Еженедельная газета «Юридическая практика»
Сегодня 24 ноября 2017 года, 22:21

Генеральный партнер 2017 года

Адвокатское Бюро Гречковского - генеральный партнер газеты Юридическая практика в 2015 году
Еженедельная газета «Юридическая практика»

Комментарии и аналитика

№ 51 (626) Адвокатураот 22/12/09 (Комментарии и аналитика)

Скажем нотариусу «да» или «нет»?

К вопросу о нотариальном удостоверении дополнительных соглашений к договорам найма (аренды)

Василий Масюк,
Ольга Масюк
Специально для «Юридической практики»

Tempora mutantur et leges mutantur in illis. —
Времена меняются, и законы меняются вместе с ними.

На сегодня позиция относительно формы дополнительных соглашений (договоров) к договорам найма (аренды) здания или другого капитального сооружения (их отдельной части), заключенным до 1 января 2004 года (до вступления в силу Гражданского кодекса Украины (ГК) 2003 года), является неоднозначной.

Пунктом 9 Заключительных и переходных положений ГК определено, что к договорам, заключенным до 1 января 2004 года, которые продолжают действовать после вступления в силу ГК, применяются правила этого Кодекса относительно оснований, порядка и последствий изменения или расторжения договоров отдельных видов независимо от даты их заключения. Учитывая указанное, Государственный комитет Украины по вопросам регуляторной политики и предпринимательства в своем письме № 8579 от 29 ноября 2006 года утверждает, что, внося изменения в договор, заключенный до 1 января 2004 года, нужно руководствоваться ГК 2003 года.

Статьей 654 ГК предусмотрена форма изменения или расторжения договора. Так, изменение или расторжение совершается в той же форме, что и изменяемый или расторгаемый договор, если другое не установлено договором или законом либо не следует из обычаев делового оборота.

Заглянув в недалекое прошлое, вспомним, что Гражданский кодекс УССР 1963 года вообще не требовал нотариального удостоверения договоров найма (аренды). А вот согласно статье 793 ГК 2003 года, договор найма (аренды) здания или другого капитального сооружения (их отдельной части), заключенный в 2005-2006 годах сроком на один год и более, подлежал нотариальному удостоверению и государственной регистрации. В соответствии же с Законом Украины № 501-V от 20 декаб­ря 2006 года «О внесении изменений к Гражданскому кодексу Украины о нотариальном удостоверении и государственной регистрации договора найма здания» нотариальному удостоверению уже подлежит договор найма (аренды) здания или другого капитального сооружения (их отдельной части) сроком на три года и более.

Итак, в настоящее время продолжают действовать в простой письменной форме договоры найма (аренды) здания или другого капитального сооружения (их отдельной части), заключенные в период действия Гражданского кодекса УССР 1963 года, но срок которых иногда весьма значительный — даже свыше 20 лет. Именно из-за формы договора возникают сложности и относительно формы дополнительного соглашения (договора) к нему.

Так, в письме Министерства юстиции Украины № 31-5-471 от 17 ноября 2006 года отмечается, что дополнительные соглашения (договоры), заключенные после 1 января 2004 года, должны отвечать форме договора, в который вносятся изменения, то есть заключаться с соблюдением требований действующего законодательства. В то же время в письме речь идет о том факте, что пунк­том 48 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины, утвержденной приказом Министерства юстиции Украины № 20/5 от 3 марта 2004 года, предусмотрен лишь порядок удостоверения нотариусом договора об изменении или расторжении нотариально удостоверенного договора.

Из всего сказанного выше следует, что единая законодательная регуляция затронутого вопроса отсутствует.

По мнению судов, если стороны желали внести изменения в основной договор — договор найма (аренды) здания или капитального сооружения (их отдельной части), заключенный по правилам Гражданского кодекса УССР 1963 года, и в случае, если новые отношения между ними содержали признаки, закрепленные в статьях 793 и 794 ГК, то стороны должны были заключать дополнительное соглашение (договор), подлежащее нотариальному удостоверению и государственной регистрации в Государственном реестре сделок. Такой же вывод делает и Министерство юстиции Украины в письме № Ж-25069-19 от 22 января 2007 года.

В то же время при проверке налоговыми органами есть вероятность доначисления штрафных санкций и исключения из валовых расходов всех расходов по арендованным помещениям, договоры и дополнительные соглашения (договоры) по которым не удостоверены нотариально.

Необходимо также отметить, что дополнительное соглашение (договор) к основному договору по своей сути является сделкой. Оно вносит изменения в последний, поскольку включает в себя согласованные сторонами условия, отличные от ранее закрепленных.

Однако часть 2 статьи 220 ГК предоставляет суду возможность при наличии всех необходимых условий признать такой договор действительным. К таким требованиям относятся следующие обстоятельства: стороны договорились обо всех существенных условиях договора, что подтверждается письменными доказательствами; состоялось полное или частичное выполнение договора; одна из сторон уклонилась от нотариального удостоверения договора.

Целесообразно отметить последнее обстоятельство действительности договора, ведь отсутствие соответствующих письменных доказательств исключает возможность обращения в суд для признания такого договора действительным. Кроме того, требование признать действительным нотариально не удостоверенный договор должно исходить от добросовестной стороны, выполнившей полностью или частично договор. Содержание положений части 2 статьи 220 ГК дает основания толковать их следующим образом: они не распространяются на случаи уклонения от нотариального удостоверения всех его сторон. Под уклонением от нотариального удостоверения должно пониматься как активное противодействие этому, так и пассивное нежелание совершить это действие.

В судебной практике, однако, не всегда учитываются условия, необходимые для признания нотариально не удостоверенного договора действительным. Если все-таки суд удовлетворит требование добросовестной стороны о действительности нотариально не удостоверенного договора, то после вступления в силу решения суда такой договор будет считаться действительным с момента его заключения. Дальнейшее нотариальное удостоверение такого договора не требуется. Судебное решение в этом случае заменяет нотариальное удостоверение.

Субъектам хозяйствования, желающим применить такой способ защиты, как признание договора действительным, необходимо учитывать, что он не является универсальным, поскольку не предусмотрен в статье 16 ГК и в статье 20 Хозяйственного кодекса Украины. А это означает, что сфера применения такого способа защиты ограничена законом. В отношении статьи 220 ГК возможность суда признать действительным договор заканчивается там, где отсутствует требование закона о нотариальном удостоверении договора.

Что же касается автоматической пролонгации договора, который на момент заключения не подлежал нотариальному удостоверению, то этот вопрос также является спорным. Однако, исходя из анализа требований законодательства, целесообразно расторгать договор (в срок окончания его действия) и соответственно заключать новый на тех же условиях (или изменять отдельные из них по желанию сторон). Факт прекращения договора найма (аренды) здания или другого капитального сооружения (их отдельной части) подтверждается согласно статье 795 ГК путем оформления акта при возврате объекта аренды арендодателю, подписываемого сторонами договора. Расторжение договора найма (аренды) здания или другого капитального сооружения (их отдельной части) оформляется дополнением к такому договору найма о прекращении этого договора и актом возврата объекта аренды.

Таким образом, во избежание нежелательных последствий, которые могут возникнуть при проверке налоговыми органами, или определенных действий договорных сторон в случае необходимости внесения изменений к договору найма (аренды) здания или другого капитального сооружения (их отдельной части), заключенному в период действия Гражданского кодекса УССР 1963 года, целесообразно удостоверять дополнительные соглашения (договоры) нотариально. В случае невозможности такого удостоверения по объективным причинам можно заключить новый договор найма (аренды) здания или другого капитального сооружения (их отдельной части) с изменением отдельных условий с соблюдением требований статьи 793 ГК 2003 года.

МАСЮК Василий — ЮК «Делькредере», г. Харьков,
МАСЮК Ольга — ЮК «Делькредере», г. Киев



Присоединяйтесь к обсуждению!

Автор *
E-mail
Текст *
Осталось
из 2550 символов
* - Поля, обязательные для заполнения.

№ 51 (626) от 22/12/09 Текущий номер

Адвокатура

№ 51 (626)
Неделя права

Всем сдать подарки!

Какое, на ваш взгляд, главное событие в процессе запуска нового Верховного Суда?

Издание Президентом Украины указа о назначении «верховных» судей

Подписание и опубликование нового процессуального законодательства

Решение Пленума ВС относительно дня начала работы нового Суда

Первое решение Верховного Суда

Все вышеперечисленное

Ничего из перечисленного не считаю главным событием

Ваш собственный вариант ответа или комментарий Вы можете дать по электронной почте voxpopuli@pravo.ua.

  • Antika
"Юридическая практика" в соцсетях

fb youtube fb fb

Заказ юридической литературы

ПОДПИСКА