущества, в частности, привлекать еще одного, фиктивного, участника, как это часто делается сейчас (такое злоупотребление возможно вследствие непрозрачного порядка объявления о проведении аукциона). Поэтому имущество просто останется непроданным.

Критику положений Закона № 5077‑VI можно продолжать, однако сказанного вполне достаточно для того, чтобы сделать вывод о громоздкости и рискованности проведения земельных аукционов согласно установленному ЗК Украины порядку. Можно только надеяться, что законодатель вернется к вопросу регулирования земельных аукционов и устранит хотя бы часть ошибок, допущенных при принятии Закона № 5077-VI. Также надеемся, что на практике суды будут избегать признания недействительными договоров, заключенных на аукционах, проведенных с мелкими процедурными нарушениями, которые не повлияли на формирование волеизъявления сторон, в частности, не помешали заключить договор на лучших для собственника земельного участка условиях.

Пока же можно посоветовать по возможности избегать проведения земельных аукционов по правилам ЗК Украины. Это касается, прежде всего, отчуждения частных земель. Часть 2 статьи 135 Кодекса предоставляет частным собственникам возможность предусмотреть в договоре с исполнителем земельных торгов, что при продаже земель на торгах порядок проведения торгов не регулируется нормами ЗК Украины о торгах. Более того, частным собственникам не стоит использовать механизм земельных аукционов в строгом, юридическом понимании этого термина, а целесообразнее прибегнуть к подобным экономическим механизмам, неепример, «конкурентным переговорам» или «запросу ценовых предложений», когда стороны побуждаются к заключению договора на условиях наивысшей цены не юридическими средствами (угроза потери гарантийного взноса, обязанность возмещения убытков), а экономическими рычагами (взаимная выгода).

МИРОШНИЧЕНКО Анатолий — д.ю.н., профессор, заведующий кафедрой земельного и аграрного права юридического факультета Киевского национального университета имени Тараса Шевченко, научный советник Международного правового центра EUCON, г. Киев

---

Мнение

Аукцион не обязателен

Вадим ПРОЦЕНКО,
юрист ЮК Jurimex

Нормативно-правовым ­актом определяется, что земельные торги про­водятся в форме аукциона, по результатам проведения которого заключается договор купли-продажи, аренды земельного участка с участником земельных торгов, предложившим наивысшую цену за земельный участок или самую высокую плату за пользование им, зафиксированную в ходе проведения торгов.

Продажа земельных участков государственной или коммунальной собственности или прав на них должна осуществляться исключительно на земельных торгах.

Не подлежат продаже на торгах земельные участки государственной или коммунальной собственности, а также права на них в исключительных случаях, предусмотренных частями 2, 3 статьи 134 ЗК Украины.

Закон предусматривает, что продажа земельных участков частной собственности на земельных торгах осуществляется по инициативе собственника земельного участка. Исходя из вышесказанного, продавать земельные участки частной собственности можно без проведения аукциона.