Кадастровые проблемы и их решение — PRAVO.UA
прапор_України
2024

Генеральний партнер 2024 року

Видавництво ЮРИДИЧНА ПРАКТИКА
Головна » Выпуск №11 (690) » Кадастровые проблемы и их решение

Кадастровые проблемы и их решение

Рубрика В фокусе

Законом Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно документов, удостоверяющих право на земельный участок, а также порядок раздела и объединения земельных участков» статья 132 Земельного кодекса Украины (ЗК) дополнена пунктом «ж», в соответствии с которым одним из существенных условий договора отчуждения земельного участка является кадастровый номер земельного участка.

Следующим шагом законодателей стало принятие Закона Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно упрощения порядка обретения прав на землю» от 5 ноября 2009 года. Данным Законом внесены изменения в статью 120 ЗК и в статью 377 Гражданского кодекса Украины. Одним из существенных условий договора, предусматривающего обретение права собственности на жилой дом, здание или сооружение, является кадастровый номер земельного участка, право на который переходит в связи с обретением права собственности на эти объекты. Указанные нормы вступили в силу с 1 января 2010 года.

Но, к сожалению, сформировавшиеся на Украине земельные отношения на данный момент не готовы к применению Закона. Лишь тогда будет возможным стопроцентное включение кадастрового номера в договор как существенного условия, когда абсолютно на все земельные участки, границы которых будут согласованы и определены в натуре на местности, в установленном порядке будет оформлено право собственности, пользования, и право это будет удостоверено зарегистрированным право­устанавливающим документом. Или как минимум будет принято соответствующее решение органа местного самоуправления или исполнительной власти относительно площади участка и четко установлены границы (кадастровая съемка).

Кроме того, законодательно не были определены: порядок присвоения кадастрового номера; лицо, осуществляющее его присвоение; документ об определении (присвоении) кадастрового номера. На повестке дня остались такие вопросы:

— Можно ли присвоить кадастровый номер, если не оформлялись правоустанавливающие документы на земельный участок?

— Если можно, то что является основанием?

— Кто должен определить площадь участка, если относительно него не принималось решение, и на основании каких документов?

— Возможно ли присвоение номера без проверки обменного файла участка Государственного земельного кадастра (ГЗК)?

Главный вопрос: можно ли придавать юридическое значение площади, границам земельного участка без утвердительного ответа на поставленные выше вопросы?

До вступления в силу вышеупомянутого Закона территориальные органы земельных ресурсов присваивали кадастровые номера земельным участкам при оформлении документации по землеустройству, удостоверяющей право на земельный участок. На изготовление технической документации предоставлялось разрешение соответствующего органа власти, указывалась ориентировочная площадь. Составляющей технической документации была кадастровая съемка, которой определялась точная площадь земельного участка, границы ограничений обременений, предусматривалось согласование границ смежниками и вынесение их в натуру. Техническая документация утверждалась соответствующим советом, администрацией. Решением (распоряжением) определялся правовой статус земельного участка, собственник (пользователь), условия использования участка, устанавливалась площадь земельного участка, который передавался в собственность или пользование.

После принятия решения присваивался кадастровый номер, осуществлялась государственная регистрация правоустанавливающего документа на земельный участок. При присвоении кадастровых номеров руководствовались изданным Госкомземом Украины указанием «О присвоении кадастровых номеров земельным участкам для ведения Государственного реестра земель» № 12 от 20 марта 2002 года (Указание). Пунктом 1.4 Порядка присвоения кадастровых номеров земельным участкам для ведения Государственного реестра земель (приложение к Указанию) определено понятие кадастрового номера земельного участка как уникального на территории Украины кода, присваиваемого каждому земельному участку с целью его идентификации и остающегося неизменным на протяжении всего времени физического и юридического существования земельного участка как единого целого.

Постановлением Кабинета Министров Украины (КМУ) № 1021 от 9 сентября 2009 года утвержден Порядок ведения Поземельной книги, пунктом 4 которого нормативно определено понятие кадастрового номера как индивидуального цифрового кода (номера), который не повторяется на всей территории Украины, присваивается земельному участку при осуществлении его государственной регистрации и сохраняется за ним на протяжении всего времени существования такого участка.

Приказом Госкомзема Украины № 168 от 15 февраля 2010 года был утвержден Порядок присвоения кадастровых номеров земельным участкам. Пунктом 4.7 Порядка кадастровый номер земельного участка считается присвоенным с момента открытия Поземельной книги на соответствующий земельный участок. Поземельная книга открывается в день государственной регистрации и выдачи документа, удостоверяющего право на земельный участок.

Приказом Госкомзема № 370 от 14 мая 2010 года был отменен приказ Госкомзема № 168 от 15 февраля 2010 года. После отмены приказа кадастровый номер присваивался в соответствии с Указанием. Постановлением КМУ № 749 от 18 августа 2010 года утвержден Временный порядок присвоения кадастрового номера земельному участку. Содержание постановления практически повторяет порядок, который отменен приказом Госкомзема. Сохранилась норма, предусматривающая, что кадастровый номер земельного участка присваивается земельному участку во время проведения его государственной регистрации и сохраняется за ним на протяжении всего времени существования такого участка.

Как видим, существующая нормативная база построена таким образом, что кадастровый номер присваивается земельному участку при оформлении правоустанавливающих документов и их регистрации на дату открытия Поземельной книги. Но как быть в случаях, когда земельный участок никогда не создавался юридически, но на нем находится строение и собственник имеет намерение его продать? Идея о том, что каждый земельный участок должен иметь правоустанавливающий документ и определенные кадастровой съемкой границы очень правильная, но земельная реформа длится уже 20 лет, и до ее завершения еще далеко. Процедура приватизации или оформления права пользования довольно длительная, а продать строение необходимо срочно. В этой ситуации лишь два выхода: определять кадастровый номер на основании кадастровой съемки или идти длинным путем оформления прав.

Присвоить кадастровый номер может только тот орган, который осуществляет государственную регистрацию земельного участка в момент открытия Поземельной книги. С 1 января 2011 года вести Поземельные книги и регистрировать земельные участки будут территориальные органы земельных ресурсов. Ими также будет присваиваться кадастровый номер. Но опять-таки, присвоение номера требует оформления правоустанавливающего документа и его регистрации.

Другое дело с определением кадастрового номера. В соответствии с пункта­ми 10—13 постановления КМУ № 749 от

18 августа 2010 года определение и присвоение кадастрового номера земельному участку осуществляют территориальные органы Госкомзема. Для определения кадастрового номера земельного участка разработчик документации по землеустройству подает в территориальный орган Госкомзема по местонахождению земельного участка:

— заявление об определении кадастрового номера земельного участка;

— документацию по землеустройству (материалы кадастровой съемки);

— обменный файл.

Запрещается требовать представления документов и сведений, не предусмотренных этими пунктами.

Территориальный орган Госкомзема проверяет на протяжении трех рабочих дней соответствие границ земельного участка данным очередного кадастрового плана и определяет кадастровый номер земельного участка. Отметка об определении кадастрового номера ставится на титульном листе документации по землеустройству. В отметке указываются кадастровый номер, дата его определения, фамилия и инициалы должностного лица, сделавшего эту отметку, и ставится его подпись. Исправления в такой отметке не допускаются. Определенный и указанный в данных документах кадастровый номер земельного участка не считается присвоенным. В дальнейшем документация по землеустройству и обменный файл передаются в ГЗК на проверку. ГЗК вносит соответствующие сведения в автоматизированную систему, подает в территориальный орган Госкомзема документацию по землеустройству с отметкой о приеме обменного файла согласно акту приема-передачи.

Таким образом, мы имеем определенный и проверенный в установленном порядке кадастровый номер земельного участка.

Законодательство не определяет, определенный или присвоенный кадастровый номер необходим для осуществления сделок. Если мы внимательно прочитаем постановление КМУ, то узнаем, что определенный номер не изменяется до его присвоения. Поэтому определенный (проверенный в ГЗК) кадастровый номер будет идентичным присвоенному. И только в том случае, если при оформлении право­устанавливающего документа советом будет принято решение о передаче в собственность земельного участка другой площади, чем тот, которому определен кадастровый номер, земельному участку определяется и присваивается новый кадастровый номер. При этом предыдущий кадастровый номер получает статус архивного и в дальнейшем не используется.

Таково мое мнение о возможности решения проблемы, сложившейся в отношении определения и присвоения кадастрового номера земельного участка при отчуждении объектов недвижимости. Если объектом сделки является земельный участок, право на который удостоверено государственным актом, но кадастровый номер не присваивался, то присвоение кадастрового номера осуществляется в порядке, преду­смотренном пунктами 15—20 постановления КМУ № 749 от 18 августа 2010 года.

До сих пор в некоторых регионах территориальные органы земельных ресурсов не определяют и не присваивают кадастровые номера без регистрации земельного участка. Если отсутствует кадастровый номер и площадь земельного участка, то нарушаются требования Гражданского и Земельного кодексов, поскольку отсутствие существенных условий договора является основанием для признания договора незаключенным. Поэтому здесь, по-моему, необходимо выбирать меньшее зло и все-таки определять кадастровый номер земельного участка с последующим его присвоением при регистрации земельного участка.

Для урегулирования ситуации в правовом поле необходимо инициировать изменения в Земельный и Гражданский кодексы Украины и соответствующие нормы изложить в такой редакции: «Кадастровый номер и площадь земельного участка являются существенными условиями сделок относительно отчуждения объектов недвижимости в случае, если права на земельный участок прошли государственную регистрацию».

Разделом 4 Инструкции, утвержденной приказом Госкомзема Украины № 43 от 4 мая 1999 года, определен порядок хранения государственных актов. Владельцы земельных участков сохраняют выданные им государственные акты как документы периодического использования. Второй экземпляр государственного акта хранится в несгораемых шкафах в помещениях соответствующих советов или государственных администраций или по их поручению — в помещениях районных (городских) отделов (управлений) земельных ресурсов Госкомзема Украины.

В соответствии с пунктами 4.16, 4.17 Инструкции, утвержденной приказом Госкомзема № 325 от 22 июня 2009 года, при выдаче нового государственного акта государственный акт старого образца возвращается в соответствующий территориальный орган Госкомзема на хранение. В случае прекращения права собственности на земельный участок, добровольной замены государственного акта, раздела или объединения земельного участка землевладелец возвращает свой экземпляр государственного акта территориальному органу Госкомзема, где сохраняется второй экземпляр государственного акта, после чего на них делается отметка «отменено». Такие акты остаются на хранении в архиве территориального органа Госкомзема.

СПИЦЫНА Людмила — первый заместитель начальника Главного управления Госкомзема в Запорожской области, г. Запо­рожье

Поділитися

Підписуйтесь на «Юридичну практику» в Facebook, Telegram, Linkedin та YouTube.

Баннер_на_сайт_тип_1
YPpicnic600x900
баннер_600_90px_2
2024
tg-10
Legal High School

Зміст

VOX POPULI

Юридический форум

Взаимонеуважение

Актуальный документ

Документы и аналитика

Поворот исполнения

Акцент

Полномочия ГИС оформили

В фокусе

Кадастровые проблемы и их решение

Государство и юристы

Служебная лестница

Награждения, назначения и отставки юристов

Государство и юристы

Выговор или увольнение

Государство и юристы

Новости законотворчества

О регистрации прав на недвижимость

Новая обязанность следователя

Президент Украины подписал ряд законов

Государство и юристы

Добровольная сдача

Документы и аналитика

«Судебное мародерство»

Регистратор уже не регистратор

Историческая практика

Дело харьковских банков

Книжная полка

Гендерное равенство для судей

Неделя права

Новости из-за рубежа

Google оштрафовали на 430 тысяч евро

Кодекс этики для чиновников

Неделя права

Минюст не будет защищаться голографией

Обновление ниже минимума

Таможенные налоги

Достижения и планы АМКУ

Неделя права

Новости из-за рубежа

Первая необходимость

Новости из зала суда

Судебная практика

БЮТ не смог отстоять дату парламентских выборов

Повышение цены на газ — правомерно

Суд не взыскал деньги за невыполнение условий договора

Нацбанк отстоял правомерность своих требований

Новости юридических фирм

Частная практика

Игорь Свечкарь —победитель в номинации конкурентного права ILO

ЮФ «Саенко Харенко» — юридический советник в связи с продажей имущественного комплекса

МЮФ Integrites осуществила юридическое сопровождение финансирования для «АТБ‑маркет»

Рабочий график

КАЛЕНДАРЬ на неделю

«Юридической практике» — 16 лет!

СТРАНИЦА ИЗ ЕЖЕНЕДЕЛЬНИКА ЮРИСТА

Решения недели

Судебная практика

О неправомерной бездеятельности таможенного органа

Об обязанностях налогоплательщика

Об уступке права требования

Самое важное

Битву выиграл, а войну?

Судебная практика

Квасовые разногласия

Европейский регресс

Судебная практика

Судебные решения

Об ответственности за отсутствие необходимой информации о товаре

Об идентификации и предоставлении финансовых услуг

Об обжаловании определения об отказе в отмене примененных ранее мер обеспечения иска

Тема номера

Весь опыт — в общую копилку

Рекламная опасность

Частная практика

Чем больше, тем успешнее?

Локальные отличия юрфирм

Невидимый фронт в юрфирме

Юридический форум

Один среди миллиардеров

Работа над еврозамечаниями

Інші новини

PRAVO.UA