В последнее время ипотечное кредитование завоевывает прочные позиции в финансовых планах как банкиров, так и потенциальных покупателей, мечтающих об улучшении своих жилищных условий. Цена жилья постоянно растет, поэтому купить желанные квадратные метры сразу далеко не каждому по карману. Именно по этой причине ипотечное кредитование является оптимальным способом покупки жилья. При этом выгоды данного способа очевидны для обеих сторон (банка и покупателя), что также способствует постоянному росту популярности банка.

Естественно, данный вид деятельности требует отдельной законодательной регламентации. И за последние два года в этом отношении был сделан значительный рывок: вступили в силу Законы Украины «Об ипотеке», «Об ипотечном кредитовании, операциях с консолидированным ипотечным долгом и ипотечных сертификатах» (Закон) и «О финансово-кредитных механизмах жилищного строительства и операциях с недвижимостью». Однако ими такие специфические инструменты, как ипотечные ценные бумаги, регламентируются лишь частично, что является неоправданным с точки зрения потенциала данного инструмента. Ведь основная задача этого вида ценных бумаг — это рефинансирование долгосрочных ипотечных кредитов, что способствует не только привлечению средств для кредитования, но и обеспечивает взаимодействие сторон ипотечных правоотношений.

Так вот, для целей заполнения данного законодательного пробела Кабинетом Министров Украины в 2003 и 2005 годах были внесены на рассмотрение два законопроекта с одинаковым названием «Об ипотечных ценных бумагах» (№ 5159 и № 7484 соответственно). Оговорюсь сразу, что коренным образом эти проекты не отличаются. Однако на отдельных их положениях стоит остановиться подробнее. Оба законопроекта ставят перед собой следующие задачи: дать определение указанной группы ипотечных ценных бумаг, определить особенности их выпуска и обращения, установить требования к составу ипотечного покрытия, обуславливающего выпуск ипотечных ценных бумаг и осуществление государственного регулирования соответствующего рынка.

Основные понятия

Итак, в проектах под ипотечными ценными бумагами подразумеваются долговые ценные бумаги, выпуск которых обеспечен ипотечным покрытием (ипотечным пулом) и которые удостоверяют право собственников в рамках одного выпуска (относительно эмитента) на получение от эмитента надлежащих ему средств согласно требованиям, определенным этим Законом и другими законодательными актами.

В свою очередь к ипотечному покрытию (ипотечному пулу) отнесены ипотечные активы, доходы от ипотечного покрытия, а для структурированных ипотечных облигаций — также недвижимое имущество, на которое обращается взыскание по одному из ипотечных активов в составе ипотечного покрытия. При этом ипотечный актив определяется как право требования по обеспеченному денежному обязательству должника, возникающее у эмитента вместе с соответствующими правами по ипотечному договору и договору о сохранении реальной собственности такого обязательства (при его наличии). К слову, такая формулировка не отвечает Закону, закрепляющему, что ипотечные активы — это реформированные в консолидированный ипотечный долг обязательства по договорам об ипотечном кредите по осуществлению платежей в счет погашения основного обязательства в течение срока обращения ипотечного сертификата. К тому же они наделены и такими свойствами, как стоимость, цена приобретения и срок существования. Основное различие приведенных понятий заключается в том, что они фактически относятся к различным категориям. Так, в законопроектах это «право требования», а в Законе — обязательство по совершению конкретных действий.

Впрочем, более существенно то, что понятийный аппарат обоих законопроектов до конца не проработан. Судите сами. Согласно статье 1 этих проектов, эмитентом, обслуживающим учреждением, ипотечным кредитором может быть финансовое учреждение. При этом субъект законодательной инициативы не учел, что в соответствии с действующей редакцией Закона Украины «О финансовых услугах и государственном регулировании рынков финансовых услуг» к финансовым учреждениям относятся юридические лица, исключительным видом деятельности которых является предоставление финансовых услуг. Таковыми, в частности, признаны банки, кредитные союзы, ломбарды, лизинговые компании, страховые компании, учреждения накопительного пенсионного обеспечения, инвестиционные фонды и пр. Однако при этом не принимается во внимание то обстоятельство, что некоторые из перечисленных учреждений (например, страховые компании, кредитные союзы, ломбарды) занимаются не только финансовой деятельностью, а стало быть, не могут выполнять функции относительно выпуска и обслуживания обращения ипотечных ценных бумаг. Таким образом, в законопроектах стоило бы назвать конкретные виды финансовых учреждений, которые могут выступать эмитентами, ипотечными кредиторами и пр.

Определимся со «специальностью»

Собственно, среди видов ипотечных ценных бумаг проектами выделены ипотечные сертификаты (сертификаты с фиксированной доходностью и сертификаты участия) и ипотечные облигации (обычные ипотечные облигации и структурированные ипотечные облигации). При этом под обычной ипотечной облигацией понимается ипотечная ценная бумага, обеспеченная ипотечным покрытием, эмитентом которого выступает исключительно ипотечный кредитор, а под структурированной ипотечной облигацией — ипотечная ценная бумага, обеспеченная ипотечным покрытием, эмитентом которого выступает исключительно специализированное ипотечное учреждение, то есть финансовое учреждение, исключительным видом деятельности которого является приобретение за собственный счет ипотечных активов и выпуск на их основе структурированных ипотечных облигаций (проект № 7484). Кроме прочего, проекты закрепляют конкретные правила и процедуры выпуска, обеспечения и обращения ипотечных облигаций.

Примечательно, что отношения в сфере выпуска и обращения ипотечных сертификатов регулируются Законом Украины «Об ипотечном кредитовании, операциях с консолидированным ипотечным долгом и ипотечных сертификатах». Так, Законом ипотечный сертификат определен как особый вид ценных бумаг, обеспеченный ипотечными активами (реформированное в консолидированный ипотечный долг обязательство по договорам об ипотечном кредите осуществлять платежи в счет погашения основного обязательства в течение срока обращения сертификатов) или ипотеками. Кроме того, Закон детально регламентирует требования к сертификатам, порядок их эмиссии, обращения и их особенности. Такая постановка вопроса является спорной, и, следуя логике законодателя, законопроекты следовало бы назвать не «Об ипотечных ценных бумагах», а «Об ипотечных облигациях» или, по крайней мере, установить «специальность» какого-либо из указанных проектов законодательных актов, чего, как можно догадаться, сделано не было. И ныне получается, что особенности выпуска и обращения конкретного вида ипотечных ценных бумаг регулируются не специальными законами, а общим, что нелогично с юридической точки зрения.

Вместе с тем законопроекты содержат общие положения относительно условий выпуска и обращения ценных бумаг. Государственную регистрацию выпусков и проспектов эмиссии ипотечных ценных бумаг проводит Государственная комиссия по ценным бумагам и фондовому рынку (она же ведет их реестр). Выпуску этих бумаг предшествует формирование ипотечного покрытия, при этом ипотечные активы, включенные в состав ипотечного пула одного выпуска ипотечных ценных бумаг, не могут быть включены в состав ипотечного пула других выпусков. Выпуск, размещение и обращение ипотечных ценных бумаг осуществляются в порядке, установленном законодательством о ценных бумагах (еще один случай смешения специального и общего законодательства). Требования к протоколу решения о выпуске ипотечных ценных бумаг, перечень необходимых для регистрации документов, порядок регистрации и основания для отказа в регистрации определяются ГКЦБФР. При этом условия каждого выпуска и описание ипотечного пула определяются согласно требованиям ГКЦБФР.

После размещения ипотечных ценных бумаг изменения в проспект эмиссии могут вноситься только с согласия собственников этих бумаг. Сами эмитенты могут осуществлять одновременно несколько выпусков ипотечных ценных бумаг при соблюдении всех необходимых условий. А вот что касается обращения, учета и перехода права собственности на ипотечные ценные бумаги, то указанные вопросы регулируются Законом Украины «О Национальной депозитарной системе и особенностях электронного обращения ценных бумаг на Украине».

Законопроекты детально регламентируют выпуск и обращение ипотечных облигаций, не упоминая при этом сертификаты. Однако заключительные положения рассматриваемых документов содержат общие ссылки относительно государственного регулирования, надзора и контроля в сфере ипотечных ценных бумаг, осуществляемого ГКЦБФР, Национальным банком Украины либо специально уполномоченным органом исполнительной власти в сфере регулирования рынков финансовых услуг, в зависимости от того, кто выступает эмитентом. Также законопроекты регулируют и иные вопросы данных правоотношений.

Подводя итоги, хотелось бы отметить, что в сопроводительных записках к законопроектам субъект законодательной инициативы (Кабинет Министров Украины) предполагает, что принятие Закона «Об ипотечных ценных бумагах» создаст необходимые условия для развития новых финансовых инструментов, будет способствовать развитию ипотечного рынка, что, в свою очередь, приведет к привлечению в реальный сектор экономики значительных инвестиционных ресурсов.

Возможно, и так, только нужны ли действующему законодательству новые коллизии, которые обязательно проявятся на практике?.. Логичнее было бы провести некоторую работу по согласованию действующего и перспективного законодательства и проводить через парламент уже полностью готовый «продукт».