Ситуация реформирования системы учета прав собственности на недвижимое имущество сдвинулась с мертвой точки в свете последних инициатив Министерства юстиции Украины (приказ Минюста «Об утверждении Временного положения о порядке регистрации прав собственности на недвижимое имущество» от 7 февраля 2002 года) и Президента (Указ Президента Украины «О мероприятиях по созданию единой системы государственной регистрации земельных участков, недвижимого имущества и прав на них в составе государственного земельного кадастра» от 17 февраля 2003 года). Впрочем, открытым остается вопрос о том, приведут ли задекларированные изменения к улучшениям в этой сфере.

В случае с недвижимостью важнейшими являются именно процедурные аспекты закрепления соответствующих субъективных прав собственника, без надлежащего урегулирования которых реализация этих прав крайне усложняется или вообще становится невозможной.

Часто счастливый собственник только что приобретенной квартиры узнает о предшествующем залоге помещения, который не был внесен в Единый реестр запретов отчуждения объектов недвижимого имущества, или об оформленном раньше договоре купли-продажи, который давал другим приобретателям преобладающее право зарегистрировать свое право собственности. Излишне говорить, что в такой ситуации продавец исчезал или просто не имел средств, достаточных для удовлетворения требований покупателя.

В отечественной системе регистрации прав собственности на недвижимость, которая существовала до последней реформы Минюста, условно можно выделить два момента: регистрацию прав собственности на основании так называемых правоустанавливающих документов и удостоверение права собственности на недвижимость с помощью справок-характеристик. Отдельное место занимала процедура регистрации залоговых прав на недвижимое имущество, без надлежащего оформления которых (желательно, как это сейчас предлагается, в пределах системы регистрации прав собственности на недвижимое имущество) невозможно избежать ошибок и злоупотреблений во время перехода права собственности на недвижимое имущество и его регистрации.

Любая система, которая сменит старую, должна будет в том или ином виде воссоздать эти три важные элементы системы регистрации прав на недвижимое имущество.

Кто в доме хозяин…

Справка-характеристика стала тем документом, с которым наиболее часто сталкивался покупатель недвижимости. Она выполняла сразу несколько функций. Во-первых, удостоверяла действительность права собственности продавца на объект недвижимого имущества и характеризовала соответствующий объект. Во-вторых, указывала стоимость недвижимого имущества, которая использовалась как минимально допустимая для вычисления суммы госпошлины и сбора в Пенсионный фонд за операции с недвижимостью. Кроме того, именно справка-характеристика содержала сведения о надлежащем оформлении и согласовании всех изменений, проведенных с недвижимостью продавцом, чем определенным образом гарантировала беспроблемную регистрацию прав собственности нового собственника в бюро технической инвентаризации (БТИ).

К сожалению, законодательное регулирование оформления и порядка выдачи справок-характеристик не разрешало этому документу адекватно выполнять описанные выше функции. Недосмотр законодателя исправлялся практикой БТИ, которые сами устанавливали и сами же могли нарушать соответствующие неписаные правила без любых правовых последствий.

Начнем с главного — удостоверения действительности права собственности продавца на недвижимость на момент продажи. С одной стороны, Инструкция о справках-характеристиках никак не ограничивала их выдачу. Теоретически можно было получить сколько угодно таких справок одновременно. Тем не менее в соответствии с неписаным правилом, установленным БТИ, из-за того, что назначение каждой выданной справки-характеристики фиксировалось в документации БТИ и указывалось в справке-характеристике, на протяжении срока действия одной справки-характеристики (т.е. 3-х месяцев в соответствии с пунктом 3.5 Инструкции о справках-характеристиках) можно было получить только одну справку-характеристику для определенной операции (например, для отчуждения объекта недвижимого имущества).

Деликатность ситуации состояла лишь в том, что если данное неписаное правило не всегда четко выполнялось, то это отнюдь не влияло на действительность выданных БТИ справок-характеристик. Вместе с тем проверить, сколько справок-характеристик и с каким назначением было выдано БТИ, не может даже собственник соответствующего объекта недвижимости. Этот вопрос, между прочим, тоже никак не был урегулирован законодательно и поэтому решался на усмотрение тех же БТИ. Таким образом, покупатель или новый собственник недвижимого имущества не мог узнать, сколько справок-характеристик под продажу этой недвижимости получил продавец, и ему оставалось лишь надеяться, что на протяжении трех лет не появится другой покупатель, договор которого был оформлен немного раньше.

Nota Bene! Учитывая, что соглашения с недвижимостью могут быть нотариально заверены любым нотариусом в пределах нотариального округа по месту нахождения соответствующего объекта недвижимого имущества, проверить, были ли заключены другие соглашения относительно этого же имущества, практически невозможно, даже при наличии доверенности от продавца. Те же проблемы возникали также и в случае проверки предшествующих залогов недвижимого имущества, в особенности когда регистрация таких залогов в Едином реестре запретов отчуждения объектов недвижимого имущества зависела от доброй воли сторон.

Все же справки-характеристики давали некоторую, хотя и шаткую, надежду на невозможность одновременной регистрации нескольких договоров об отчуждении определенного объекта недвижимого имущества разными лицами или одним и тем же лицом. Тем не менее этот принцип действовал, главным образом, в тех случаях, когда такие договора составлялись в нотариальной форме и продавец был обязан предоставить нотариусу справку-характеристику, то есть если одной из сторон было физическое лицо (статья 227 Гражданского кодекса Украинской ССР). В случае же заключения договора относительно отчуждения недвижимого имущества между двумя юридическими лицами нотариальное удостоверение является необязательным, поэтому предоставление и проверка справки-характеристики нередко не проводились.

Другое интересное расхождение в правовом регулировании и практике выдачи справок-характеристик БТИ касалось указания в справке-характеристике проведенных изменений в объектах недвижимого имущества, разрешение на проведение которых не было получено надлежащим образом. Так, Инструкция о справках-характеристиках не запрещала выдавать справки-характеристики в случае, если во время обследования, которое обязательно предшествовало каждой выдаче справки-характеристики, были выявлены самовольно построенные, пристроенные или реконструированные объекты недвижимого имущества. Факт выявления таких изменений надо было просто фиксировать в справке-характеристике (пункт 2.4). Вместо этого практики БТИ утверждали, что наличие самовольных изменений в объектах недвижимого имущества вообще делало невозможным выдачу справки-характеристики БТИ.

По этому поводу хотелось бы сделать два замечания. Во-первых, автор этих строк собственными глазами видел справки, выданные на объекты недвижимого имущества, в которых были указаны самовольные изменения и факт наличия таких справок неоднократно подтверждали государственные и частные нотариусы. Во-вторых, абсолютно непонятной была позиция тех БТИ, которые отказывались выдавать справки-характеристики в случае выявления таких изменений. Например, какое они имеют значение для подтверждения права собственности на недвижимость (а в этом случае может предоставляться справка-характеристика)?. Кроме того, наличие неподобающе оформленных изменений в объекте недвижимого имущества не всегда могло служить основанием для перерегистрации права собственности на такое имущество, для чего тоже была нужна справка-характеристика.

Казалось бы, исправление огрех в законодательном регулировании порядка выдачи справок-характеристик — не такое уж и сложное дело. Достаточно было запретить одновременную выдачу нескольких справок-характеристик одинакового назначения на один и тот же объект недвижимого имущества и сделать реестр выданных справок-характеристик доступным по крайней мере для собственников недвижимого имущества. Решение же вопросов с выдачей справок-характеристик на объекты недвижимого имущества с неподобающе оформленными изменениями больше касается контроля над деятельностью БТИ, чем соответствующих законодательных норм.

К сожалению, новая система регистрации прав собственности на недвижимое имущество, введенная Приказом 7/5, не решила ни одной из проблем, связанных с оформлением и выдачей справок-характеристик. Справку-характеристику просто заменили выпиской из реестра прав собственности на недвижимое имущество. Сегодня ничто не запрещает БТИ выдавать любое количество таких выписок. Более того, на образце выписки нет даже графы, которая бы указывала на то, для чего выдается выписка, а во временном положении этот вопрос не урегулирован.

Таким образом, до сих пор БТИ может выдавать выписки с одним и тем же назначением, и каждая из них будет действительной и будет давать право всем покупателям считать себя законными собственниками недвижимого имущества.

ОРЛОВ Николай — юрист юридической фирмы «Би.Си. Томс энд ко», г. Киев