Еженедельная газета «Юридическая практика»
Сегодня 23 июля 2016 года, 12:10

Генеральный партнер 2016 года

Адвокатское Бюро Гречковского - генеральный партнер газеты Юридическая практика в 2015 году
Еженедельная газета «Юридическая практика»

Комментарии и аналитика

№ 46 (412) Ценные бумагиот 15/11/05 (Комментарии и аналитика)

Договор аренды: момент истины

Андрей Смитюх
Специально для «Юридической практики»

Длительность действия договора аренды (найма), равно как и время, оставшееся до его окончания, во многом определяют поведение сторон договора.

Если рассматривать арендодателя, арендатора, договор аренды и объект аренды как систему в период, непосредственно предшествующий моменту окончания срока действия договора аренды и следующий за ним, неизбежно возникает ситуация бифуркации, то есть выбора пути развития системы в период максимальной ее неустойчивости.

Как отмечает Эрвин Ласло, «в учении о хаосе теория ветвлений, или бифуркации (от латинского bi — «двойной» и furca — «развилка»)

описывает поведение сложных систем в сильно неравновесных состояниях и условиях. Бифуркация происходит в том случае, когда такие системы теряют устойчивость в окружающей их среде, будучи выведенными из состояний, в которых они могли бы с комфортом пребывать практически до скончания века» (Ласло Э. Век бифуркации: постижение изменяющегося мира // Путь. — 1995. — № 1. — С. 11).

Действительно, если в течение всего срока действия договора аренды ход событий определяется условиями договора, в ситуации бифуркации предсказуемость сильно снижается.

Причина в том, что законы предусматривают множество вариантов развития ситуации бифуркации, а субъекты права зачастую не видят наиболее выгодного для себя способа действий и не реализуют имеющиеся возможности.

Поэтому данную статью хотелось бы посвятить проблеме отношений сторон договора аренды недвижимости (здания, сооружения либо его части) в ситуации бифуркации.

Нормативное регулирование ситуации бифуркации

Гражданский кодекс УССР содержал две нормы, призванные урегулировать ситуацию бифуркации:

— статью 261, в соответствии с которой социалистическая организация, исправно выполнявшая обязательства по договору аренды, по окончании срока его действия имела привилегированное право на возобновление договора;

— статью 260, предусматривавшую, что в случае продолжения пользования имуществом после окончания срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считался возобновленным на неопределенный срок, и каждая сторона могла в любой момент отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за месяц.

В настоящее время отношения аренды недвижимости регулируются различными нормативными актами, в зависимости от формы собственности объекта аренды и статуса сторон договора.

Аренда имущества государственной и коммунальной форм собственности регулируется Гражданским кодексом Украины (ГК), Хозяйственным кодексом Украины (ХК) и Законом Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества».

Аренда имущества, находящегося в частной собственности, регулируется:

— ХК и ГК, если сторонами договора аренды являются субъекты хозяйствования;

— одним только ГК, если хотя бы одна из сторон договора аренды не является субъектом хозяйствования.

Ситуацию бифуркации в указанных выше актах непосредственно регулируют следующие нормы:

— часть 3 статьи 17 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества», часть 1 статьи 285 ХК, часть 1 статьи 777 ГК устанавливают преимущественное право арендатора на продление договора аренды на новый срок. Часть 3 статьи 17 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества», часть 1 статьи 777 ГК предусматривают также, что такое право имеет лишь арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязательства. Статья 777 ГК устанавливает порядок реализации преимущественного права арендатора на продление договора: арендатор до окончания действия договора аренды должен уведомить арендодателя о своем намерении продлить арендные отношения. Условия нового договора аренды устанавливаются соглашением сторон; в случае недостижения соглашения преимущественное право арендатора прекращается;

— в соответствии с частью 2 статьи 17 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества», частью 4 статьи 284 ХК, частью 1 статьи 764 ГК, в случае отсутствия заявления одной из сторон о прекращении или изменении условий договора аренды в течение одного месяца после окончания срока действия договора, он считается продленным на тот же срок на условиях, предусмотренных самим договором. Часть 1 статьи 764 ГК добавляет еще одно требование: для того чтобы договор аренды продлился, арендатор должен продолжать пользоваться имуществом после окончания срока действия договора.

Как видим, более развернутые общие нормы ГК дополняют лаконичные специальные нормы ХК и Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества», не противореча ни их букве, ни духу. Таким образом, законодательство Украины предусматривает единое регулирование ситуации бифуркации вне зависимости от формы собственности объекта аренды и статуса сторон договора.

При этом очевидно, что целью Закона является предотвращение «губительных последствий длительного сохранения шатких ситуаций» (то есть ситуации бифуркации) путем установления сроков «выполнения определенных формальностей» (Бержель Ж.-Л. Общая теория права / пер. с фр. М.: Издательский дом NOTA BENE. — 2000. — С. 224).

Временные рамки ситуации бифуркации

Моментом возникновения ситуации бифуркации является либо день уведомления арендатором арендодателя о намерении продлить договор на новый срок в соответствии со статьей 777 ГК, либо, если арендатор этого не сделал, день окончания срока действия договора аренды.

Ситуация бифуркации прекращается либо в тот день, когда стороны прямо урегулируют свои отношения, либо спустя месяц после окончания срока действия договора аренды.

Варианты развития ситуации бифуркации

Анализ изложенных выше норм законодательства Украины позволяет выделить следующие возможные варианты развития ситуации бифуркации.

1. Арендатор до окончания срока действия договора аренды в установленный договором либо иной разумный срок обратится к арендодателю с предложением перезаключить договор на новый срок, и они достигнут соглашения об условиях договора (договор продлевается на новых условиях).

2. Арендатор до окончания срока действия договора аренды в установленный договором либо иной разумный срок обратится к арендодателю с предложением перезаключить договор на новый срок, и они не достигнут соглашения об условиях договора (по Закону договор прекращается, однако арендатор может впоследствии создать спорную ситуацию).

3. Арендодатель по окончании срока действия договора аренды обратится к арендатору с уведомлением о намерении прекратить отношения, при этом арендатор прекратит пользование объектом аренды (договор прекращается).

4. Арендодатель в течение месяца после окончания срока действия договора аренды обратится к арендатору с уведомлением о намерении прекратить отношения, при этом арендатор не прекратит пользование объектом аренды (спорная ситуация).

5. Арендатор в течение месяца после окончания срока действия договора аренды обратится к арендодателю с уведомлением о намерении прекратить отношения и прекратит пользование объектом аренды (договор прекращается, ситуация сама по себе достаточно редкая).

6. Арендодатель в течение месяца после окончания срока действия договора аренды не обратится к арендатору с уведомлением о намерении прекратить отношения, при этом арендатор прекратит пользование объектом аренды (договор прекращается).

7. Арендодатель в течение месяца после окончания срока действия договора аренды не обратится к арендатору с уведомлением о намерении прекратить отношения, при этом арендатор не прекратит пользование объектом аренды (договор автоматически продлевается на новый срок на старых условиях, однако арендодатель может впоследствии создать спорную ситуацию).

Таким образом, результатом развития ситуации бифуркации является либо прекращение договора аренды, либо его перезаключение на вновь согласованных условиях, либо автоматическое продление на новый срок на старых условиях.

При этом безразличие сторон к дальнейшей судьбе договора, отсутствие какого бы то ни было волеизъявления Закон рассматривает как их согласие на сохранение статус-кво.

Обстоятельства, подлежащие доказыванию в спорной ситуации бифуркации

В случае возникновения судебного спора в ситуации бифуркации сторонам договора аренды придется доказывать наличие либо отсутствие следующих обстоятельств.

І. Уведомления. Речь идет прежде всего об: уведомлении арендатором арендодателя о намерении воспользоваться преимущественным правом на продление договора аренды; уведомлении сторонами друг друга (как правило, арендодатель уведомляет арендатора) о нежелании продлевать договор. Лучшим доказательством надлежащего уведомления является комбинация уведомления о вручении почтового отправления с оглашенной ценностью и описи его вложения, оформленных в соответствии с требованиями пунктов 3, 19, 38, 78 Правил предоставления услуг почтовой связи, утвержденных постановлением Кабинета Министров Украины № 1155 от 17 августа 2002 года.

При отсутствии доказательств надлежащего уведомления одной из сторон о прекращении договора аренды суд может признать договор продленным (см.: Деякі спірні питання пролонгації договорів у судовій практиці — Постанова Вищого господарського суду України від 12 серпня 2003 року № 1/630-27/472 // Вісник господарського судочинства. — 2003. — № 4. — С. 156—159). Иногда из-за отсутствия уведомлений арендодателя о прекращении арендных отношений суды признают договора аренды продленными на два и более сроков действия, невзирая на то, что ни одна из сторон договора не исполняла впоследствии его условия на протяжении ряда лет (постановления Апелляционного хозяйственного суда г. Одессы от 26 сентября 2001 года № 5-3-8/01-533, № 5-3-8/01-552, № 5-3-8/01-551, отменившие решения Арбитражного суда Одесской области от 13 июня 2001 года № 17-4-7/01-1033, № 17-4-7/01-1033, № 17-4-7/01-1392 соответственно).

Іа. Отсутствие уведомлений. В случае если противная сторона представляет некие спорные уведомления, отсутствие таковых может быть подтверждено отрицательным ответом оператора почтовой связи на заявление адресата о розыске адресованного ему почтового отправления в соответствии с пунктом 142 указанных выше Правил.

ІІ. Использование объекта найма арендатором может быть подтверждено:

— сделанными по правилам криминалистической фотосъемки фотографиями либо видеозаписью входа в объект аренды, на которых должны быть запечатлены внешний вид здания, название улицы и номер дома, вывеска арендатора, его должностные лица и работники в процессе работы;

— актами, составленными сотрудниками коммунальных служб;

— уведомлениями о вручении почтовой корреспонденции арендатору по адресу объекта аренды;

— финансовыми чеками арендатора, на которых указан адрес объекта аренды и дата, выданными в процессе предоставления арендатором платных услуг;

— объявлениями, рекламными проспектами арендатора с указанием адреса объекта аренды и даты.

ІІа. Прекращение использования арендатором объекта найма может быть подтверждено:

— сделанными по правилам криминалистической фотосъемки фотографиями либо видеозаписью пустующего объекта аренды (желательно представлять суду вместе с фотографиями либо видеозаписью того же объекта в период, когда его занимал арендатор);

— актами, составленными сотрудниками коммунальных служб;

— уведомлениями о возвращении почтовой корреспонденции, направленной арендатору по адресу объекта аренды;

— объявлениями, рекламными проспектами арендатора с информацией о новом адресе.

ІІІ. Надлежащее исполнение обязательств по договору аренды как до, так и после окончания срока действия. Важнейшим обязательством арендатора по договору аренды является своевременное внесение арендной платы за пользование имуществом. Для подтверждения оплат суду могут быть представлены акты сверки, копии платежных документов, выписки по банковским счетам. Исполнение обязательства арендатора обеспечить сохранность объекта аренды может подтверждаться отчетами об оценке объекта, заключениями специалистов, экспертов, фотографиями и видеозаписями, актами обследования объекта. По договорам аренды объектов права коммунальной и государственной собственности важное значение имеют также доказательства страхования объекта недвижимости.

Пункт 12 Разъяснения Президиума Высшего арбитражного суда Украины (ВАСУ) № 02-5/237 от 25 мая 2000 года указывает, что надлежащее исполнение арендатором его обязанностей презюмируется, поскольку арендодателем не доказано обратное. Вместе с тем, думается, эта презумпция не касается периода после окончания срока действия договора аренды. Кроме того, с точки зрения арендатора полагаться на одну только презумпцию неразумно. Потому и арендатору, и арендодателю имеет смысл во время действия договора аренды накапливать доказательственную базу по поводу исполнения арендатором обязательств по договору.

Действия сторон в ситуации бифуркации

І. Действия арендодателя, желающего прекратить договор аренды, должны демонстрировать категорическое «нет». Ему следует предельно ясно заявить о своем намерении и устранить возможность дву­смысленного толкования его поведения. В случае получения предложения арендатора о продлении договора, арендодателю необходимо без промедления дать отрицательный ответ. Сразу же после окончания срока действия договора аренды арендодатель направляет арендатору прямое и недвусмысленное уведомление о прекращении действия договора и о сроке, в течение которого арендатор должен освободить объект аренды. Если арендатор не сделает этого, арендодателю придется обращаться в суд с иском о выселении бывшего арендатора.

Уже в период действия ГК УССР встречались успешные попытки использования судами категории конклюдентных действий в ситуации бифуркации. Так, 27 июня 2002 года Хозяйственный суд Одесской области в решении по делу № 17-6-30/02-2818 пришел к выводу о том, что, несмотря на надлежащее уведомление арендодателем арендатора о прекращении договора, стороны продолжили его своими действиями: арендатор занимал помещение, проводил в нем капитальный ремонт и платил арендную плату, арендодатель принимал арендную плату. Постановлением от 15 июля 2002 года суд апелляционной инстанции оставил решение в силе.

Поэтому арендодателю следует не совершать действий, которые могут быть расценены в дальнейшем как конклюдентные, направленные на продление договорных отношений, а именно:

— не принимать арендную плату за периоды после даты окончания действия договора аренды, пусть даже и уплаченную во время действия договора (это особенно актуально для арендодателей объектов государственной и коммунальной собственности, лишенных возможности вернуть суммы арендной платы, уже поступившие в бюджет);

— не согласовывать передачу частей объекта аренды в субаренду на срок, превышающий срок действия договора аренды;

— не давать разрешения арендатору на проведение ремонтных работ на объекте аренды накануне прекращения договора аренды.

ІІ. Действия арендатора, желающего продлить договор аренды на новый срок, определяются непростым выбором:

— либо реализовать свое преимущественное право и до окончания срока действия договора аренды прямо заявить арендодателю о своем намерении продлить арендные отношения;

— либо не делать никаких заявлений и выжидать в надежде на то, что арендодатель не уведомит его о намерении прекратить арендные отношения в установленный Законом срок.

Разъяснение Президиума ВАСУ № 02-5/237 от 25 мая 2000 года устанавливает, что если по окончании срока действия договора аренды арендодатель передал объект аренды в аренду другому лицу, то предыдущий арендатор может требовать признания недействительным договора аренды с новым арендатором и вынудить арендодателя продлить договор аренды с ним.

Вместе с тем преимущественное право арендатора на продление договора далеко не безусловно: арендодатель может поставить арендатору явно неприемлемые условия. С другой стороны, вероятность продления аренды на более выгодных условиях для арендатора, чем предусмотренные уже действующим договором, крайне мала. Потому сохранение существующих условий аренды в большинстве случаев — лучший вариант для арендатора.

Таким образом, для арендатора было бы разумно прямо заявлять о своем намерении продлить арендные отношения только в случаях, если:

1) он уверен в том, что арендодатель продлит с ним договор на приемлемых условиях (такая уверенность часто имеет место из-за неспособности арендодателя компенсировать согласованные им улучшения объекта аренды, осуществленные арендатором);

2) ему известно, что арендодатель собирается передавать объект аренды другому лицу на условиях, приемлемых для арендатора.

В остальных случаях (а их большинство) арендатору имеет смысл в период существования ситуации бифуркации не опережать ход событий и пребывать в «деятельной бездеятельности», направленной на продление договора «по умолчанию».

Такая «деятельная бездеятельность» подразумевает как минимум необходимость:

— продолжать занимать помещение;

— продолжать формировать доказательственную базу, подтверждающую надлежащее исполнение арендатором обязательств по договору аренды и принятие арендодателем исполнения как до, так и после окончания срока действия договора;

— провоцировать арендодателя на совершение действий, которые могут быть в будущем расценены судом как доказательства того, что арендодатель рассматривал арендные отношения как продлившиеся.

В ходе устных переговоров арендатор может попытаться: убедить арендодателя не направлять ему уведомление о прекращении договора; согласовать содержание уведомления, чтобы оно стало двусмысленным; нейтрализовать такое уведомление, убедив арендодателя направить еще одно уведомление, противоречащее первоначальному и находящееся в контексте других обстоятельств, формируемых «деятельной бездеятельностью».

Позицию арендатора всегда усиливает наличие полноценного пакета документов, подтверждающего осуществление им с согласия арендодателя улучшений объекта аренды на крупную сумму (за исключением случаев, когда договор аренды прямо оговаривает, что эти суммы не компенсируются).

Описанная выше «деятельная бездеятельность», вынуждающая арендодателя совершать ошибку за ошибкой, является стратагемой и примером того, как «управление временем позволяет продлить настоящее» (Бержель Ж.-Л. — указ. соч. — С. 226).

В случае подачи арендодателем иска о выселении арендатора, арендатор может подать встречный иск о признании права пользования объектом аренды в течение срока действия продлившегося договора аренды.

Такой иск может быть подан и в отдельном процессе. Тогда дело о выселении арендатора может быть приостановлено, поскольку решение вопроса о выселении бывшего (с точки зрения арендодателя) арендатора невозможно до разрешения вопроса о том, является ли арендатор бывшим.

Если сформирована безукоризненная доказательственная база, арендатор может подать иск о признании права пользования превентивно, сразу же по истечении месяца после завершения действия договора аренды.

ІІІ. Совместные действия сторон, направленные на продление договора аренды, желательно сразу же после достижения соглашения воплотить в письменную (простую либо нотариальную, в зависимости от срока действия договора) сделку.

ІV. Совместные действия сторон, направленные на прекращение договора аренды, также следует оформить соглашением в соответствующей форме, содержащим сроки и порядок освобождения объекта арендатором, а также актом приема-передачи с указанием на отсутствие взаимных претензий.

****

Как видим, в ситуации бифуркации каждое действие сторон договора может оказаться решающим, какая бы то ни было предопределенность отсутствует. Поэтому бифуркация — наиболее сложный момент, «момент истины» в любых арендных правоотношениях.

В отсутствие прямого волеизъявления обеих сторон по поводу прекращения либо продления договора возможно возникновение спора. Арендодателю в любом случае, вне зависимости от наличия либо отсутствия спора, имеет смысл действовать предельно недвусмысленно и быстро. Это верно также в отношении арендатора, желающего прекратить арендные отношения, либо уверенного в том, что ему удастся достичь с арендодателем разумного компромисса относительно продления договора.

Однако в спорных случаях интересам арендатора, желающего продлить арендные отношения, больше отвечает непроявленность позиций сторон и сохранение неопределенности в течение всего периода существования ситуации бифуркации.

Таким образом, тактики сторон договора аренды в спорной ситуации асимметричны: если арендодатель стремится прямыми и простыми действиями прекратить ситуацию бифуркации и заодно договор аренды, то арендатор, напротив, продлевает ее существование «деятельной бездеятельностью» и именно этим сохраняет действие договора.



Присоединяйтесь к обсуждению!

Автор *
E-mail
Текст *
Осталось
из 2550 символов
* - Поля, обязательные для заполнения.

Позволит ли внедрение института частных исполнителей действительно улучшить систему принудительного исполнения судебных решений?

количество успешно завершенных исполнительных производств однозначно увеличится;

да, но только в том случае если частные исполнители будут добросовестно выполнять свои обязанности;

лучше не станет.

Ваш собственный вариант ответа или комментарий Вы можете дать по электронной почте voxpopuli@pravo.ua.

  • Патентно-правова фірма «Пахаренко і партнери»
    aequo
  • Antika
"Юридическая практика" в соцсетях

vkfbyoutube

Заказ юридической литературы

Скачать прайс издательства

ПОДПИСКА