Еженедельная газета «Юридическая практика»
Сегодня 25 ноября 2017 года, 06:03

Генеральный партнер 2017 года

Адвокатское Бюро Гречковского - генеральный партнер газеты Юридическая практика в 2015 году
Еженедельная газета «Юридическая практика»

Судебная практика

№ 23 (389) Земельное правоот 06/06/05 (Судебная практика)

Обжалование неправомерного отказа в регистрации недвижимости

Регистрация права собственности на вновь созданное имущество является исключением из общих норм, регулирующих регистрацию недвижимости

Виталий Черкес
Специально для «Юридической практики»

После вступления в силу новых Гражданского и Хозяйственного кодексов Украины (ГК и ХК) собственники недвижимого имущества получили в распоряжение ряд инструментов, позволяющих в некоторых случаях минимизировать общение с органами Бюро технической инвентаризации и регистрации объектов недвижимости. В связи с этим хотелось бы остановиться на сложностях, возникающих при регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества. Данная тема уже освещалась на страницах «ЮП», одна из последних публикаций — «Регистрация прав на недвижимость» Екатерины Ткаченко («ЮП» № 15 (381) от 12 апреля 2005 года). Однако даже без чуткого руководства органов местной исполнительной власти, о котором шла речь в упомянутой статье, зарегистрировать недвижимость бывает довольно проблематично. В качестве наглядного примера приведу ситуацию, связанную с регистрацией вновь построенной недвижимости, которую собственнику не удалось разрешить без обращения в суд.

Между субъектом предпринимательской деятельности — физическим лицом А и предприятием Б был заключен инвестиционный договор. В соответствии с условиями договора предприятие Б обязалось построить с привлечением инвестированных предпринимателем средств жилой дом и передать предпринимателю А в собственность определенное количество квартир в этом доме.

После невыполнения предприятием Б своих обязательств по договору в части сдачи объекта в эксплуатацию и передачи квартир в собственность заказчикам предприниматель А обратился в хозяйственный суд с иском о признании за ним права собственности на квартиры, построенные за счет инвестированных им денежных средств. Иск был удовлетворен, и суд признал за предпринимателем А право собственности на спорные квартиры.

На основании вступившего в законную силу решения суда о признании права собственности предприниматель А обратился в городское Бюро технической инвентаризации (Ответчик) с заявлением об осуществлении государственной регистрации права собственности на указанные квартиры.

В письме Ответчик сообщил об отказе в регистрации права собственности со ссылкой на нормы статьи 331 ГК, и пункт 1.6 Временного положения о порядке регистрации прав собственности на недвижимое имущество, утвержденного Приказом Минюста от 7 февраля 2002 года № 7/5 (Положение № 7/5).

Справедливо полагая, что отказ Ответчика в регистрации права собственности является нарушением действующего законодательства и охраняемых законом прав и интересов собственника, а также препятствует распоряжению недвижимостью, предприниматель А был вынужден еще раз обратиться в хозяйственный суд. На этот раз с требованием обязать Ответчика исполнить в натуре обязательство по регистрации недвижимости.

При этом обоснование исковых требований предпринимателя было следующим.

Правоотношения, связанные с правом собственности, регулируются общими нормами законодательства — ГК и ХК Украины, а также специальным Законом Украины «О собственности». Как указано в статье 328 ГК, право собственности приобретается на основаниях, не запрещенных законом, в частности, на основании сделок. Право собственности считается приобретенным правомерно, если иное прямо не вытекает из закона или незаконность приобретения права собственности не установлена судом.

Квартиры, подлежащие регистрации, были построены за счет средств предпринимателя А и относятся к вновь созданному имуществу, в отношении которого закон предусматривает особый порядок приобретения права собственности.

В частности, пункт 4 статьи 331 ГК преду­сматривает, что по заявлению заинтересованного лица суд может признать его собственником недостроенного недвижимого имущества, если будет установлено, что часть работ, которые не были выполнены согласно проекту, является незначительной. На основании данной нормы, принимая во внимание то, что предприятие Б, будучи подрядчиком, не выполнило часть отделочных работ, не осуществило сдачу объекта в эксплуатацию, а также учитывая то, что предприниматель А не имел возможности самостоятельно осуществить принятие в эксплуатацию здания, суд правомерно признал за предпринимателем А право собственности на указанные квартиры.

Пункт 2 статьи 331 ГК указывает, что право собственности на вновь созданное недвижимое имущество (жилые дома, здания, сооружения и т.п.) возникает с момента завершения строительства (т.е. с момента создания имущества).

Таким образом, ситуация с признанием права собственности на новосозданное недвижимое имущество на основании решения суда является исключением, которое не подпадает под регулирование общих норм, определяющих приобретение права собственности по гражданско-правовым договорам.

Приложением № 1 к пункту 2.1 Положения № 7/5 определен Перечень правоустанавливающих документов, на основании которых производится регистрация прав собственности на объекты недвижимого имущества.

Пунктом 10 приложения № 1 к Положению № 7/5 в качестве таких оснований указаны решения судов, третейских судов о признании права собственности на объекты недвижимого имущества, об установлении факта права собственности на объекты недвижимого имущества, о передаче бесхозного недвижимого имущества в коммунальную собственность.

Пунктом 3 статьи 134 ХК определено, что правовой режим собственности и правовые формы реализации права собственности в сфере хозяйствования определяются данным Кодексом и законом. Пункт 2 статьи 4 ГК указывает: основным актом гражданского законодательства Украины является ГК. Актами гражданского законодательства являются также иные законы Украины, принятые в соответствии с Конституцией Украины и этим Кодексом.

Поскольку нормы Положения № 7/5 от 7 февраля 2002 года не соответствуют ГК, то к спорным правоотношениям должны применяться положения Кодекса, определяющие особый порядок приобретения права собственности на вновь созданное имущество.

В соответствии с частью 4 статьи 133 ГК государство обеспечивает равную защиту имущественных прав всех субъектов хозяйствования.

Конституционные основы правового порядка хозяйствования на Украине — это право каждого владеть, пользоваться и распоряжаться своей собственностью и незыблемость права частной собственности (часть 2 статьи 5 ГК).

Согласно статье 48 Закона Украины «О собственности», Украина законодательно обеспечивает гражданам, организациям и иным собственникам равные условия защиты права собственности. Собственник может требовать устранения любых нарушений его права, даже если они не связаны с лишением владения, и возмещения причиненных этим убытков. Защита права собственности осуществляется судом или третейским судом.

Как отмечается в пункте 2 статьи 20 ГК, каждый субъект хозяйствования и потребитель имеет право на защиту своих прав и законных интересов. Права и законные интересы указанных субъектов ­защищаются в том числе путем присуждения к выполнению обязательств в натуре. Исходя из приведенных норм законодательства, истец просил суд обязать Ответчика осуществить государственную регистрацию права собственности.

Ответчик против иска возражал, ссылаясь, главным образом, на отсутствие у предпринимателя А документов, подтверждающих факт принятия в эксплуатацию объекта недвижимости. По мнению Ответчика, отсутствие у собственника таких документов является грубым нарушением норм Положения № 7/5 и делает невозможной государственную регистрацию права собственности на недвижимость.

Проанализировав изложенные доводы и предоставленные сторонами доказательства, хозяйственный суд удовлетворил исковые требования, заявленные предпринимателем А к Ответчику.

При этом, вынося вердикт, суд в мотивировочной части решения дополнительно отметил следующее. Кроме вышеуказанных нормативных актов правоотношения по регистрации недвижимости регулируются нормами Закона Украины «О государственной регистрации имущественных прав на недвижимое имущество и их ограничений» от 1 июля 2004 года (Закон). Статьей 1 Закона определено, что он регулирует отношения, связанные с государственной регистрацией имущественных прав на недвижимое имущество всех форм собственности, их ограничением и сделками в отношении недвижимости. Статья 19 Закона, устанавливающая перечень документов, являющихся основанием для проведения регистрации, указывает среди них также и решение суда о праве собственности. Статья 24 Закона содержит исчерпывающий перечень оснований для отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество, который не содержит такого основания, как отсутствие у собственника документа, подтверждающего принятие объекта в эксплуатацию. Часть 3 этой же статьи говорит о том, что отказ в государственной регистрации по основаниям, не предусмотренным данным Законом, запрещен. Пунктом 7 Заключительных положений Закона предусмотрено, что до приведения законов и иных нормативно-правовых актов в соответствие с данным Законом они применяются в части, не противоречащей этому Закону.

Положения данного Закона стали еще одним весомым аргументом в пользу удовлетворения заявленных исковых требований.

Не соглашаясь с таким решением, Ответчик обжаловал его, однако апелляционная инстанция оставила решение суда первой инстанции без изменений, а жалобу Ответчика — без удовлетворения. В кассационном порядке постановление не обжаловалось.

Подводя итог вышеизложенному, можно сделать следующий вывод. Наверняка ряд специалистов, склонных к буквальному толкованию норм законодательства, придерживаются позиции регистрирующих органов. Однако при этом не может не радовать наметившаяся тенденция в вынесении судами решений, направленных на защиту интересов собственника, исходя не из буквы, а из духа закона.



Присоединяйтесь к обсуждению!

Автор *
E-mail
Текст *
Осталось
из 2550 символов
* - Поля, обязательные для заполнения.

№ 23 (389) от 06/06/05 Текущий номер

Земельное право

Государственная практика

Реформа военных судов: взгляд изнутри

Деловая практика

«Эксклюзивное» обеспечение

Законодательная практика

Сертификат облигации не друг

Комментарии и аналитика

Решение суда как образец для подражания

Судебная практика

Обжалование неправомерного отказа в регистрации недвижимости

Судебная практика

«Платиновая» лицензия для банков

Судебная практика

Только правда о земельных сервитутах

Судебные решения

Установление порядка пользования земельным участком

Судебные решения

Налогообложение операций с давальческим сырьем в ВЭД

Судебные решения

Высший хозяйственный суд Украины. Обзорное письмо от 6 мая 2005 года № 01-8/784

Тема номера:

Актуальные проблемы землепользования

Тема номера:

Аренда земли: учимся не ошибаться

Трибуна

«Замораторенные» требования кредиторов

Частная практика

...а остальное все дребедень!

Частная практика

Спорное третейское правосудие

Какое, на ваш взгляд, главное событие в процессе запуска нового Верховного Суда?

Издание Президентом Украины указа о назначении «верховных» судей

Подписание и опубликование нового процессуального законодательства

Решение Пленума ВС относительно дня начала работы нового Суда

Первое решение Верховного Суда

Все вышеперечисленное

Ничего из перечисленного не считаю главным событием

Ваш собственный вариант ответа или комментарий Вы можете дать по электронной почте voxpopuli@pravo.ua.

"Юридическая практика" в соцсетях

fb youtube fb fb

Заказ юридической литературы

ПОДПИСКА