Еженедельная газета «Юридическая практика»
Сегодня 25 ноября 2017 года, 13:19

Генеральный партнер 2017 года

Адвокатское Бюро Гречковского - генеральный партнер газеты Юридическая практика в 2015 году
Еженедельная газета «Юридическая практика»

Жилищное право

№ 1 (315) Налоговое правоот 13/01/04 (Жилищное право)

Проблемы собственников жилых помещений

Евгений Фурса
Специально для «Юридической практики»

Давайте вспомним недавние события. Если «подкоп» под стены Софиевской лавры не имел серьезных последствий, то обрушение стены в доме по ул. Красноармейской — это ЧП, за которым, по логике, должны последовать определенные меры. Конечно, в каждом из этих случаев задействованы разные категории лиц и, соответственно, разные категории интересов. Разрушением стены жилого дома административно-бюрократический аппарат может воспользоваться, чтобы усложнить процедуру получения разрешений на всевозможные ремонты, перепланировку квартир, перевод их в нежилой фонд и прочие действия.

Подобные задачи решаются двумя способами. Первый — законный: «оббежать» все соответствующие органы и добиться согласования (по информации из компетентных источников, это может растянуться на полгода, а то и больше); второй — незаконный, но действенный. Во втором случае владельцы производят все необходимые изменения в квартире или около нее, а потом ожидают ответного хода от административных органов. Как правило, внутренние изменения в квартире остаются незамеченными до определенного момента (в частности, это гарантируется неприкосновенностью жилья): или до ее обрушения, и тогда степень перепланировки смогут оценить соседи, или до отчуждения, когда придется получать соответствующие документы из БТИ.

Понятно, что вариант обрушения квартиры или всего дома рассматривать бесполезно, поскольку такое последствие, скорее всего, останется без компенсации со стороны правонарушителя, поскольку большинство граждан нашего государства не имеет достаточных средств для возмещения причиненного ущерба.

Это приводит нас к мысли о пользе страхования жилья на случай обрушения несущих конструкций — стен, потолков и т.п. Однако необходимо учитывать, что некоторые подобные «несчастные случаи» будут происходить в домах, застрахованных на значительные суммы. Такие происшествия можно предсказать, но предвосхитить их практически невозможно. Поэтому соответствующий опыт, который будет накапливаться по мере возникновения таких ситуаций, должен стать основой для законодательного ужесточения ответственности. Среди возможных вариантов развития законодательства в этом направлении — соответствующая статья в Уголовном кодексе Украины о привлечении к уголовной ответственности за умышленное невыполнение строительных требований и приведение в негодность жилищного фонда, а также обязательное страхование жилья от несчастных случаев.

Перевод помещений жилого фонда в нежилой

Столкнувшись с такой проблемой, невольно приходишь к мысли, что правоохранительные функции административных органов в некоторых случаях необходимо ограничивать. А еще лучше — вообще обойтись без перевода. В частности, для законной деятельности адвокатов, юристов, нотариусов и лиц других подобных профессий осуществлять перевод жилого помещения в нежилое нет необходимости. Так, в соответствии со статьей 6 Жилищного кодекса УССР 1983 года (ЖК), запрещается передавать жилые помещения для использования в производственных целях. Однако указанные категории лиц производственной деятельностью не занимаются. Поэтому для осуществления их деятельности, в соответствии с пунктом 6 Положения о требованиях к рабочему месту частного нотариуса и осуществлении контроля за их соблюдением, утвержденного Приказом Министерства юстиции Украины № 36/5 от 12 июня 1998 года, достаточно иметь документ, устанавливающий право пользования помещением или право собственности на помещение. И нигде не указано, что такое помещение должно относиться к категории нежилых. Более того, автору известны случаи, когда деятельность юристов или адвокатов осуществляется совершенно без рекламы и по месту их жительства. Впрочем, юрист имеет право осуществить такой перевод, но его ожидают достаточно сложностей административного характера, деньги потребуются немалые, а льготы для таких частных практиков не предусмотрены.

Предоставление услуг является целью и других видов деятельности, которые формально нельзя отнести к производству. Но работа, например, парикмахерской отличается от офисной деятельности применением химикалий, специфическим запахом и т.п. Известны случаи, когда шум производственной вытяжки так раздражал соседей, что те обращались в суд. Поэтому необходимо заранее, до начала деятельности, уведомить прочих жильцов о возможных неудобствах и заручиться их письменным согласием на осуществление такой деятельности. Впрочем, этот документ не гарантирует от последующих жалоб.

В данном случае мы не просто даем бесплатные рекомендации относительно инстанций, согласование с которыми является обязательным. Мы хотим обратить внимание, что при согласовании от вас потребуется не только проект в подтверждение адаптации к местным условиям, но и согласие от жильцов дома. Это попытка предупредить возможность правонарушения, но насколько она объективна, по нашему мнению, еще нужно разобраться.

Если говорить о соседях, то смысл этого понятия меняется в зависимости от конкретных условий. Есть непосредственные соседи, квартиры которых примыкают к перепрофилируемой, а есть отдаленные — соседи, проживающие на других этажах и в других парадных, то есть соседи по дому.

На практике в некоторых жилищных объединениях для получения согласия кооператива предлагается опросить всех соседей в одном парадном, а потом выносить этот вопрос на общее собрание. Другой способ — более действенный, однако получение от соседей согласия на платной основе потребует значительных средств. Согласие же председателя кооператива без согласия соседей не будет законным со всеми вытекающими последствиями.

Получить согласие всех жильцов на открытие офиса очень сложно. Граждане, проживающие в домах, не только отличаются по характеру, но и обладают правом вето, а при отказе не обязаны обосновывать свою позицию. При анализе субъективных позиций жильцов становится очевидно, что некоторым просто не хочется, чтобы рядом с ними открывался офис. Иногда сугубо личная выгода (например, при открытии офисов частного окулиста и адвоката жильцам дома были обещаны существенные скидки при обслуживании) не может повлиять на то, что, имея право запрещать, жильцы с подачи председателей кооперативов пользуются им с плохо скрываемым удовольствием.

Однако правовая основа перевода жилых помещений в нежилые заложена в действующем ЖК, и она довольно проста, если уметь читать законы и желать это сделать. В основном все граждане читают статьи 7, 8 Жилищного кодекса УССР, и, в частности, в части 3 статьи 7 ЖК говорится о необходимости согласования вопроса о переводе на общем собрании кооператива. Но в данном конкретном случае речь идет о помещениях, принадлежащих кооперативу, то есть о фонде жилищно-строительных кооперативов. В то же время статьей 4 ЖК четко определены и другие виды жилого фонда: государственный, общественный, частный. Относительно перевода частного жилого фонда в нежилой Жилищным кодексом не установлено никаких условий, а поэтому собственнику, не являющемуся членом жилищно-строительного кооператива, достаточно уведомить соответствующую государственную районную администрацию о таком переводе. Естественно, что отказ в регистрации перевода может быть обжалован в суде.

Также отметим, что поскольку в отношении принадлежащих на праве частной собственности квартир необходимо согласие администрации города Киева, а не соседей (часть 2 статьи 7, часть 1 статьи 8 ЖК), то именно администрации необходимо собрать сведения об отношении соседей к такому переводу, чтобы отказать на законных основаниях, а не выдвигать требования, не обусловленные законом.

Вопрос о том, что таким образом могут быть нарушены права других жильцов, может решаться также в судебном порядке. Кроме того, граждане могут обращаться в государственные районные администрации с требованием проверить законность деятельности юридических лиц, работающих в перепрофилированных квартирах. И наконец, администрация соответствующего района, согласно главе 14 Гражданского процессуального кодекса, вправе и должна защищать права и интересы граждан или давать заключения по делу, если вследствие осуществленного перевода и последующей деятельности в квартире (офисе) нарушаются права граждан.

При этом юридический аспект дела может отличаться от фактического, поскольку первый до сих пор связывается с регистрацией (пропиской) по месту жительства, а в случае отсутствия таковой квартира может считаться «необитаемой», то есть переведенной в нежилой фонд. В этом случае интерес вызывают расчеты по квартирной плате.

Приватизация государственного жилищного фонда

Ситуация с обслуживанием жилфонда позволяет прогнозировать, что государственный жилищный фонд будет приватизироваться лицами, которые в нем не проживают. В многоквартирных домах часть жильцов регулярно вносит квартплату, а часть — нет, поэтому производить капитальный ремонт зданий становится практически невозможно. Но даже если такой ремонт и делается, то не своевременно или не в полном объеме, а куда уходят деньги, которые должны аккумулироваться на текущий и капитальный ремонты дома, неизвестно. Самый простой способ поддержать этот вид жилфонда в приемлемом состоянии — изменить статус государственного жилья и передать его в частные руки, а современные жэки или прочие структуры вывести из системы ответственных за жилье. Таким образом, с государства будет снята ответственность не только за обеспечение граждан жильем и взыскание долгов по квартплате, но и за проведение ремонтов. Оно сохранит лишь функцию общего контроля за исполнением жилищного законодательства и «разрешительную систему», о которой говорилось выше.

За рубежом уже наработан немалый опыт приватизации (покупки) государственного жилья. На Украине же — это опыт надстройки этажей с разрешения местной администрации. Такое строительство зачастую осуществляется даже без согласия и отселения жильцов. Поэтому весьма вероятно, что жильцы станут арендовать государственную квартиру и платить за нее юридическому или физическому лицу, получившему государственный жилищный фонд на правах собственности или в управление.

Этот вариант имеет свои плюсы, поскольку неоплата коммунальных услуг некоторыми жильцами приводит к увеличению платы, взимаемой с остальных. Но хотелось бы, чтобы при этом не были ущемлены права законопослушных граждан, представителей наиболее незащищенных слоев населения, а также лиц, имеющих льготы.

В нашей практике был случай, когда пожилая женщина, более 25 лет проживавшая в ведомственном доме, регулярно вносила квартплату, но не приватизировала его. Естественно, соответствующее ведомство продолжительное время не желало ремонтировать этот одноэтажный дом, но и не могло избавиться от своей собственности и обязанностей по ремонту. Тем не менее неимоверными усилиями руководство этой организации все-таки удалось убедить в том, что «собственность обязывает». При составлении искового заявления были использованы следующие нормы: статьи 4, 5, 13, 57, 235, глава 14 ГПК, статья 24 Закона «О защите прав потребителей», статья 4401 ГК.

Данное выигранное дело свидетельствует, что современное законодательство дает возможность добиться справедливости в жилищной сфере. Но для этого необходима социальная активность жильцов, которые в большинстве своем мирятся с тем, что, регулярно оплачивая счета за квартиру и коммунальные услуги, они испытывают неудобства (протекающая крыша, неубранные подъезды, отсутствие воды и т.п.). В таких случаях возникает вопрос, куда деваются те, в среднем 100 гривен, которые ежемесячно уплачиваются жильцами лишь одной квартиры любого дома? Представляется, что при наличии таких средств возле каждого парадного постоянно должны дежурить и электрик, и дворник, и сантехник…

Формальное, на бумаге, «уничтожение» нынешних жилищных управлений просто спасет от ответственности тех, кто должен отчитаться жильцам, куда делись их деньги и кем будет производиться капитальный ремонт дома. Более того, реальных конкурентов жэкам сейчас найти трудно, а потому они просто поменяют вывески, и на этом «перестройка» закончится. Конечно, в сфере оказания жилищных услуг уже появились предприятия в форме обществ с ограниченной ответственностью, частных предприятий. Однако они должны уплачивать налог на добавленную стоимость, а какая же добавленная стоимость при уборке подъездов?

Следовательно, при реформировании системы обслуживания жилищного фонда необходимо предусмотреть не только сиюминутный эффект, но продумать вопросы о правопреемстве, а также материальной и прочей ответственности. Необходимо обеспечить принцип, по которому собственник может выбирать из нескольких фирм ту, с которой выгоднее или перспективнее заключить контракт. Сейчас собственник обязан зарегистрироваться (прописаться), и тем самым он попадает в правоотношения с уже сформированным мелким монополистом. В противном случае (несогласия подписать договор с уже сформированным жэком) ему могут отключить воду, что нарушает права потребителей на свободу договора. Поэтому необходимо кардинально изменить такой подход, поскольку ни в современных кооперативах, ни в создаваемых обществах собственников многоквартирных домов для отдельного индивида свободы выбора снова не будет. Да, на первом этапе, когда управление нового дома только формируется, — возможно, удастся высказывать свое мнение, но в дальнейшем — очень сомнительно.

Трудности собственников многоквартирных домов

Принимая участие в создании объединения собственников многоквартирного дома, можно лично убедиться в том, что квартиросъемщики не доверяют ни жэкам, ни тем, кто желает изменить ситуацию в лучшую сторону; законодательство в сфере регламентации этих отношений имеет значительные недостатки, а хорошие проекты соответствующих документов отсутствуют.

К сожалению, опыт создания объединений собственников свидетельствует также о том, что, хотя к «власти» в них иногда приходят активные личности, но действуют они в собственных интересах, а не в интересах собственников. Сместить их с поста зачастую не представляется возможным, поскольку они занимают выборные должности и вопрос об их снятии должен решаться коллективно. А этому препятствует невысокая активность жильцов и сложности в выдвижении альтернативных кандидатур.

Более того, согласно Закону «Об объединении собственников многоквартирного дома», такое объединение выполняет посреднические функции, которые сводятся к управлению правами собственников. В то же время в статье 11 этого Закона делается попытка перевести собственность на баланс создаваемого общества собственников, но это положение противоречит тому, что собственником квартиры должен оставаться гражданин или юридическое лицо, если квартира приобретена на имя последнего, а не общество собственников. На практике в уставы объединений закладывается положение о том, что собственник передает в собственность объединения принадлежащее ему имущество. Не будем останавливаться на том, насколько это нерационально. Конечно, отдельные граждане, которым некому подарить имущество, могут отдать его объединению, поскольку это не запрещено законом, однако не все. Собственники же объединяются для того, чтобы возложить хлопоты по управлению собственностью на выбранных ими лиц, а не для того, чтобы передать последним в собственность свое имущество. Поэтому собственникам необходимо внимательно изучать устав объединения и корреспондировать объединению лишь необходимые для управления домом полномочия. В нашей практике встречались уставы, где были излишне детализированы права объединения на создание ООО и других юридических лиц, но это положение должно согласовываться с основной целью объединения. Спорными считаются также уставы, определяющие, что в объединение предполагается включить жильцов сразу нескольких домов, поскольку такие объединения, называемые ассоциациями, в соответствии с Законом, должны создаваться другим путем.

Квартирная плата в современных условиях

Существующая система усреднения квартплаты, при которой собственник жилья платит практически столько же, сколько и жильцы государственных квартир, не обоснована ни законодательно, ни даже логически. Принятая в советский период государственная политика наделения льготами отдельных категорий лиц за счет других жильцов до сих пор имеет место на практике. Автор не считает, что необходимо упразднить все льготы, но предполагает, что для их предоставления следует централизовано выделять деньги из государственного бюджета, а не покрывать расходы за счет других жильцов.

В настоящее время проблемным остается вопрос взыскания с жильцов квартирной платы за 4-5 лет, хотя срок исковой давности составляет 3 года. Под предлогом реструктуризации долга с жильцов берут расписку о том, что они признают такую сумму долга и будут выплачивать ее в рассрочку или подобным образом. Юридически некомпетентный жилец признает свой долг в полном объеме и выплачивает его полностью, а не только за последние 3 года.

Как уже было сказано, нынешний расчет квартирной платы сохранился с советской эпохи. И по сей день он базируется на не совсем продуманном критерии: в основу расчета закладывается количество лиц, прописанных в квартире, либо ее площадь без учета немаловажного обстоятельства — приватизирована квартира или нет. В частности, нам встречался случай, когда в квартире инвалида сохранялась прописка его дочери, фактически проживающей в другой квартире, поскольку ее сожитель отказывался прописать женщину к себе. В этой правовой ситуации переплетены моральные и правовые аспекты, хотя, собственно, лишение инвалида квартиры — это последствие юридической неграмотности. А некорректный расчет привел к тому, что сумма долга за квартиру была увеличена за счет не проживавшего там лица. Впрочем, современная юридическая практика, насколько нам известно, не знает прецедентов установления факта проживания лица по другому адресу для того, чтобы использовать это при перерасчете квартплаты.

Представляется, что подобные дела могут иметь место, несмотря на то, что при смене места жительства гражданин должен сменить прописку (теперь регистрацию) или родственники могут ставить вопрос о выписке такого лица. Правовой основой такого иска должно быть положение о том, что обращение с иском о признании гражданина утратившим право на проживание в данной квартире — это право граждан, не ограниченное в сроках, но не их обязанность. Каждый же гражданин должен отвечать по своим долгам, если иное не предусмотрено Законом или договором, и оплачивать лишь те коммунальные услуги, которые он потреблял.

Сложившуюся ситуацию возможно разрешить следующим образом. Граждане делают расчет исходя из фактически проживающих членов семьи и оплачивают лишь ту часть квартплаты, которая причитается с них лично. К жильцу, фактически не проживающему на этой площади, необходимо обращаться с иском о признании его таковым. Указанное лицо выступает ответчиком, а другие жильцы по месту фактического проживания и собственник такого жилья будут третьими лицами без самостоятельных требований на стороне ответчика. Целесообразно привлекать к участию в таком деле и юридическое лицо, которое занимается сбором не уплаченной в полном объеме квартирной платы, но его роль — третье лицо без самостоятельных требований на стороне истца. Возможны иски последнего к лицу, недоплачивающему коммунальные платежи. Сложный аспект таких дел — право собственности, когда собственник жилья отвечает перед предоставляющими услуги лицами за полноту оплаты коммунальных платежей. В государственных же квартирах каждый жилец пользуется одинаковыми правами с ответственным квартиросъемщиком, и потому договоры о предоставлении коммунальных услуг должны заключаться с каждым проживающим в квартире, а ответственность не может наступать по принципу «круговой поруки».

Необоснованность расчета квартплаты на основании количества лиц, прописанных в квартире, подтверждается и тем обстоятельством, что в современных условиях одному гражданину может принадлежать несколько квартир, в которых он не будет прописан. Расчет квартирной платы в таком случае усложняется, но это положение может быть компенсировано налогом на недвижимость.

В юридических изданиях появилась информация о подготовке законопроекта относительно налогообложения недвижимости, в частности квартир, стоимостью более 70 000 долларов США. Такой критерий для налогообложения представляется необоснованным и не учитывающим существенных обстоятельств. Рассмотрим случай, когда в квартире стоимостью 100 000 долларов США проживает семья из шести человек, а квартира принадлежит одному из членов семьи. Возможны и варианты, когда право собственности на такую квартиру «обременено» договором пожизненного содержания. Данная квартира формально может считаться объектом недвижимости, но, по сути, она таковой не является, так как служит необходимым элементом для удовлетворения жизненно важных потребностей семьи, то есть местом проживания. В этом примере умышленно не бралась в расчет площадь квартиры, поскольку площадь современной квартиры или отдельного жилого дома практически не ограничена. Но именно площадь, приходящаяся на одного жильца, — тот критерий, который должен отличать недвижимость от жилплощади.

Таким образом, автор предлагает прописать в одном законодательном акте — Жилищном кодексе четкие критерии определения квартирной платы для государственных квартир и налога на недвижимость, которая используется для проживания. Если существует понятие «прожиточный минимум», то должен существовать закрепленный в Законе соответствующий размер минимальной жилой площади на одного человека, который будет отправной точкой для расчета квартирной платы и обложения налогом на недвижимость. В частности, если квартира является средством для проживания семьи, то такой объект лишь условно можно считать недвижимостью и облагать налогом.

Некоторые семьи живут в центре города, и их квартира стоит более 100 000 долларов, но незначительная зарплата и невозможность оплаты налога — это не повод для их выселения на окраину города. Они приобрели квартиру на законных основаниях, не используют ее для получения нетрудовых доходов, а потому налог на недвижимость уплачивать не должны. Если же члены семьи проживают в других квартирах, а за сдачу своей получают арендную плату, то с них следует взимать налог с получаемого ими дохода и налог на недвижимость, поскольку квартира не используется по предназначению — для проживания семьи. Если же гражданину или юридическому лицу принадлежит несколько объектов недвижимости, например, несколько офисных помещений, которые сдаются в аренду, то все эти объекты должны облагаться налогом на недвижимость.

Именно из этих соображений автор и предлагает определять размер недвижимости на основании минимального размера жилой площади на человека. Квартирную же плату, взимаемую с собственников жилья, следует адаптировать к современным условиям — собственник жилья может уплачивать налог на недвижимость, платить за предоставляемые ему услуги, а не за площадь квартиры, и за аренду земли, на которой расположено здание. Стоимость земельной аренды может рассчитываться исходя из площади квартиры.

Но все расчеты, в том числе и амортизационные, должны строиться на четкой математической и правовой базе, а не диктоваться монопольными предприятиями или в административном порядке.

ФУРСА Евгений — старший преподаватель Академии труда и социальных отношений, г. Киев



Присоединяйтесь к обсуждению!

Автор *
E-mail
Текст *
Осталось
из 2550 символов
* - Поля, обязательные для заполнения.

№ 1 (315) от 13/01/04 Текущий номер

Налоговое право

Деловая практика

Как быть с командировочными?!

Жилищное право

Проблемы собственников жилых помещений

Комментарии и аналитика

Эта загадочная инструкция ГНАУ

Судебная практика

История одной регистрации

Тема номера:

Земельный налог как в аптеке

Какое, на ваш взгляд, главное событие в процессе запуска нового Верховного Суда?

Издание Президентом Украины указа о назначении «верховных» судей

Подписание и опубликование нового процессуального законодательства

Решение Пленума ВС относительно дня начала работы нового Суда

Первое решение Верховного Суда

Все вышеперечисленное

Ничего из перечисленного не считаю главным событием

Ваш собственный вариант ответа или комментарий Вы можете дать по электронной почте voxpopuli@pravo.ua.

"Юридическая практика" в соцсетях

fb youtube fb fb

Заказ юридической литературы

ПОДПИСКА