Сегодня главная проблема законотворческой деятельности — отсутствие системности. Законотворческий процесс, в большинстве случаев, сводится к точечному решению определенной задачи, применению тех или иных новаций для регулирования конкретных правоотношений без учета одной непреложной истины: результативная жизнедеятельность новых правил зависит от их органичного интегрирования в существующую систему правоотношений либо требует изменения этой системы в целом.
В последние годы одной из таких постоянно видоизменяющихся новаций является компетенция органов приватизации по распоряжению (на сегодняшний день — только в части отчуждения) земельными участками, на которых размещены объекты, подлежащие приватизации.
Соответствующая норма, в виде статьи 171, появилась в Земельном кодексе (ЗК) Украины благодаря изменениям, внесенным Законом Украины «О Государственном бюджете на 2006 год». И если относительно приватизации объектов госсобственности, в частности, целостных имущественных комплексов, компетенция органов приватизации отшлифовывалась годами и на сегодняшний день не требует каких-либо разъяснений, то дополнительные полномочия на продажу земельных участков под указанными объектами с дальнейшим оформлением государственных актов на право собственности непонятны не только для потенциальных покупателей, но и для самого продавца на протяжении уже шести лет.
Вышеуказанная норма ЗК Украины видоизменялась с завидной регулярностью, в частности:
— в редакции, действующей в период с 1 января 2006 года по 1 января 2007 года, органы приватизации имели полномочия только на продажу земельных участков под объектами, подлежащими приватизации;
— в редакции, действующей в период с 1 января 2007 года по 1 января 2008 года, — на распоряжение земельными участками, используя все полномочия собственника, но, опять же, только под объектами, подлежащими приватизации;
— в период с 1 января 2008 года по 4 июня 2008 года полномочия органов приватизации распространялись не только на земельные участки под объектами, подлежащими приватизации, но и на все земельные участки под объектами государственной собственности, за исключением объектов, не подлежащих приватизации;
— 4 июня 2008 года все вернулось «на круги своя», и до настоящего времени законодатель с помощью Конституционного Суда Украины решил вернуться на исходные позиции и ограничиться только продажей земельных участков под объектами, подлежащими приватизации.
Многие могут расценить указанные факты как простую статистику, но в этом есть более глубокий смысл, поскольку подготовленный к первому чтению законопроект № 9001-1 «О рынке земель» также не остался равнодушным к компетенции органов приватизации по распоряжению земельными участками. Так, на сегодняшний день авторы законопроекта предлагают предоставить органам приватизации полномочия по передаче в пользование земельных участков под всеми объектами госсобственности, а также полномочия по отчуждению земельных участков, находящихся под объектами, подлежащими приватизации.
При столь динамичном и неоднозначном подходе к освещаемой проблеме с точки зрения законотворчества, на практике за шесть последних лет фактически ничего существенного не произошло. Органы приватизации не могут похвастаться такой же динамичной статистикой фактически заключаемых договоров купли-продажи земельных участков.
Проблема правоприменения заключается в том, что на сегодняшний день отсутствует перечень процедур в рамках существующих норм земельного законодательства, с помощью которых органы приватизации могут реализовать предоставленные им полномочия и осуществить продажу земельных участков под объектами, подлежащими приватизации. То есть «органического интегрирования», о котором мы упоминали выше, не произошло.
Например, в соответствии с пунктом 6 статьи 128 ЗК Украины, которая регулирует порядок продажи земельных участков государственной собственности, заключение договоров купли-продажи соответствующих земельных участков осуществляется органами приватизации в порядке, утвержденном КМУ.
Несмотря на то, что соответствующие полномочия предоставлены органам приватизации с 1 января 2006 года, общий порядок воплощения в жизнь этих полномочий возник только на основании постановления КМУ от 8 июля 2009 года № 689. До момента принятия указанного постановления каждый год, начиная с 2006-го, существовал так называемый экспериментальный (пробный) вариант такого порядка, утверждаемый постановлением КМУ на каждый календарный год.
Казалось бы, «процесс пошел», но не в нашем случае. Порядок содержит близкие и понятные органам приватизации термины: «аукцион», «лицитатор», «объект аукциона», «участник аукциона», «стоимость объекта аукциона», «порядок проведения аукциона» — в общем, все, кроме порядка продажи земельных участков. Максимум, на что хватило сил, — дать определение понятию «подготовка земельного участка», которая включает землеустроительные и землеоценочные работы, связанные с подготовкой земельных участков для продажи в составе объекта аукциона или для внесения их в уставный капитал хозяйственного общества, а также прописать момент перехода права собственности на объект аукциона, включающий земельный участок, — с момента государственной регистрации государственного акта. При этом отдельный пункт Порядка посвящен выдаче органом приватизации госакта по форме, утвержденной КМУ, за подписью руководителей государственного органа приватизации и государственного органа земельных ресурсов.
Однако, каким образом орган приватизации может выдать госакт, который в соответствии с Приказом Госкомзема от 4 мая 1999 года № 43 «Об утверждении Инструкции о порядке составления, выдачи, регистрации и хранения государственных актов на право собственности на земельный участок и право постоянного пользования земельным участком, а также договоров аренды земли» является документом строгой отчетности и хранится в областных (Киевском и Севастопольском городских) управлениях земельных ресурсов, остается лишь догадываться.
Инструкция также предусматривает определенные требования к заполнению государственных актов, а функции по их заполнению возлагает на ГП «Центр государственного земельного кадастра при Госкомземе» и его структурные подразделения. При этом ни Инструкция, ни Порядок КМУ не предусматривают какого-либо взаимодействия органов земельного кадастра и органов приватизации в части оформления и выдачи госактов.
Хотелось бы также обратить внимание на еще один немаловажный аспект реализации компетенции органов приватизации относительно распоряжения земельными участками.
В соответствии со статьей 84 ЗК Украины право государственной собственности на землю приобретается и реализуется государством, в том числе, и через органы приватизации — в соответствии с законом. Однако закон предусматривает реализацию такого права исключительно в виде полномочий по продаже, но никак не регулирует процедурные моменты его приобретения.
Как правило, земельные участки под целостными имущественными комплексами государственных предприятий оформлены на праве постоянного пользования. Учитывая, что в отношении одного и того же земельного участка не могут быть зарегистрированы два и более землепользователя, не связанные совместной собственностью, полномочия органов приватизации по прекращению права пользования государственных предприятий земельными участками никак не урегулированы нормами земельного законодательства.
Основания прекращения права пользования земельным участком, предусмотренные статьей 141 ЗК Украины, содержат только одно основание для автоматического прекращения права пользования — приобретение иным лицом права собственности на жилой дом, строение или сооружение (включая целостный имущественный комплекс), которые размещены на земельном участке. При этом статья 120 ЗК Украины, которая регулирует переход указанного права, предусматривает, что в случае перехода права собственности на объект недвижимости, расположенный на земельном участке, находящемся в пользовании, право предыдущего землепользователя прекращается, но у нового собственника недвижимости возникает право пользования земельным участком, а не собственности — пункт 2 статьи 120 ЗК Украины.
Таким образом, невзирая на наличие у органов приватизации существенных полномочий по распоряжению земельными участками и намерение законодателя их расширить, указанные нормы остаются «мертвыми» и приводят больше к правовому хаосу, чем к внедрению четкого механизма приватизации государственной собственности вместе с землей. Ситуацию, на наш взгляд, может исправить только системный подход к законотворческому процессу, который позволит обеспечить жизнеспособность декларируемых новаций.
ШАРАПА Марина — партнер ЮФ «АГРЕКА», г. Киев,
ВЕСЕЛОВСКАЯ Оксана — юрист ЮФ «АГРЕКА», г. Киев
Андрей ПОДДЫМАЙ,
юрист ЮФ ILF
Под приватизацией принято понимать процесс передачи государственной (коммунальной) собственности в частные руки. Лицо, заинтересованное в приватизации целостного имущественного комплекса, имеет намерения получить в собственность не только недвижимость, но и земельный участок, на котором эта недвижимость расположена.
При приватизации право собственности на целостные имущественные комплексы переходит в руки покупателя, а право постоянного пользования земельными участками прекращается. Согласно законодательству, покупателю необходимо либо выкупать земельные участки, либо их арендовать. Возникает необходимость прохождения полной процедуры оформления земельного участка, включающей в себя разработку технической и землеустроительной документации.
Статьей 125 Земельного кодекса Украины установлено, что право собственности и право аренды на земельный участок возникают с момента государственной регистрации этих прав. Следовательно, собственник целостного имущественного комплекса на время оформления земельного участка не сможет его правомерно использовать.
© Юридична практика, 1997-2024. Всі права захищені
Кількість адвокатських балів | Вартість |
---|---|
Відеокурс з адвокатської етики | 650 грн |
10 адвокатських балів (включаючи 2 бали за курс з адвокатської етики) | 2200 грн |
16 адвокатських балів (включаючи 2 бали за курс з адвокатської етики) | 3500 грн |
8 адвокатських балів (без адвокатської етики) | 1800 грн |
Щодо додаткової інформації
Email: [email protected]
Тел. +38 (050) 449-01-09
Пожалуйста, подождите…