Еженедельная газета «Юридическая практика»
Сегодня 24 ноября 2017 года, 22:19

Генеральный партнер 2017 года

Адвокатское Бюро Гречковского - генеральный партнер газеты Юридическая практика в 2015 году
Еженедельная газета «Юридическая практика»

Юрисконсульт

№ 43 (774) Гражданское право и процессот 22/10/12 (Юрисконсульт)

Между двух реестров

Законодательное внедрение двух реестров сделает невозможными манипуляции с инвестированием в строительство жилья и другой недвижимости

Андрей Смитюх
Специально для «Юридической практики»

Существующее положение дел

До 2006 года законодательство Укра­ины не содержало никаких ограничений относительно способов инвестирования в строительство жилья, которое осуществлялось в тех же формах, что и инвестирование в строительство нежилой недвижимости, причем наибольшей популярностью пользовались договоры инвестирования (паевого финансирования) строительства, заключаемые застройщиком и каждым из инвесторов в простой письменной форме.

Существовала также возможность инвестирования в строительство жилья через создание фондов финансирования строительства, эмиссию так называемых «строительных» облигаций, однако эти способы не были распространены в связи с их сложностью, непонятностью для обычных граждан и большими организационными расходами застройщиков на их реализацию.

Ситуация изменилась после того, как Закон Украины от 15 декабря 2005 года № 3201-IV дополнил статью 4 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности» частью 3, которая установила очень жесткие ограничения в сфере инвестирования: фактически был определен исчерпывающий перечень законных способов привлечения средств инвесторов в строительство жилья. Закон Украины от 29 июня 2010 года № 2367-VI еще больше сузил этот перечень.

Все перечисленные Законом способы финансирования строительства жилья объединяет то, что застройщик оказывается под достаточно жестким контролем государственного органа (НКЦБФР или Госфинуслуг), а в случае ФОН и ФФС — еще и финансового учреждения (как правило, банка), и на него распространяются требования по раскрытию информации.

Такие суровые ограничения установлены с целью предотвращения мошенничества, к которому прибегали в середине нулевых отдельные застройщики, привлекая инвесторов к строительству жилья через заключение договоров инвестирования и продавая одни и те же объекты инвестирования нескольким инвесторам.

Платой за решение этой проблемы стало возложение на застройщиков бремени серьезных организационных расходов и значительных временных затрат на оформление инвестиционных схем, удорожание строительства и дальнейшее распространение коррупции.

Естественно, эти ограничения не были восприняты положительно застройщиками, считающими, что они сами должны определять способ финансирования своих проектов, а не избирать его среди нескольких вариантов, предложенных законодателем. Как ­следствие, относительную популярность имеют лишь целевые «строительные» облигации, ФФС доступен только владельцам крупных капиталов, имеющим «свои» банки, а инвестиционная схема ФОН вообще является «мертворожденной» — за почти 10 лет действия Закона Укра­ины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» были созданы всего несколько ФОНов.

Кроме того, многие застройщики до сих пор используют договоры инвестирования (паевого участия в финансировании строительства), купли-продажи имущественных прав на строящуюся недвижимость, запрещенные частью 3 статьи 4 Закона Укра­ины «Об инвестиционной деятельности», опираясь на достаточно экзотические варианты правовой аргументации. Как следствие, инвесторы, в большинстве своем обычные граждане, массово несут юридические риски недействительности заключенных ими на правах присоединения сделок, которыми оформляются инвестиционные отношения с застройщиками.

Исходя из изложенного, можно сделать вывод о том, что законодатель избрал ошибочный путь решения проблемы возможных злоупотреблений в сфере строительства жилья.

Перспективы решения проблемы

Возможность системного решения проблемы инвестирования в строительство жилья усматривается из следующих обстоятельств.

1. С принятием Закона Украины «О ре­гулировании градостроительной деятельности» от 17 февраля 2011 года в юридической процедуре строительства недвижимости (в том числе жилья) произошли революционные изменения. Одной из новелл Закона стало создание Еди­ного реестра полученных уведомлений о начале выполнения подготовительных и ­строительных работ, зарегистрированных деклараций о начале выполнения подготовительных и строительных работ, выданных разрешений на выполнение строительных работ, зарегистрированных декла­раций о готовности объекта к эксплуатации и выданных сертификатов, отказов в регистрации таких деклараций и в выдаче таких разрешений и сертификатов (Еди­ный строительный реестр). Реестр является современной общегосударственной электронной базой данных, в которую, как следует из его подробного названия, вносятся сведения обо всех объектах строительства.

2. С 1 января 2013 года должна быть, наконец, внедрена новая, основанная на Законе Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» система регистрации прав на недвижимость, которая будет объединять сведения о правах на земельные участки со сведениями о правах на построенную на таких участках недвижимость, а также с данными об обременениях соответствующих прав в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество.

Внедрение этих двух реестров делает возможным следующее решение проблемы защиты прав физических и юридических лиц — инвесторов:

— в случае если застройщик привлекает средства физических и юридических лиц, в Едином строительном реестре отмечаются не только сам объект строительства с параметрами, предусмотренными строительной документацией, но также разделение такого объекта строительства на отдельные объекты инвестирования (квартиры, коттеджи, нежилые помещения, например, паркоместа, гаражи и пр.) с приведением их параметров. В отношении каждого объекта инвестирования указывается его статус: «свободен» или «занят»;

— привлечение застройщиком средств физических и юридических лиц обязывает застройщика размещать в Едином строительном реестре сведения о его финансовом состоянии (годовую, квартальную отчетность), должностных лицах, динамике строительства и другие сведения, по аналогии с информацией, которая подлежит раскрытию эмитентами ЦБ;

— Единый строительный реестр должен быть открытым и доступным в сети Интернет для любого потенциального инвестора;

— все договоры, предусматривающие инвестирование строительства жилой недвижимости, уступку прав по таким договорам в пользу третьих лиц, равно как и сами права инвесторов на объекты инвестирования, возникающие на основании этих договоров, подлежат обязательной регистрации в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество. Такая регистрация обусловливает действительность договоров инвестирования и прав инвесторов. Регистрация договоров инвестирования и прав на объекты инвестирования (строящиеся квартиры, коттеджи и пр.) в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество осуществляется на основании данных Единого строительного реестра о самих объектах инвестирования. В свою очередь, операторы Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество (Укргос­реестр) уведомляют операторов Единого строительного реестра (Государственную архитектурно-строительную инспекцию) об изменении статуса объектов инвестирования для внесения в Единый строительный реестр пометок «занято» в отношении тех или иных объектов инвестирования.

Такой подход сделает невозможными манипуляции с инвестированием в строительство жилья и другой недвижимости — если квартира № 8 в строящемся доме № 9 уже кем-то проинвестирована, то застройщик не сможет предложить ее другому инвестору. С другой стороны, инвесторы будут осведомлены о ситуации на стройке и общем состоянии дел застройщика.

Также можно видеть, что проблема возможных злоупотреблений со стороны застройщика решается достаточно экономным способом — через незначительное усовершенствование и согласование деятельности двух уже существующих реестров.

Вместе с тем сама инвестиционная схема, способ инвестирования строительства жилья (через простой договор инвестирования/паевого участия в строительстве/комиссии, через эмиссию строительных облигаций или же образование ФФС) должно свободно избираться самим застройщиком, и никаких законодательных ограничений здесь быть не может.

Соответственно, при реализации такого подхода часть 3 статьи 4 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности» должна быть отменена.

СМИТЮХ Андрей — к.ю.н., доцент кафедры административного и хозяйственного права ОНУ им. И.И. Мечникова, г. Одесса


Законодательная регламентация

Способы финансирования жилья

В настоящее время полностью законное финансирование строительства жилья с использованием средств физических и юридических лиц может осуществляться исключительно через:

— фонды финансирования строительства (ФФС);

— выпуск целевых облигаций, исполнение обязательств по которым обес­печивается единицей такой недвижимости (так называемые целевые «строительные» облигации);

— фонды операций с недвижимостью (ФОН);

— институты общего инвестирования (ИОИ).

Указанные выше способы финансирования можно классифицировать на следующих основаниях:

1. Осуществляется ли в процессе финансирования эмиссия ценных бумаг?

і. Эмиссия ценных бумаг не осуществляется — ФФС.

іі. Эмиссия ценных бумаг осуществляется — целевые строительные облигации, ФОН (сертификаты ФОН), ИОИ (акции или инвестиционные сертификаты, в зависимости от формы ИОИ).

2. Получает ли инвестор в собственность жилье, строительство которого он финансирует?

і. Инвестор получает жилье — ФФС и целевые строительные облигации.

іі. Инвестор не получает жилье — ФОН и ИОИ.

При финансировании строительства жилья через ФОН и ИОИ инвестор получает не жилье в собственность, а доходы от приобретенных им ценных бумаг (ЦБ), которые обусловлены тем, что:

— эмитент таких ЦБ продает построенную недвижимость третьим лицам и распределяет полученные средства между всеми инвесторами — владельцами ЦБ; или

— инвестор перепродает ЦБ третьим лицам дороже, чем он приобрел их.



Присоединяйтесь к обсуждению!

Автор *
E-mail
Текст *
Осталось
из 2550 символов
* - Поля, обязательные для заполнения.

№ 43 (774) от 22/10/12 Текущий номер

Гражданское право и процесс

№ 43 (774)
Отрасли практики

А все-таки она делится

Трибуна

ЗАветное пожелание

Частная практика

Многогранная защита

Юрисконсульт

Ошибка нерезидента

Какое, на ваш взгляд, главное событие в процессе запуска нового Верховного Суда?

Издание Президентом Украины указа о назначении «верховных» судей

Подписание и опубликование нового процессуального законодательства

Решение Пленума ВС относительно дня начала работы нового Суда

Первое решение Верховного Суда

Все вышеперечисленное

Ничего из перечисленного не считаю главным событием

Ваш собственный вариант ответа или комментарий Вы можете дать по электронной почте voxpopuli@pravo.ua.

  • aequo
  • integrites
"Юридическая практика" в соцсетях

fb youtube fb fb

Заказ юридической литературы

ПОДПИСКА