Ипотечные лабиринты — PRAVO.UA
прапор_України
2024

Генеральний партнер 2024 року

Видавництво ЮРИДИЧНА ПРАКТИКА
Головна » Выпуск №30 (709) » Ипотечные лабиринты

Ипотечные лабиринты

Порядок удовлетворения требований ипотекодержателя за счет предмета ипотеки регулируется разделом V Закона Украины «Об ипотеке» (Закон) от 15 декабря 2005 года № 3201-VI с последующими изменениями.

Согласно статье 33 Закона, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником основного обязательства, а также в других случаях, предусмотренных Законом, ипотекодержатель вправе удовлетворить свои требования путем обращения взыскания на предмет ипотеки. Обращение взыскания на предмет ипотеки осуществляется на основании решения суда, исполнительной надписи нотариуса или согласно договору об удовлетворении требований ипотекодержателя.

По причине частоты реализации ипотекодержателями своего права на удовлетворение требований за счет предмета ипотеки в течение последних нескольких лет и неготовности Закона к столь масштабному применению в этой части ипотекодержатели столкнулись с совершенно разной практикой применения норм Закона «Об ипотеке» судами.

По ряду вопросов судебную практику в данных правоотношениях можно назвать однозначной. В некоторых случаях применение одних и тех же норм можно считать не в полной мере конкретизированным. И это, в первую очередь, выражается в недостаточно полной, по нашему мнению, мотивировке принимаемых судами решений и определений. Особенно это касается судебных актов высших судов, которыми судебное дело на процессуальных основаниях передается на новое рассмотрение в нижестоящий суд, а обоснование применения норм материального права не подвергается полному анализу. Необходимо также отметить, что присутствует практика различного применения судами одних и тех же норм.

Подробнее рассмотрим некоторые практические аспекты обращения взыскания на предмет ипотеки на основании решения суда и в соответствии с договором об удовлетворении требований ипотекодержателя, которое относится к внесудебному урегулированию.

Внесудебные пути

Согласно статье 36 Закона, внесудебное урегулирование осуществляется на основании оговорки об удовлетворении требований ипотекодержателя в ипотечном договоре или в соответствии с отдельным договором, заключенным и удостоверенным нотариально в любой период до вступления в силу решения суда относительно обращения взыскания на предмет ипотеки. Законом предусмотрен такой путь внесудебного урегулирования, как получение ипотекодержателем права собственности на предмет ипотеки (статья 37 Закона).

Так как Закон называет этот путь внесудебным урегулированием, при применении данной нормы долгое время суды в своих решениях трактовали понятие «внесудебное урегулирование» буквально. А именно: если Законом предусмотрен внесудебный порядок урегулирования споров, то способ защиты нарушенного права с применением норм статьи 37 Закона при рассмотрении спора в судебном порядке не соответствует некоторым положениям Закона. При этом суды, отказывая в исках, например, о признании права собственности на недвижимое имущество, руководствовались тем, что данные исковые требования не могут рассматриваться в судах как иски об обращении взыскания на предмет ипотеки по статье 37 Закона, поскольку для этого предусмотрен внесудебный порядок урегулирования споров.

После появления обобщения судебной практики в сфере кредитных отношений позиция Верховного Суда Украины (ВСУ) была определена. По мнению ВСУ, нормами законодательства, в частности статьями 33, 37 Закона, не исключается возможность обращения взыскания на предмет ипотеки и получения права собственности на него по решению суда. Такая практика применяется и в постановлениях Высшего хозяйственного суда Украины.

Однако эта возможность поставлена в зависимость от наличия соответствующей оговорки в договоре ипотеки, предусматривающей право требовать применения судом этого способа обращения взыскания, согласно части 2 статьи 16 Гражданского кодекса Украины.

Унификация судебной практики по этому вопросу — необходимый шаг. Однако остается ряд проблем. Если следовать описанной логике применения этой нормы, судам предстоит, например, при наличии иска о получении права собственности на предмет ипотеки установить: предусмотрен ли договором способ обращения взыскания путем получения права собственности на предмет ипотеки и указал ли истец в иске о признании права собственности, что он подразумевает под этим именно требование применения данного способа обращения взыскания, а не иной иск о праве собственности.

Законом также предусмотрен такой путь внесудебного урегулирования, как продажа ипотекодержателем предмета ипотеки от своего имени на основании договора купли-продажи в соответствии со статьей 38 За­кона. В отличие от способа, предусмотренного статьей 37 Закона, право ипотекодержателя на продажу предмета ипотеки определяется Законом как внесудебный способ обращения взыскания в соответствии со статьей 36 Закона с возможностью рассмотрения этого вопроса в суде (статья 38 Закона).

Эта возможность повлияла на возникновение значительно большего количества случаев неодинакового применения упомянутой нормы.

С какой цены стартуем?

Наиболее часто встречается разное применение норм статьи 39 Закона относительно установления начальной цены продажи предмета ипотеки для его дальнейшей реализации по решению суда.

К сожалению, пока нет четкой и однозначной позиции по этому вопросу, в частности, в хозяйственном судопроизводстве.

Ряд решений принимается только с применением норм статьи 39 Закона. На ее основании определяется необходимость установить начальную цену продажи предмета ипотеки в размере оценочной стоимости на момент такой продажи с проведением независимой оценки. Такая позиция, по нашему мнению, более правильна. Ипотекодержатель, имея предусмотренную статьей 38 Закона возможность обращения в суд, указывает способ реализации предмета ипотеки путем применения процедуры продажи, определенной статьей 38 Закона. Статья 39 Закона действительно указывает на необходимость установления в решении суда начальной цены предмета ипотеки для его дальнейшей реализации. Однако суд определяет и способ реализации предмета ипотеки путем проведения публичных торгов или применения процедуры продажи в соответствии со статьей 38 Закона. Таким образом, суд должен определять необходимость установления начальной цены предмета ипотеки в зависимости от будущего способа реализации. А желаемый способ реализации указывает ипотекодержатель. И если суд определил способ реализации в порядке, предусмотренном статьей 38 Закона, то и момент проведения оценки предмета ипотеки определяется согласно нормам данной статьи, т.е. это будет момент продажи.

Это косвенно подтверждается и тем, что статья 38 Закона не определяет порядка уменьшения цены продажи, предусмотренного при реализации предмета ипотеки на публичных торгах в рамках процедуры исполнительного производства, согласно Закону Украины «Об исполнительном производстве».

СЕМЧУК Владимир — управляющий парт­нер сети судебной практики VSLitigation, г. Киев


Комментарии

Требования могут быть преждевременны

Екатерина ЗАДОРОЖНЯЯ,
старший юрист МЮФ Integrites

Обязательным и необходимым условием для обращения взыскания на предмет ипотеки в судебном порядке в соответствии со статьями 33, 35 Закона Украины «Об ипотеке» является предварительная отправка ипотекодержателем должнику и имущественному поручителю (ипотекодателю), если это разные субъекты, уведомления о нарушении основного обязательства — так называемое ипотечное требование.

Если нарушение не будет устранено в указанный в требовании срок, кредитор (ипотекодержатель) имеет право обратиться в суд с иском к ипотекодателю с требованием об обращении взыскания на предмет ипотеки. Данное исковое заявление подается по местонахождению предмета ипотеки.

Важным условием, на которое следует обратить внимание, является необходимость попытки досудебного урегулирования спора перед обращением в суд. В случае нарушения досудебной процедуры суд, рассматривающий спор об обращении взыскания на предмет ипотеки, скорее всего, оставит исковое заявление без удовлетворения, аргументируя свое решение преждевременностью исковых требований.

Начальная цена предмета ипотеки: нужен единый подход

Мария ГОРДИЕНКО,
юрист ЮФ «Вронский, Вронская и Партнеры»

Несмотря на боль­шое количество исков об обращении взыскания на предмет ипотеки, судами до сих пор не выработана однозначная практика определения в судебном решении начальной стоимости предмета ипотеки. На эту проблему неоднократно обращали внимание Верхов­ный Суд Украины (ВСУ) и другие суды.

Так, в Обобщении судебной практики рассмотрения гражданских дел в 2010 году о выселении из жилого помещения в связи с обращением взыскания на предмет ипотеки от 31 марта 2011 года Апелляционный суд Ивано-Франковской области отметил, что в предоставленных для обобщения гражданских делах прослеживается несоответствие резолютивной части судебного решения требованиям закона. А именно — статье 39 Закона Украины «Об ипотеке» (следовательно, и части 4 статьи 215 Гражданского процессуального кодекса (ГПК) Украины), в соответствии с которой в решении указывается среди прочего начальная цена предмета ипотеки для его последующей реализации.

Высшим хозяйственным судом Укра­ины (ВХСУ) также не выработана единая практика применения статьи 39 Закона Украины «Об ипотеке».

В постановлении ВХСУ от 12 января 2011 года по делу № 34/146 установлено, что во исполнение требований статьи 39 Закона Украины «Об ипотеке» в судебном решении суда первой инстанции содержались все обязательные составляющие, среди прочего была установлена начальная цена указанного предмета ипотеки для его последующей реализации, которая была предусмотрена договором ипотеки по взаимному согласию сторон.

Однако в другом постановлении ВХСУ (от 9 ноября 2010 года по делу № 2/134-09-5818) указано, что судом апелляционной инстанции установлено обращение взыскания на предмет ипотеки путем продажи предмета ипотеки любому лицу по начальной цене продажи предмета ипотеки, определенной на основании оценки имущества, осуществленной субъектом оценочной деятельности по состоянию на день совершения такой продажи, на уровне не ниже обычных цен на этот вид имущества по состоянию на день продажи.

Конкретная начальная стоимость предмета ипотеки в решении суда установлена не была. С таким выводом суда апелляционной инстанции ВХСУ согласился. Аналогичные решения принимались ВХСУ и по другим делам.

Принимая решение об обращении взыскания на предмет ипотеки, судам необходимо руководствоваться нормами действующего законодательства, а также рекомендациями ВСУ, в соответствии с которыми суды должны исходить из того, что цена предмета ипотеки устанавливается в самом договоре. Если при рассмотрении дела стороны с такой оценкой соглашаются, то у суда нет оснований не принимать ее во внимание, поскольку она является условием договора. Если между сторонами возникает спор относительно такой оценки, то сторона, оспаривающая ее, обязана, согласно части 3 статьи 10 ГПК Украины, доказать ее размер, например, подав ходатайство о назначении и проведении соответствующей судебной экспертизы.

Поділитися

Підписуйтесь на «Юридичну практику» в Facebook, Telegram, Linkedin та YouTube.

Баннер_на_сайт_тип_1
YPpicnic600x900
баннер_600_90px_2
2024
tg-10
Legal High School

Зміст

Актуальный документ

Документы и аналитика

Отказ от приема декларации

Акцент

Ученая тревога

Вокруг главной темы

СЛИЯНИЕ ЕПАМ и Magisters

Алексей Резников: «Лидеры двигаются в сторону укрупнения»

Государство и юристы

Сделка о признании вины

Государство и юристы

Новости законотворчества

Порядок использования прибыли акционерных обществ урегулируют

Продлен срок моратория на внесение права на земельный участок в уставные фонды

Процедуру подачи документов для получения лицензии упростят

Документы и аналитика

Взялся за гуж — не говори, что не дюж*

Кадровые новости

Юрисконсульт

Карьерный рост в юридическом управлении ПАО «АЕС Ровнооблэнерго»

В ПАО «АЕС Киевоблэнерго» новые кадры

Неделя права

Новости из-за рубежа

В США смертную казнь сняли на видео

Прекращение уголовного дела в связи со смертью подозреваемого

Федеральным судьей США стал гей

Неделя права

Раскрыли планы

ВХСУ прихорошат?

Ключевое звено

Без рассмотрения

Новости из зала суда

Судебная практика

Потребитель оспаривает в суде законность регистрации ТМ «Без ГМО»

Стадия допроса свидетелей по «делу Корнийчука» подходит к завершению

Суд обязал журналиста опровергнуть недостоверную информацию

Новости юридических фирм

Частная практика

«Правочин» представил интересы крупного производителя алкогольной продукции

Avellum Partners консультирует лид-менеджеров предложения еврооблигаций

«Гвоздий и Оберкович» открыли департамент уголовного права

Отрасли практики

Суровая кара за схожие действия

Ипотечные лабиринты

Уличенная недвижимость

Глобальная борьба с контрафактом приближается…

Рабочий график

СТРАНИЦА ИЗ ЕЖЕНЕДЕЛЬНИКА ЮРИСТА

КАЛЕНДАРЬ на неделю

Объединяя региональные усилия

Решения недели

Судебная практика

Самовольное строительство

Классификация товара

Парламентская бездеятельность

Коллективное управление

Самое важное

Приоткрытая завеса

Судебная практика

Жалуйтесь на голову

Судебная практика

Судебные решения

Об установлении платы за пользование кредитом

Тема номера

Признание договора незаключенным

Так все же 693 или 1212? Суд решит!

Частная практика

«ЕПА» нашел свою «М»

Быть всегда на связи

Клиент как ориентир

Юридический форум

Интернет-проверка торговой марки

Юрисконсульт

В апелляции мир уже невозможен

Алгоритм взаимоотношений с фискалами

Інші новини

PRAVO.UA