Регулирование аренды земли — PRAVO.UA
прапор_України
2024

Генеральний партнер 2024 року

Видавництво ЮРИДИЧНА ПРАКТИКА
Головна » Выпуск №52 (366) » Регулирование аренды земли

Регулирование аренды земли

С принятием в 2001 году Земельного кодекса Украины (ЗК) соответствующий вид отношений получил новый толчок к дальнейшему развитию. Создалась парадоксальная ситуация: с одной стороны, данное обстоятельство позволяет городу значительно­ увеличить поступления в местный бюджет благодаря предусмотренной Законом Украины «Об аренде земли» (в редакции от 2 октября 2003 года с последующими изменениями и дополнениями) аренде на конкурентных началах, с другой — город не имеет реальной возможности реализовать данное положение из-за законодательной неурегулированности данного вопроса. Так что же такое аренда земли на конкурентных началах и каким образом она должна реализовываться? Попробуем разобраться в этом вопросе.

Спорное «законодательство»

Согласно части 1 статьи 124 ЗК, правовой основой приобретения права на аренду и заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или коммунальной собственности, является решение собственника (арендодателя) в лице соответствующих органов исполнительной власти или местного самоуправления. ­Статья 16 ­Закона Украины «Об аренде земли» предусматривает, что в случае поступления двух и более заявлений (ходатайств) на аренду одного и того же земельного участка, находящегося в государственной или коммунальной собственности, соответствующие органы исполнительной власти или местного самоуправления проводят аукцион или конкурс на приобретение права аренды земельного участка, если законом не установлен иной порядок. В этой же статье предусмотрено, что порядок проведения конкурса или аукциона и приобретения права аренды земельного участка на конкурентных началах определяется законодательством. Формулировка достаточно четкая и, на первый взгляд, недвусмысленная. Но при внимательном ее прочтении возника­ет закономерный вопрос: а какой собственно смысл вложен в понятие «законодательство»?

Единственным документом, проясняющим данный вопрос, является решение Конституционного Суда Украины (КСУ) по делу в связи с конституционным обращением Киевского городского совета профессиональных союзов относительно официального толкования части 3 статьи 21 Кодекса законов о труде Украины (дело о толковании термина «законодательство») № 12-рп/98 от 9 июля 1998 года.

Поскольку в данном случае термин «законодательство» рассматривался КСУ через призму Кодекса законов о труде Украины, резолютивная часть вышеуказанного решения к нашему вопросу неприменима. Однако нельзя не учитывать мотивировочную часть решения, касающуюся не только сферы применения Кодекса законов о труде Украины. В данной части решения КСУ указал на то, что термин «законодательство» достаточно широко используется в правовой системе в основном в значении совокупнос­ти законов и других нормативно-правовых актов, регламентирующих ту или иную сферу общественных отношений и являющихся источниками определенной отрасли права. Этот термин без определения его содержания использует и Конституция Украины (статьи 9, 19, 118, пункт 12 Переходных положений). В законах, в зависимости от важнос­ти и специфики общественных отношений, которые регулируются, этот термин употребляется в разных значениях: в одних имеются в виду только законы; в других, прежде всего кодифицированных, в понятие «законодательство» включаются законы и другие акты Верховного Совета Украины, акты Президента Украины, Кабинета Министров Украины, а в некоторых случаях и нормативно-правовые акты центральных органов исполнительной власти.

Как видно из данного толкования, в понятие «законодательство» не включаются нормативно-правовые акты органов местного самоуправления.

Нужен элементарный порядок

Учитывая тот факт, что, в соответствии с Конституцией Украины и ЗК, земля является основным национальным богатством и находится под особой охраной государства, принятие каждым сельским, поселковым и городским советом своего собственного Порядка приобретения права аренды земельных участков на конкурентных началах (Порядок) может в некоторой степени усложнить и даже ослабить контроль государства в данном вопросе. Вместе с тем, учитывая стремительный темп развития земельных отношений на Украине, скорейшее принятие Порядка крайне необходимо. Выходом из создавшейся ситуации может быть принятие органами местного самоуправления временного Порядка, которым можно руководствоваться до урегулирования данного вопроса на законодательном уровне.

В соответствии с частью 3 статьи 124 ЗК передача в аренду земельных участков гражданам и юридическим лицам с изменением их целевого назначения и из земель запаса под застройку осуществляется на основании проектов отвода в порядке, установленном статьями 118, 123 ЗК. При этом, согласно части 2 статьи 6 Закона Украины «Об аренде земли», в случае приобретения права аренды земельного участка на конкурентных началах основанием для заключения договора аренды являются результаты аукциона или конкурса. Сопоставление этих двух норм позволяет сделать следующие выводы: 1) основанием для заключения договора аренды земельного участка являются непосредственно результаты аукциона (конкурса); 2) поскольку передача земельных участков из земель запаса под застройку осуществляется исключительно в порядке, установленном статьями 118, 123 ЗК, проекты отвода земельных участков должны быть разработаны и согласованы в установленном законодательством порядке уже на момент проведения аукциона (конкурса). Именно это гарантирует победителю аукциона (конкурса) реализацию приобретенного на аукционе (конкурсе) права аренды земельного участка. При этом во время подготовки аукциона (конкурса) заказчиком проекта отвода земельного участка, в соответствии с постановлением Кабинета Министров Украины «Об утверждении Порядка разработки проектов землеустройства по отведению земельных участков» № 677 от 26 мая 2004 года, может выступать городской совет, а следовательно, и его исполнительные органы.

Аукцион или конкурс

В общих положениях Порядка следует четко определить терминологию и, прежде всего, разграничить понятия «аукцион» и «конкурс». Наиболее целесообразным представляется решение данного вопроса следующим образом. Аукцион проводится по инициативе городского совета с целью продажи права аренды земельных участков под застройку в наиболее перспективных районах города (что позволяет значительно повысить размер арендной платы) или, наоборот — в непопулярных у предпринимателей районах с целью развития инфраструктуры города (возможно, на льготных условиях на начальном этапе). При этом целевое назначение земельных участков, право аренды которых выставляется на аукцион, определяется городским советом, что позволяет непосредственно учитывать интересы территориальной общины. Таким образом, город имеет возможность заранее установить перечень земельных участков коммунальной собственности, право аренды которых будет выставляться на аукционе.

В случае проведения аукциона по заказу исполнительного органа местного совета в сфере земельных отношений должен разрабатываться и согласовываться в установленном законодательством порядке проект отвода земельного участка, стоимость которого впоследствии компенсируется победителем аукциона. При этом следует отметить, что для проведения аукциона готовится только один проект отвода на каждый земельный участок, а значит, вероятность компенсации их стоимости является достаточно высокой и непосредственно зависит от успеха проведения аукциона. Таким образом, на аукционе происходит продажа уже готового пакета документов — разработанного и согласованного в установленном порядке проекта отвода. При этом решение сессии городского совета о проведении аукциона будет автоматически являться его согласием на утверждение проекта отвода и передачу данного земельного участка в аренду.

Конкурс же целесообразно проводить в тех случаях, когда на один земельный учас­ток подается два и более заявлений (ходатайств). При этом цена приобретения права аренды земельного участка должна быть фиксированной, а победитель выбирается на основании предложенного им целевого назначения и условий использования земельного участка. Следует также отметить, что одним из критериев (не решающим!) определения победителя остается размер предложенной им арендной платы в соответствии с заявленным целевым назначением земельного участка.

При определении процедуры проведения конкурса ввиду несогласованности положений Закона Украины «Об аренде земли» и ЗК возникают определенные сложнос­ти. Как уже отмечалось, на момент проведения конкурса должны быть разработаны и согласованы в установленном порядке проекты отвода земельных участков, поскольку, в соответствии с Законом Украины «Об аренде земли», результаты конкурса являются основанием для оформления договора аренды земельного участка. Наличие нескольких заявлений (ходатайств) на один земельный участок с разным целевым назначением предусматривает необходимость разработки нескольких проектов отвода земельного участка. Но поскольку, согласно приказу Государственного комитета по земельным ресурсам Украины «О создании единой системы нумерации земельных участков для ведения государственного земельного кадастра» № 9 от 16 февраля 1998 года, при рассмотрении проекта отвода, в соответствии с заявленным целевым назначением, земельному участку в обязательном порядке должен быть присвоен индивидуальный кадастровый номер, а все проекты отвода разработаны на один земельный участок, это делает невозможной их разработку на стадии подготовки конкурса.

Однако данную проблему можно решить следующим образом. Исполнительный орган городского совета извещает физических и юридических лиц, подавших соответствующие заявления (ходатайства), о необходимости проведения конкурса на право аренды земельного участка в связи с поступлением нескольких заявлений (ходатайств) на право его аренды. В этом же уведомлении указывается, что для участия в конкурсе заявитель должен предоставить градостроительное обоснование размещения объекта, разработанное в соответствии с требованиями действующего законодательства (либо другой документ), и предоставить свое предварительное согласие на участие в конкурсе.

Поділитися

Підписуйтесь на «Юридичну практику» в Facebook, Telegram, Linkedin та YouTube.

Баннер_на_сайт_тип_1
YPpicnic600x900
баннер_600_90px_2
2024
tg-10
Legal High School

Зміст

FALSE

Юридический сезон 2004. Итоги года

Государственная практика

Адвокат дипломатической службы

Деловая практика

Регулирование аренды земли

Законодательная практика

Конституция: не все гладко

Комментарии и аналитика

Компетенция собрания акционеров АО

Droit d'auteur вместо copyright'a

Новый ГПК нуждается в изменениях

Неделя права

Одной экспертизы достаточно?

ВХСУ об актуальных вопросах налогообложения

Вскоре судейский корпус пополнят 75 судей

Права ребенка должны соблюдаться

Мобильная демонополизация: раунд второй

Судебная практика

Семейные хлопоты по новому кодексу

Тендерные права ипотекодержателей

Судебные решения

Определение совместно нажитого имущества, подлежащего разделу

Определение места жительства ребенка

Основания для лишения родительских прав

Родитель, проживающий отдельно, имеет право на встречи с ребенком

Тема номера

«Недетские» семейные отношения

Супружеские корпоративные права

«Семейные» ограничения договоров

Частная практика

«Ноу-хау» по-юридически

Юридический форум

Нотариусы — лучшие из лучших

Оперетта для судей – часть 2

«Вестнику» — 10 лет!

лица года

Юрист 2004 года Николай Шелест

ретроспектива

Лучшая для адвокатов

Інші новини

PRAVO.UA